DEFICIENCIAS CONCEPTUALES Y METODOLÓGICAS EN EL ANÁLISIS DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

 Hay una marcada tendencia a culpar al mercado (demanda-escasez de oferta- carestía) de las dificultades existentes para disponer de una vivienda. Dentro de lo que se dice y se escribe sobre el problema de la vivienda predominan las deficiencias conceptuales y metodológicas y la elusión de otros de los muchos factores que interactúan en el complejo sistema de provisión de vivienda. Se llega así, inevitablemente, a conclusiones simplistas que conducen a diagnósticos equivocados y a la cronificación del problema por aplicar soluciones ineficaces, centradas en enmascarar los efectos en lugar de corregir las causas. 

Ha quedado explicado en algunas notas anteriores que no es metodológicamente correcto confrontar el número de hogares creados (“demanda”) con el de viviendas construidas (“oferta”) para detectar escasez, tal como se hizo en un muy citado informe del Banco de España. Se afirmaba que, durante el bienio 2022-2023, la “creación neta de hogares“ fue de 545.000 mientras que sólo se construyeron unas 200.000. De ahí se deducía un “déficit” de unas 365.000 viviendas a las que habría que sumar otras 120.000 de “demanda de no residentes” y se concluye con que hay que construir más para corregir esa “evidente” escasez.  

De acuerdo con la definición estadística de hogar, es idéntico el número de hogares al de viviendas principales: cada uno de los hogares creados durante esos dos años lo es porque ha dispuesto de una vivienda. Sí hubo viviendas para que se constituyesen ese medio millón largo de hogares porque, además del flujo de las construidas, había un excedente de stock. Al determinar la existencia de un hipotético déficit no se ha tenido en cuenta que, en la vivienda, la intensidad de los flujos de demanda y de oferta puede no ser sincrónica. 

En ese tipo de estimaciones, además del error de no tener en cuenta la dimensión temporal de los procesos de provisión de vivienda, se incurre en otro no menos grave al otorgar a los datos a nivel nacional un significado que no tienen. Si lo que se busca es suavizar las dificultades de acceso a la vivienda, la confrontación de la demanda y el stock de vivienda disponible ha de estar referida a ámbitos locales. Cuando se confronta con datos de toda España se está produciendo el absurdo de que las demandas de unos ámbitos se compensan con los excesos de oferta existentes en otros, independientemente de las distancias que los separen. 

En general, los datos nacionales no son útiles para diagnosticar los problemas de provisión de una vivienda adecuada y asequible. Las inconsistencias comienzan por no diferenciar necesidad y demanda: aunque toda necesidad debería convertirse en demanda, no toda demanda representa una necesidad real de vivienda. Hay necesidades insatisfechas por falta de recursos que requieren apoyo público, y existen demandas para segunda vivienda o inversión, que no buscan cubrir la necesidad de la vivienda principal y no deben, por tanto, relacionarse con el aumento de hogares ni con las políticas para garantizar el derecho a la vivienda.

No es asumible, con la información disponible y la capacidad tecnológica existente en la actualidad, seguir diagnosticando necesidades de vivienda sin especificar el tipo de hogar: tamaño, composición, capacidad de renta, lugar... Porque, sobre todo, esos análisis simplistas están omitiendo que ese saldo neto de más de 250.000 hogares anuales -además de la emancipación de los jóvenes- proviene fundamentalmente de la inmigración. En los estudios prospectivos hay que considerar la incertidumbre migratoria y las certezas del “factor inercia” de la pirámide poblacional, que en la dinámica sociodemográfica actual tiende a hacer negativo el saldo endógeno.

La misma indefinición se produce al valorar la oferta disponible. Se habla de vivienda y apenas se diferencia entre libres y protegidas, pero para evaluar la capacidad de proveer de viviendas dignas y adecuadas es necesario confrontar las cambiantes necesidades de los hogares con las características de las viviendas: situación, tamaños, regímenes de cesión, precios, tipos...  En definitiva, para decidir qué viviendas se necesitan es imperativo saber para qué hogares y dónde. Tampoco se puede obviar la incidencia mutua de oferta y necesidad de vivienda.  El mercado, junto con las determinaciones del planeamiento y la normativa urbanística, distribuye la oferta de viviendas por zonas (según tipologías y, sobre todo, precios) y actúa como factor de atracción o exclusión residencial en la distribución socioespacial de la población. 

Para diagnosticar correctamente los problemas de la provisión ineficiente de viviendas, además de un análisis más riguroso de la adecuación del parque a las necesidades, se requiere un enfoque holístico, teniendo siempre presentes las dimensiones espacial y temporal. No habrá buenos diagnósticos sin una visión global de la incidencia de otros muchos factores de carácter social, cultural, económico, político, normativo, urbanístico... La eficacia del sistema de provisión de vivienda va a depender de la actuación coordinada de las administraciones y de los agentes económicos y sociales que participan respectivamente en la regulación y la gestión, en la producción y en el uso más justo y eficiente del parque de viviendas.

JULIO VINUESA

DINÁMICA DEMOGRÁFICA Y VIVIENDA: DE UN PASADO EXPANSIVO A UN FUTURO ADAPTATIVO

 La vivienda en España se ha debatido, históricamente, en los términos de una relación simplista: más población requiere más construcción. Esta visión, anclada en un modelo de desarrollo expansivo, ha configurado un parque residencial que hoy, bajo la lente de un análisis riguroso, revela una profunda desconexión con la realidad sociodemográfica de nuestro tiempo y con las exigencias de una movilidad sostenible. La urgencia de una reorientación en la política de vivienda no es solo una cuestión de mercado, sino un imperativo ético y social para garantizar, de forma efectiva, el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.

Hay que superar la inercia de un mercado inmobiliario centrado en la cantidad y en la compra para abrazar un modelo que optimice la calidad y la eficiencia social, económica y energética en la utilización del parque existente. La insistencia en seguir construyendo nuevos desarrollos residenciales en las periferias y no atender estas nuevas realidades ni las exigencias de descarbonización es, en esencia, un acto de planificación miope.

La sociedad española ha cambiado de manera radical. Las unidades de convivencia ya no responden al modelo tradicional; la diversificación de los hogares, la longevidad, el alargamiento de la vida en solitario, la inestabilidad laboral y el teletrabajo han alterado por completo las necesidades de alojamiento. 

Para abordar estos retos el primer paso es aceptar que el conocimiento actual es insuficiente. Los fenómenos demográficos, lejos de ser variables independientes y estáticas, son elementos de un sistema complejo y dinámico que interactúa directamente con la oferta de vivienda. Es indispensable utilizar herramientas analíticas más sofisticadas y disponer de datos precisos para comprender esta dinámica. Elaborar mejores informes técnicos es un ejercicio de honestidad intelectual y una exigencia de transparencia, imprescindibles para que las políticas públicas no sigan operando “a sentimiento”.

El diagnóstico de nuestro sistema residencial nos confronta con las consecuencias de décadas de políticas cortoplacistas. El modelo de desarrollo urbano del pasado, fuertemente inclinado hacia la expansión incontrolada, ha generado un parque de viviendas que, en muchos casos, es funcionalmente inadecuado o está mal localizado. La paradoja es evidente: mientras miles de hogares luchan por acceder a una vivienda asequible, un relevante porcentaje del parque edificado permanece vacío o inadecuadamente utilizado. Esta inercia estructural es el resultado directo de una desconexión entre las políticas de vivienda y las necesidades reales de los ciudadanos.

Pero un diagnóstico prospectivo muestra ventanas de oportunidad. Las nuevas tecnologías, los cambios en el mercado laboral y la revalorización de la sostenibilidad como principio rector animan a reimaginar el urbanismo. El parque residencial no debe ser visto como un stock inmutable, sino como un recurso adaptable. La rehabilitación, la adecuación funcional de los espacios existentes y la promoción para modelos de convivencia flexibles son las claves para garantizar que la vivienda, por encima de su condición de activo económico, sirva, realmente, para satisfacer el derecho a disfrutar de un alojamiento digno, adecuado y asequible. 

Es urgente articular nuevas iniciativas normativas en materia de vivienda, pero es prioritario un cambio de paradigma. No se puede seguir actuando desde el desconocimiento. La relación entre la dinámica demográfica y la vivienda tiene que ser el foco central para aspirar a un modelo de ciudad inclusivo, sostenible y, sobre todo, con un sistema de provisión de vivienda eficaz y sostenible. 

JULIO VINUESA

Reflexión sobre el pasado y el futuro urbanístico de Toledo

 

Recomendamos la lectura de este nuevo artículo de Antonio Zárate, publicado en La Tribuna de Toledo. Es una lectura fundamental para comprender la evolución urbana de Toledo. Se trata de un análisis magistral de cómo las decisiones de planificación del pasado, desde la década de 1960 hasta la actualidad, han moldeado la ciudad, especialmente su centro histórico. 

Vincula la historia con los desafíos contemporáneos, proponiendo un “modelo de ciudad: verde, azul, inclusiva y resiliente, con la mirada en el pasado reciente para evitar errores y facilitar la proyección al futuro y la conservación de valores patrimoniales y medioambientales que son soportes de identidad colectiva y de diferenciación ante otras ciudades”.

J.Vinuesa

EL FUTURO DEMOGRÁFICO DE MADRID ES INDISOCIABLE DEL DE SU REGIÓN FUNCIONAL.

¿SON NECESARIAS POLITICAS NATALISTAS EFICACES?

Tras observar la evolución descendente de la fecundidad desde hace ya 50 años, es oportuno preguntarse: ¿Cuáles son las principales causas de que la población española lleve decenios batiendo récords de baja fecundidad ¿Refleja alguna situación o característica especial las mujeres españolas frente a la procreación?

¿Qué consecuencias puede tener la persistencia de esa baja natalidad? ¿Realmente estamos ante un problema demográfico? ¿Pueden las migraciones compensar la baja natalidad? ¿Es necesario intensificar las políticas natalistas?

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LAS MIGRACIONES: ¿AMENAZA O NECESIDAD?

 La población española ha vivido y vive procesos demográficos de una gran relevancia social y económica: la longevidad, los cambios en los hogares y su relación con el sistema de provisión de vivienda, la distribución espacial, las migraciones o la contracción de la natalidad. 

A pesar del protagonismo de la dinámica demográfica en la evolución social, económica, incluso política, es una evidencia que no se le ha prestado, ni se le presta, la atención que requiere el estudio de estos procesos, para profundizar en su conocimiento, para hacer diagnósticos correctos y, en su caso, proponer medidas que sirvan para modificar tendencias que se considere que deben ser corregidas. 

Cuando, como ocurre en la actualidad, parece prestársele mayor atención a las migraciones ocurre que el fenómeno interesa a los medios de comunicación como recurso para alarmar a la audiencia, y que las fuerzas políticas lo incluyen en sus agendas, no para aplicar remedios sino para utilizarlo en confrontaciones inútiles y, sobre todo, perniciosas. 

El martes 22 de abril (18:00 hora) en la Real Sociedad Geográfica dialogaremos con el profesor Joaquín Recaño  sobre la migración como amenaza, como necesidad y como una gran oportunidad. Los grandes retos del control y la integración exigen afrontar con urgencia y con rigor un proceso que inevitablemente va a condicionar el futuro de España. 

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ALGUNAS OBVIEDADES SOBRE LA INMIGRACIÓN.

 

Las migraciones se han convertido en un factor clave en la evolución de la población española y los nacidos en otros países ganan presencia en la sociedad y en las agendas políticas. No se ha prestado suficiente atención a la dinámica demográfica y ahora se convierte a los inmigrantes en protagonistas de estériles disputas partidistas. Es un escenario plagado de tópicos, poco propicio para afrontar un ineludible proceso global, incierto y complejo, difícil y necesario. 

Las personas que llegan a España emigran ante la necesidad de mejorar sus condiciones de vida y la intensidad de los flujos recibidos dependerá del grado de satisfacción que esperan alcanzar y de las dificultades propias del traslado.  En el mundo actual la difusión de información hace más visibles las desigualdades entre países y alimentan los deseos de prosperar entre los más audaces de las regiones menos favorecidas. A la vez, las facilidades para la movilidad aminoran las distancias y hacen mas permeables las fronteras. Se dan las condiciones suficientes para que se intensifiquen las tensiones migratorias a nivel global. Es razonable aceptar que va a mejorar la movilidad y que el poder de atracción de España se mantendrá en el futuro, aunque la incertidumbre sobre las motivaciones en los países de origen no permita hacer proyecciones fiables. 

España se ha incorporado recientemente al grupo de los destinos deseados globalmente. Los que llegan vienen de orígenes y por motivos diversos: los mas tratan de escapar de la pobreza, buscando una forma de ganarse la vida y prosperar; algunos huyen de la inestabilidad política y de las situaciones de inseguridad, que incluso amenazan la propia vida; otros simplemente buscan acceder a un sistema educativo y de salud de mayor calidad; en muchos casos el motivo es el reagrupamiento familiar. Para algunos España es el destino final mientras que para otros simplemente es un lugar de paso.  Los más llegan en avión, un viaje fácil y seguro. A otros la necesidad de huir los lleva a arriesgar sus vidas para llegar a las costas españolas camino de Europa. 

También son muy diversos los orígenes de quienes han elegido España para encontrar mejores oportunidades: hay flujos importantes desde Sudamérica, África, Europa del Este y Asia. La variedad de procedencias aporta enriquecimiento pero añade dificultades en los procesos de integración, no tanto en el caso de los naturales de países hispanoamericanos, que comparten la lengua y ciertos rasgos culturales, como cuando se trata de los originarios de países africanos y asiáticos. 

Para la integración de los inmigrantes son necesarias medidas eficaces para su adecuada incorporación al sistema productivo. Su aportación es imprescindible para compensar la progresiva pérdida de capacidad de reemplazo generacional y el crecimiento de la población mayor. La integración bien gestionada sería beneficiosa para los derechos de los migrantes, pero también para la economía y para el conjunto de la sociedad.

La inmigración irregular y descontrolada, si se mantiene en el tiempo, se hace inasumible para cualquier sociedad receptora pues lleva inevitablemente a sobrepasar sus capacidades de acogida. La proliferación de las situaciones de ilegalidad deriva en mas barreras para el acceso de los inmigrantes a los servicios básicos y deteriora sus oportunidades laborales. La no integración y la exclusión social alienta las actitudes xenófobas, con el consiguiente deterioro de la cohesión social y la conflictividad, con el riesgo evidente de que los problemas se agraven y se cronifiquen.

Tenemos normativas y competencias a distintos niveles:  Dentro del marco establecido por el Pacto de la UE sobre Migración y Asilo, son competencia estatal la regulación de los flujos de entrada y la normativa para establecerse en España. A las administraciones autonómicas y municipales les compete garantizar a todos los residentes, al margen de su procedencia o nacionalidad, la satisfacción de los derechos humanos. A la vista de la situación, parece obvio que las administraciones no están actuando con eficacia en el control de la inmigración ni en la integración de los inmigrantes. 

Como país receptor tenemos que hacer frente a los muchos retos que plantea un proceso migratorio global, del que depende nuestro futuro y, sin embargo, parece que no vamos mas allá de confrontar interpretaciones sesgadas de algunas obviedades: necesitamos migrantes para solventar las debilidades de una sociedad envejecida, pero no podemos controlar las llegadas, se descuida la integración y se fomenta el rechazo social a la presencia de extranjeros. Se ha creado un laberinto de mitos y obviedades del que de momento no sabemos cómo salir. El problema con las obviedades es que no motivan a la acción, sólo se están utilizando como instrumentos para la confrontación, inútil y perniciosa, entre partidos y administraciones. 

JULIO VINUESA

PUBLICADO en Newsletter España Mejor (Boletín informativo España Mejor)

 

ALGUNAS DE LAS PRINCIPALES IDEAS QUE EXPUSE EN LA REAL SOCIEDAD GEOGRÁFICA EN LA SESIÓN CELEBRADA EL 27/2/2025 bajo el título "Dinámica de los hogares y problema de la vivienda: necesidad, demanda y oferta".

En la mesa de diálogo también participaron:

Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima)

Gema Gallardo, Directora General de PROVIVIENDA

y José María de la Riva.  

(VER VIDEO DE LA SESIÓN)

EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA NECESITA UN ANÁLISIS RIGUROSO CON UN ENFOQUE HOLÍSTICO QUE TENGA EN CUENTA SU COMPLEJIDAD

 

1. Hay problema de vivienda cuando el sistema de provisión no es capaz de satisfacer todas las necesidades de una vivienda digna y adecuada. Es decir cuando a nivel local y para un determinado periodo de tiempo se producen DESAJUSTES ENTRE LAS NECESIDADES Y LA OFERTA DE VIVIENDAS.

2. El problema de la vivienda tiene una GRAN COMPLEJIDA y exige un ENFOQUE HOLÍSTICO. Tal como propone el análisis geográfico, han de tenerse en cuenta la naturaleza de la vivienda y los distintos elementos, agentes y factores que configuran el funcionamiento del sistema de provisión de vivienda, que debe servir para atender las necesidades que genera la dinámica sociodemográfica.

3. La vivienda debe verse en su condición de necesidad humana, derecho humano. Disponer de una vivienda digna y adecuada es un DERECHO CONSTITUCIONAL, que no ampara poseerla en propiedad.

4. La vivienda es el ESPACIO MÁS IMPORTANTE con el que nos relacionamos las personas. De ese espacio depende la calidad de vida y es la garantía necesaria para la satisfacción de otros derechos como la salud y educación. La vivienda está en el origen de la mayor parte de los casos de exclusión social. 

5. El derecho a la vivienda se complementa con el “derecho a la ciudad”, que debe garantizar el ESPACIO RESIDENCIAL que, a su vez, es el componente mas relevante de las estructuras urbanas. 

6. La vivienda es un FACTOR DE LOCALIZACIÓN, de atracción o de expulsión, de la población en ámbitos y periodos concretos. La distribución espacial de la oferta de viviendas incide directamente en la distribución espacial de la composición de la población y de las actividades económicas. Puede ser un factor de desequilibrios y de segregación social espacial, contrarios a la cohesión social. 

7. Existe una fuerte INTERACCIÓN entre la dinámica sociodemográfica y la oferta de vivienda.  La dinámica demográfica, en concreto el saldo neto de hogares, en ámbitos y periodos concretos, genera la mayor parte de las necesidades de vivienda. 

8. La vivienda, un espacio de uso privado construido para satisfacer la necesidad de alojamiento, es más que un BIEN DE USO, es un ACTIVO ECONÓMICO. Hay que tener en cuenta que la vivienda constituye la mayor parte, si no la totalidad, de los patrimonios familiares y que el parque residencial en su conjunto es un componente muy importante de la riqueza del país y de su valoración a nivel internacional. 

9. Sobre la vivienda se asienta una RELEVANTE PROPORCIÓN DEL PIB. Es el principal foco de interés de importantes agentes económicos, como el sector inmobiliario, la industria de la construcción, el sector financiero y otros muchos sectores productores de bienes y servicios complementarios. 

10. Las distintas administraciones ejercen un papel regulador y normativo sobre la construcción y el uso de las viviendas. Sus decisiones pueden verse comprometidas por el hecho de que las HACIENDAS PÚBLICAS, especialmente las municipales, encuentran en “la vivienda” la oportunidad de alimentar sus finanzas a través de los diversos impuestos y tasas que la gravan. Más del 25% del precio de una vivienda son impuestos

11. Las administraciones públicas también pueden ejercer un papel fundamental en el sistema de provisión de vivienda mediante la asignación de RECURSOS PÚBLICOS EN LA INTERVENCIÓN SUBSIDIARIA que les corresponde.

12. El sistema de provisión de vivienda COMIENZA POR EL SUELO, materia prima necesaria y limitada, cuyo uso está regulado por diversas normativas dentro de unos mercados especialmente propensos a situaciones de escasez y comportamientos especulativos.  

13. El sistema de provisión de viviendas debe ser también considerado desde la perspectiva de la SOSTENIBILIDAD. La construcción de viviendas es responsable del 39% de las emisiones de dióxido de carbono, lo que afecta gravemente al medio ambiente. No basta con incorporar al parque “viviendas pasivas”. Es un objetivo de primer orden mejorar la eficiencia energética del parque residencial existente.

EN CONCLUSIÓN, la ineficacia crónica en la provisión de las viviendas adecuadas a las necesidades de la dinámica sociodemográfica se debe, en buena medida, a la ausencia del análisis global, holístico que propone la geografía urbana.  La historia demuestra que sin tener en cuenta la complejidad del problema, resultan inútiles las intervenciones simples y puntuales sobre alguna de las consecuencias mas graves y llamativas, como la inasequibilidad, no reconocer la complejidad  del problema es perpetuarlo.  

JULIO VINUESA 

DINÁMICA DE LOS HOGARES Y PROBLEMA DE LA VIVIENDA: NECESIDAD, DEMANDA Y OFERTA

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Las necesidades de viviendas se ven incrementadas -básicamente- por la formación de nuevos hogares, de igual manera la dinámica demográfica provoca la desaparición de hogares que deja viviendas vacantes y alimentan la oferta de viviendas disponibles. 

Desde hace algunos decenios la dinámica de los hogares se caracteriza por la reducción de su tamaño medio y por una gran variedad de formas de convivencia menos estables. Con ello se diversifican las necesidades de vivienda, que -sobre todo- se ven incrementadas por la inmigración. 

Se dice que hay un problema de oferta y se cuantifica el déficit de vivienda por el incremento del número de hogares, pero ¿se está diagnosticando con el detalle y el rigor necesarios, qué tipos de vivienda, dónde y para qué tipos de hogares? ¿Se presta la atención necesaria a la Geodemografía? 

Participan: Carolina Roca, Presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, Asprima; Gema Gallardo, Directora General de Provivienda, y Julio Vinuesa, Catedrático de Geografía Humana, profesor emérito del Departamento de Geografía de la UAM. José María de la Riva, Profesor de Geografía, exconcejal del Ayuntamiento de Madrid (Moderador)

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Mesa de diálogo Organizada por La Real Sociedad Geográfica en el Instituto Geográfico Nacional.  General Ibañes Ibero, 3. Madrid

27 de febrero de 2025, a las 19:00