DEFICIENCIAS CONCEPTUALES Y METODOLÓGICAS EN EL ANÁLISIS DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

 Hay una marcada tendencia a culpar al mercado (demanda-escasez de oferta- carestía) de las dificultades existentes para disponer de una vivienda. Dentro de lo que se dice y se escribe sobre el problema de la vivienda predominan las deficiencias conceptuales y metodológicas y la elusión de otros de los muchos factores que interactúan en el complejo sistema de provisión de vivienda. Se llega así, inevitablemente, a conclusiones simplistas que conducen a diagnósticos equivocados y a la cronificación del problema por aplicar soluciones ineficaces, centradas en enmascarar los efectos en lugar de corregir las causas. 

Ha quedado explicado en algunas notas anteriores que no es metodológicamente correcto confrontar el número de hogares creados (“demanda”) con el de viviendas construidas (“oferta”) para detectar escasez, tal como se hizo en un muy citado informe del Banco de España. Se afirmaba que, durante el bienio 2022-2023, la “creación neta de hogares“ fue de 545.000 mientras que sólo se construyeron unas 200.000. De ahí se deducía un “déficit” de unas 365.000 viviendas a las que habría que sumar otras 120.000 de “demanda de no residentes” y se concluye con que hay que construir más para corregir esa “evidente” escasez.  

De acuerdo con la definición estadística de hogar, es idéntico el número de hogares al de viviendas principales: cada uno de los hogares creados durante esos dos años lo es porque ha dispuesto de una vivienda. Sí hubo viviendas para que se constituyesen ese medio millón largo de hogares porque, además del flujo de las construidas, había un excedente de stock. Al determinar la existencia de un hipotético déficit no se ha tenido en cuenta que, en la vivienda, la intensidad de los flujos de demanda y de oferta puede no ser sincrónica. 

En ese tipo de estimaciones, además del error de no tener en cuenta la dimensión temporal de los procesos de provisión de vivienda, se incurre en otro no menos grave al otorgar a los datos a nivel nacional un significado que no tienen. Si lo que se busca es suavizar las dificultades de acceso a la vivienda, la confrontación de la demanda y el stock de vivienda disponible ha de estar referida a ámbitos locales. Cuando se confronta con datos de toda España se está produciendo el absurdo de que las demandas de unos ámbitos se compensan con los excesos de oferta existentes en otros, independientemente de las distancias que los separen. 

En general, los datos nacionales no son útiles para diagnosticar los problemas de provisión de una vivienda adecuada y asequible. Las inconsistencias comienzan por no diferenciar necesidad y demanda: aunque toda necesidad debería convertirse en demanda, no toda demanda representa una necesidad real de vivienda. Hay necesidades insatisfechas por falta de recursos que requieren apoyo público, y existen demandas para segunda vivienda o inversión, que no buscan cubrir la necesidad de la vivienda principal y no deben, por tanto, relacionarse con el aumento de hogares ni con las políticas para garantizar el derecho a la vivienda.

No es asumible, con la información disponible y la capacidad tecnológica existente en la actualidad, seguir diagnosticando necesidades de vivienda sin especificar el tipo de hogar: tamaño, composición, capacidad de renta, lugar... Porque, sobre todo, esos análisis simplistas están omitiendo que ese saldo neto de más de 250.000 hogares anuales -además de la emancipación de los jóvenes- proviene fundamentalmente de la inmigración. En los estudios prospectivos hay que considerar la incertidumbre migratoria y las certezas del “factor inercia” de la pirámide poblacional, que en la dinámica sociodemográfica actual tiende a hacer negativo el saldo endógeno.

La misma indefinición se produce al valorar la oferta disponible. Se habla de vivienda y apenas se diferencia entre libres y protegidas, pero para evaluar la capacidad de proveer de viviendas dignas y adecuadas es necesario confrontar las cambiantes necesidades de los hogares con las características de las viviendas: situación, tamaños, regímenes de cesión, precios, tipos...  En definitiva, para decidir qué viviendas se necesitan es imperativo saber para qué hogares y dónde. Tampoco se puede obviar la incidencia mutua de oferta y necesidad de vivienda.  El mercado, junto con las determinaciones del planeamiento y la normativa urbanística, distribuye la oferta de viviendas por zonas (según tipologías y, sobre todo, precios) y actúa como factor de atracción o exclusión residencial en la distribución socioespacial de la población. 

Para diagnosticar correctamente los problemas de la provisión ineficiente de viviendas, además de un análisis más riguroso de la adecuación del parque a las necesidades, se requiere un enfoque holístico, teniendo siempre presentes las dimensiones espacial y temporal. No habrá buenos diagnósticos sin una visión global de la incidencia de otros muchos factores de carácter social, cultural, económico, político, normativo, urbanístico... La eficacia del sistema de provisión de vivienda va a depender de la actuación coordinada de las administraciones y de los agentes económicos y sociales que participan respectivamente en la regulación y la gestión, en la producción y en el uso más justo y eficiente del parque de viviendas.

JULIO VINUESA

DINÁMICA DEMOGRÁFICA Y VIVIENDA: DE UN PASADO EXPANSIVO A UN FUTURO ADAPTATIVO

 La vivienda en España se ha debatido, históricamente, en los términos de una relación simplista: más población requiere más construcción. Esta visión, anclada en un modelo de desarrollo expansivo, ha configurado un parque residencial que hoy, bajo la lente de un análisis riguroso, revela una profunda desconexión con la realidad sociodemográfica de nuestro tiempo y con las exigencias de una movilidad sostenible. La urgencia de una reorientación en la política de vivienda no es solo una cuestión de mercado, sino un imperativo ético y social para garantizar, de forma efectiva, el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.

Hay que superar la inercia de un mercado inmobiliario centrado en la cantidad y en la compra para abrazar un modelo que optimice la calidad y la eficiencia social, económica y energética en la utilización del parque existente. La insistencia en seguir construyendo nuevos desarrollos residenciales en las periferias y no atender estas nuevas realidades ni las exigencias de descarbonización es, en esencia, un acto de planificación miope.

La sociedad española ha cambiado de manera radical. Las unidades de convivencia ya no responden al modelo tradicional; la diversificación de los hogares, la longevidad, el alargamiento de la vida en solitario, la inestabilidad laboral y el teletrabajo han alterado por completo las necesidades de alojamiento. 

Para abordar estos retos el primer paso es aceptar que el conocimiento actual es insuficiente. Los fenómenos demográficos, lejos de ser variables independientes y estáticas, son elementos de un sistema complejo y dinámico que interactúa directamente con la oferta de vivienda. Es indispensable utilizar herramientas analíticas más sofisticadas y disponer de datos precisos para comprender esta dinámica. Elaborar mejores informes técnicos es un ejercicio de honestidad intelectual y una exigencia de transparencia, imprescindibles para que las políticas públicas no sigan operando “a sentimiento”.

El diagnóstico de nuestro sistema residencial nos confronta con las consecuencias de décadas de políticas cortoplacistas. El modelo de desarrollo urbano del pasado, fuertemente inclinado hacia la expansión incontrolada, ha generado un parque de viviendas que, en muchos casos, es funcionalmente inadecuado o está mal localizado. La paradoja es evidente: mientras miles de hogares luchan por acceder a una vivienda asequible, un relevante porcentaje del parque edificado permanece vacío o inadecuadamente utilizado. Esta inercia estructural es el resultado directo de una desconexión entre las políticas de vivienda y las necesidades reales de los ciudadanos.

Pero un diagnóstico prospectivo muestra ventanas de oportunidad. Las nuevas tecnologías, los cambios en el mercado laboral y la revalorización de la sostenibilidad como principio rector animan a reimaginar el urbanismo. El parque residencial no debe ser visto como un stock inmutable, sino como un recurso adaptable. La rehabilitación, la adecuación funcional de los espacios existentes y la promoción para modelos de convivencia flexibles son las claves para garantizar que la vivienda, por encima de su condición de activo económico, sirva, realmente, para satisfacer el derecho a disfrutar de un alojamiento digno, adecuado y asequible. 

Es urgente articular nuevas iniciativas normativas en materia de vivienda, pero es prioritario un cambio de paradigma. No se puede seguir actuando desde el desconocimiento. La relación entre la dinámica demográfica y la vivienda tiene que ser el foco central para aspirar a un modelo de ciudad inclusivo, sostenible y, sobre todo, con un sistema de provisión de vivienda eficaz y sostenible. 

JULIO VINUESA

Reflexión sobre el pasado y el futuro urbanístico de Toledo

 

Recomendamos la lectura de este nuevo artículo de Antonio Zárate, publicado en La Tribuna de Toledo. Es una lectura fundamental para comprender la evolución urbana de Toledo. Se trata de un análisis magistral de cómo las decisiones de planificación del pasado, desde la década de 1960 hasta la actualidad, han moldeado la ciudad, especialmente su centro histórico. 

Vincula la historia con los desafíos contemporáneos, proponiendo un “modelo de ciudad: verde, azul, inclusiva y resiliente, con la mirada en el pasado reciente para evitar errores y facilitar la proyección al futuro y la conservación de valores patrimoniales y medioambientales que son soportes de identidad colectiva y de diferenciación ante otras ciudades”.

J.Vinuesa

EL FUTURO DEMOGRÁFICO DE MADRID ES INDISOCIABLE DEL DE SU REGIÓN FUNCIONAL.