NUEVAS "REGLAS DEL JUEGO" PARA MADRID

Artículo publicado en "EL PAÍS" 16/8/2019

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Otro de los mayores desafíos será reconducir los “nuevos barrios” por consolidar o por construir, que, frutos tardíos del urbanismo desarrollista del siglo pasado, se anuncian como “el Madrid del futuro”, pero que, para llegar a “formar ciudad”, tendrán que adecuarse a las necesidades de una sociedad distinta, con un modelo de movilidad diferente y mayores exigencias de eficiencia energética.

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TEXTO DEL ARTÍCULO

DE LA OPERACIÓN CHAMARTÍN A MADRID NUEVO NORTE: ¿UN NUEVO INTENTO?

Se ha escrito mucho sobre las ciudades y desde hace mucho tiempo, pero cada vez es más complejo entender cómo funciona el desarrollo de las mismas. Su complejidad no significa en absoluto que sea un problema que únicamente son capaces de abordar los urbanistas.

Al menos en Madrid se ha podido demostrar con evidencia que los vecinos en algunos momentos del desarrollo de la ciudad, han tenido un protagonismo decisivo en el mismo. En la historia más reciente, en la mayor operación de vivienda que se hiciera en Europa en los años 80 del pasado siglo XX, conocida como “Barrios en Remodelación”, se pudo evidenciar que la participación de los vecinos, lejos de tecnicismos -aunque con apoyo técnico- demostró su capacidad de entender mejor que nadie qué modelo de desarrollo querían para su entorno más inmediato.

Como muy bien decía Jane Jacobs en 1961: “Los procesos que tienen lugar en las ciudades no son en modo alguno arcanos, comprensibles sólo para los expertos. Casi todo el mundo puede comprenderlos”[1]. Por tanto es de difícil comprensión que una operación urbana de tanta trascendencia para la ciudad como la Operación Chamartín, no haya tenido prácticamente participación de los ciudadanos, salvo algunos muy cercanos a la misma y desde un punto de vista muy técnico o con intereses en la misma. La sorpresa es mayor si percibimos que lleva intentando “ponerse en marcha” desde hace más de 25 años. Más adelante comentaremos ambos elementos: la participación y el interés para la ciudad, si es que existe.

UNA HISTORIA… ANTIGUA

A partir de la Ley de Expropiación Forzosa de 1879 y la Ley de Procedimiento de 1939 (que se transformaría en la Ley de Expropiación Forzosa de 1954), se expropian en 1944 los terrenos que sirvieron para el desarrollo de la Estación de Chamartín, y que en 1993 forman parte del proceso, complejo y dilatado en el tiempo, conocido como “Operación Chamartín” y que en los últimos 25 años se ha transformado en “Madrid Nuevo Norte”, como intentaremos explicar.

Ley de Expropiación Forzosa de 1954

“Decreto (de expropiación del suelo necesario para construir en Madrid las obras del ferrocarril Madrid-Burgos, la estación ferroviaria de Chamartín y sus accesos correspondientes) de 5 de noviembre de 1941 por el que se declara de urgencia la ejecución de las obras de la Estación de Chamartín y sus accesos”. No parece que fuera tan urgente, pues hasta enero de 1944 no se hace pública la relación de expropiados, en el término municipal de Chamartín de la Rosa, que más tarde fue anexionado a Madrid y que hoy es el Distrito de Chamartín. Así y todo las fincas no se ocuparon hasta 1949, 1950 y 1951.

Las leyes de 1879 y 1954 indican la obligación de devolver los terrenos a sus propietarios originales cuando cese la causa de utilidad pública. Son los llamados reversionistas y que ha sido utilizados como “argumentos”  en algún momento por los responsables políticos de la Operación Chamartín para ocultar su falta de capacidad de gestión, siendo benévolos.

No debemos olvidar que en el proceso de formalización de la Operación Chamartín, Renfe tenía un antecedente en funcionamiento, como era el Pasillo Verde Ferroviario (PVF), que puesto en marcha en 1989 por el alcalde Juan Barranco, desarrolló 8 km de túneles ferroviarios, la remodelación de la Estación de Príncipe Pío, la construcción de tres estaciones ferroviarias de cercanías, la ordenación de 1.500.000 m² de suelo urbano en el centro de Madrid, 180.000 m² de nuevas zonas verdes, tres polideportivos, tres aparcamientos de residentes y diversos equipamientos dotacionales. Un estudio realizado por la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), sobre el beneficio social del PVF, indicó, que en términos económicos, dicha operación tuvo unos ingresos de 46.800 millones de pesetas y 44.750 millones de pesetas de gastos. Ello indica que se hizo, no sólo sin costarle dinero a las administraciones, sino con un beneficio por encima de los 2.000 millones de pesetas. Dicho estudio completaba el análisis diciendo que la Tasa Interna de Retorno había supuesto un 58% descontada la inflación, además de la satisfacción social de los vecinos de Arganzuela. 

En 1993 RENFE decide emprender una operación de características parecidas en el norte de la ciudad con el fin, fundamentalmente, de modernizar dicha infraestructura ferroviaria y poner fachada a una estación que no la tenía y que desde sus orígenes había estado encajonada y medio oculta. Dicha operación es la que pasará a conocerse como Operación Chamartín y en la que a estas alturas no se ha colocado un “raíl” nuevo. Eso sí, a su costa se han escrito toneladas de papel, cientos de horas de imágenes de informativos de televisión y alocuciones de radio.

La operación se realizó, inicialmente, bajo el impulso de la que otrora fuera concejala del Ayuntamiento de Barcelona y posteriormente presidenta de RENFE, Mercè Sala Schnorkowski, que en lugar de asegurar el desarrollo de la operación basándose en la experiencia del PVF, prefirió realizar un concurso para adjudicar los derechos devenidos de dicha operación, inicialmente sin contar con las administraciones, que recibirían esa transformación de la ciudad, y por tanto necesarias en la gestión, como eran el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.

A la fecha de convocatoria del concurso, 2 de marzo de 1993, el Plan General vigente en Madrid era el de 1985, lo que significaba que para usos de vías e instalaciones ferroviarias vinculadas al ferrocarril la edificabilidad era de 0,7m²/m². La titularidad de suelo que forma parte del concurso para la Operación suponía un aprovechamiento total de 187.358 m², de los 625.211 m²que RENFE saca a concurso[2].

Inicialmente los medios de comunicación estuvieron divididos en torno a la bondad de la operación. El ABC se posicionó claramente en contra, mientras que El País lo hizo a favor. Más tarde, sorprendentemente, según pasó el tiempo y no “arrancaba” la Operación, todos se situaron favorablemente sin prácticamente preguntarse a lo largo de 25 años cómo es que el adjudicatario no cumplía con lo acordado en el concurso. Pero como cita Jesús Espelosín en su libro, sobre lo que dice Barbara Tuchman en “La marcha de la locura: la sinrazón desde Troya hasta Vietnam”: “nada es más injusto que juzgar a los hombres del pasado por las ideas del presente”.

Realmente, toda esta Operación se inicia con muy poca crítica, una de ellas será del exalcalde de Madrid, Juan Barranco, que planteó algo de sentido común, pues si se trataba de una operación de alcance para el conjunto de la ciudad, por lo que RENFE obtendría unas saneadas plusvalías, bueno sería que eso redundara en beneficio del conjunto de la ciudad, donde la compañía tenía instalaciones importantes que requerían actuaciones de adecuación al entorno y desarrollo de la ciudad. Por eso Barranco hizo unas declaraciones en la que “se quejó de que RENFE se haya olvidado, con este proyecto, de hacer ciudad y recuperar espacios ferroviarios tan degradados como el Arroyo del Abroñigal o Villaverde”.

El concurso finalmente lo “ganó” Argentaria (actualmente integrada en BBVA, con Operación Chamartín inclusive). No vamos a analizar pormenorizadamente el tema pues es evidente, con muy poco que se le dedique, que no se sostiene que una operación del calado urbano como la que comentamos se adjudique a un banco, por mucho apoyo que tuviera de su inmobiliaria Unitaria S.A., cuya dedicación era la gestión de los activos inmobiliarios de dicho Banco. Frente a ofertas como PACSA, que terminó integrándose en ACS, propietario del mayor constructor del mundo (Dragados-Hochtief), o por Cubiertas y Tejados y MZOV S.A. Dragados y Construcciones S.A., FCC S.A., Ferrovial S.A. y Vallehermoso S.A. Creo que sobran los comentarios y la necesidad de un riguroso análisis para saber que no parece un acierto la adjudicación, sobre todo viendo que tras 25 años no se ha movido ni una vía.

En marzo de 1997 se realizó una adecuación del documento de adjudicación, donde la superficie pasó de 625.211 m²a 1.850.000. Es inexplicable que no se realizara un nuevo concurso de adjudicación. Es evidente que se trataba de una operación puramente virtual, un producto económico que es lo que debería interesar a un banco como gestor. En este proceso “virtual” algo debió inquietar a los representantes políticos obligándoles a moverse y constituir en 1997 el Consorcio Urbanístico Prolongación de la Castellana, donde no estaban ni RENFE ni DUCH (empresa constituida por Argentaria y Constructora San José), a la sazón titulares de una parte importante del suelo y de los derechos del concurso de 1993 y la adecuación de 1997). En dicho Consorcio estaban representadas las tres administraciones públicas responsables de la Operación: Ministerio de Fomento, Ayuntamiento de Madrid y Comunidad de Madrid. Pero tampoco fue capaz de ejecutar un centímetro de la Castellana, de tal forma que en noviembre de 2011 se propuso la disolución del Consorcio.

Habían transcurrido nada menos que 18 años y únicamente se había convertido, aparentemente, en un productor de noticias “falsas”, un producto básicamente financiero, donde no se sabía ni de su estrategia, ni de los objetivos y para qué hablar de concreciones del proyecto. Las administraciones a lo largo de todo este proceso, lejos de intentar definir lo que era necesario hacer, se dedicaron a “situar” actuaciones de su responsabilidad con cargo a la plusvalía esperada de la operación.

A todo esto, nadie contemplaba los derechos de reversión que había sobre una parte importante del suelo de RENFE. Es difícil de entender que no se resolviera a tiempo[3]. 
En algún momento, se plantean las “peticiones” de las distintas administraciones de  más edificabilidad frente a la necesidad de financiar las infraestructuras. La Operación no tenía que costar ni un euro a los madrileños. La demagogia parecía haberse adueñado de los responsables de la operación que, junto con el banco adjudicatario,  se habían instalado en una “operación virtual” o, como ahora se denomina, “realidad aumentada”. 

¿…Y LA PARTICIPACIÓN?

Los primeros 15 años nunca hubo participación de los vecinos en el proceso, y sólo con motivo de la tramitación del Plan Parcial de Reforma Interior Prolongación de la Castellana, se presentaron 113 alegaciones. Sorprende que la mayor operación urbana que se estaba elaborando en Madrid, no hubiera contado con la participación de los ciudadanos. Puede obedecer a dos cosas, o que en realidad nadie sabía de qué se trataba o nadie creía que se iba a desarrollar. Para más evidencia en el año 2003 hubo elecciones municipales y autonómicas. Ninguno de los candidatos habló de la Operación Chamartín.

Lo único concreto sobre la Operación Chamartín más Prolongación de la Castellana, operaciones unificadas, es lo que el Nuevo Plan General de 1997 indica en la ficha del Área de Planeamiento Remitido (APR) 08.03, que plantea como objetivos:

-Prolongar el Paseo de la Castellana entre la M-30 y M-40 como gran eje urbano.

-Eliminar el efecto barrera del sistema ferroviario con la remodelación de la estación de Chamartín, posibilitando la relación este-oeste de la zona norte de Madrid.

-Ordenar los usos complementarios y compatibles con el sistema ferroviario.

-Posibilitar la gestión diferenciando los ámbitos de ejecución necesarios para equidistribuir cargas y aprovechamientos según justifique el planeamiento.

Por primera vez se sabe desde un punto de vista sólido y técnicamente solvente, qué es lo que se quiere hacer en toda esa “creciente” operación del norte de Madrid.

“FAKE NEWS” O REALIDAD VIRTUAL

Entre tanto los responsables políticos de las Administraciones públicas, en su huida hacia la demagogia, se demandaban a sí mismos un equipamiento olímpico (Madrid quería ser sede olímpica), centros de alta representación (no se sabe ni para qué) aprovechando la construcción de “una docena de edificios emblemáticos que jalonen la Castellana y ofrezcan la mejor arquitectura…”, es decir rascacielos, a propuesta del gobierno regional, no se sabe si querían homologar Madrid con Manhattan o con Benidorm.

Lo concreto es que hasta la fecha los únicos rascacielos del nuevo “skyline” de Madrid, que esos están físicamente desde hace unos años, no son virtuales. Además los responsables políticos querían infraestructuras, un nuevo museo de la Castellana, tren a Barajas, ICADE, Campus de la Justicia… Un enloquecimiento de peticiones para la zona sin tener en cuenta que Madrid era algo más que esta operación. Parece que nadie tenía en la cabeza que dicha operación había nacido en la crisis de 1993 y no pensaban que otra crisis, mucho más contundente, aparecía en el horizonte.

Lo sorprendente en todo este es ¿por qué ningún medio de comunicación se preguntó por los objetivos específicos de la Operación? ¿Por qué no se hizo nunca un seguimiento de los compromisos políticos que se adquirían? Los cambios legislativos, normativos y modificación del Plan General a favor de la Operación, no produjeran ninguna “investigación” periodística que se preguntara por los cambios en los parámetros de la Operación Chamartín. Parece que solo interesaban los titulares de prensa como “La Gran Vía del siglo XXI”, “Chamartín, el Wall Street del siglo XXI” u “Operación Chamartín, día 1”, entre otros.

LA “CODICIA” ANTES QUE LAS NECESIDADES DE LA CIUDAD

Argentaria y DUCH (BBVA), han fabricado con la Operación Chamartín uno de los “productos bancarios” más complejos en la historia del urbanismo madrileño e incluso europeo. Un modelo basado en los actuales parámetros de la “economía financiera”, donde esta operación que todavía no ha movido un ladrillo, ya contabiliza, según ofreció el Barómetro de Economía del Ayuntamiento de Madrid, en 2010, una inversión de 11.100 millones de euros y la creación de cerca de 35.000 empleos.

Las instituciones y grandes corporaciones se empeñan en “hacer caja” con cargo a la ciudad y no en hacer ciudad. El Pasillo Verde Ferroviario hizo ciudad y caja. La Operación Chamartín-Prolongación de la Castellana parece que solo pretende hacer caja, pues nada se habla de solucionar estas plusvalías otros espacios de la ciudad, tal como reclamó en 1993 el ex-alcalde Barranco para Entrevías y Villaverde.

Era evidente que en la “adjudicación” se estaba organizando el fracaso para la ciudad, al ponerla en manos de una constructora de segundo nivel y un banco más dedicado a la “operativa” administrativa y virtual, que a la transformación de la ciudad.

Cuando todo parecía favorecer el comienzo de la operación, con las tres administraciones implicadas de acuerdo, un “último problema” ha aparecido de la mano de la Comunidad de Madrid, que no es capaz de aclarar en qué consiste, aunque sería fácil argumentar que Madrid no necesita este desarrollo. Tendremos que concluir diciendo que afortunadamente no se les ha ocurrido quitar las vías y que los trenes puedan seguir funcionando.

En este proceso es evidente lo que hace unos días tuve la oportunidad de escuchar a Bichara Khader “hacen noticias, no hacen historia”[4].    José María de la Riva

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[1]Jacobs, J. “Muerte y vida de las grandes ciudades”. Ed. Capitán Swing. Tercera edición. Madrid, 2013, pg. 480.

[2]Para más detalle de todos estos elementos recomiendo el libro “Operación Chamartín. Historia de una realidad virtual” de Jesús Espelosín, en la editorial Ediciones Irreverentes, S.L., base del presente artículo.

[3]Recomiendo para profundizar en el proceso de los reversionistas leer el libro ya citado “Operación Chamartín. Historia de una realidad virtual”, donde al final del libro pueden encontrar un “Manual de reversionismo”.

[4]Khader, B. en el programa de radio “A vivir que son dos días” de la Cadena SER (31/03/2019) https://play.cadenaser.com/audio/001RD010000005483863/

GENTRIFICACIÓN Y DERECHO A LA CIUDAD

Recomendamos la lectura del artículo publicado por GAIA REDAELLI en Seres Urbanos.

Gaia Redaelli fue ponente en la sesión del pasado día 21 dentro  de nuestro curso Diálogo sobre conflictos urbanos  en La Casa Encendida

Leer el artículo

BOBO

BOBO (Contracción de las palabras francesas bourgeoisey bohème)

¿UN NUEVO PARADIGMA[1] PARA LAS CIUDADES?

Es posible que estemos presenciando, sin percibirlo con claridad, un cambio de modelo en las ciudades. Asistimos diariamente a críticas sobre los esquemas tradicionales con los que se han desarrollado. Ponemos “patas arriba” todo lo que hasta aquí creíamos avances en el uso de la ciudad, elementos que pensamos que nos dan más comodidad, que nos sitúan en lo que, como se ha puesto de moda, llaman “entorno de confort”.

“ULTRAMARINOS” Y “CARRUAJES”

Hay apuestas decididas que nos llevan a unas nuevas formas de usar la ciudad. Los nuevos modelos de distribución, viendo como han desaparecido los “ultramarinos” y han aparecido grandes superficies, nos llevan a pensar en la necesidad de recuperar el comercio de proximidad. Debates y conflictos intensos en el modelo de transporte, donde hemos pasado, no hace tanto, del carruaje con tiro de sangre al motor de explosión y ahora al “smartcar”. Posiblemente la polémica entre el uso del taxi o los VTC esté encubriendo un cambio más profundo. En España tenemos 66.000 licencias de taxi y 13.431 de VTC, según el Ministerio de Fomento, pero prácticamente hay un mínimo de un automóvil por familia. Encontramos nuevos elementos de competencia y uso de la movilidad de las personas, en conflicto con la moto y coche tradicional, como son los patinetes y bicicletas eléctricas.

Durante mucho tiempo, especialmente para los jóvenes, el coche y la moto en propiedad era un signo de capacidad económica, al tiempo que un elemento de libertad. Esto ya no es tan evidente, pues la aparición del “sharing” (moto y coche) en las grandes ciudades, que no en los ámbitos rurales, hace que se debilite ese fenómeno. Por poner alguna cifra, en Madrid y Barcelona hay 7.000 motos de compañías de “motosharing”. Es de gran importancia en las pautas de consumo el desarrollo de internet y la aparición de nuevos servicios.

Una tercera parte del consumo energético en las grandes ciudades es debido al transporte, en estos momentos, pero si lo proyectamos, en las mismas condiciones, hasta el año 2030, podría alcanzar el 50%. Ya hay soluciones que están empezando a funcionar y que van a suponer no sólo ahorro de energía, autobuses, vehículos sobre raíles (trenes, cercanías, tranvías), coches compartidos y sin conductor, sino que a corto plazo empezaremos a tener espacio “liberado” por el automóvil, para el que debemos ir pensando en nuevos usos. China, de quien todos pensamos que es uno de los territorios donde más se contamina, tiene ya un parque de autobuses eléctricos del 20% y la ciudad de Pekín quiere alcanzar el 80% el próximo año 2020.

DEL “CARDO” Y EL “DECUMANO” A LAS SOCIMI

En los últimos decenios nos hemos “convencido” de que hemos estado instalados en la compra de vivienda para alojamiento, cuando la realidad es que se trata de un fenómeno ligado al despegue industrial de los años 60 del pasado siglo, como consecuencia de las políticas de vivienda de la dictadura.

Uno de los nuevos fenómenos o procesos que han irrumpido con fuerza en las grandes ciudades es la “turistificación”, fenómeno complejo y con diversas caras en su realidad cotidiana, pues es una mezcla de nuevo modelo de consumo turístico, ligado a elementos de consumo de servicios de la ciudad, sin el retorno esperado, así como a un nuevo escenario de inversión que, aparentemente, no genera beneficios evidentes para la ciudad, sino todo lo contrario.

Esto nos lleva a analizar cómo opera la industria constructiva en las ciudades. Observamos que la misma, lejos de resolver el problema del alojamiento, cada vez que se vincula más a una estructura de inversión, pues la decisión en este marco se hace evidente, dado que la actividad bancaria ofrece por un depósito a plazo tan sólo el 0,1% de interés. El Banco de España dice que la rentabilidad bruta del alquiler es del 4%, que sumado a la revalorización y restando los gastos que no repercuten en los inquilinos, nos encontramos con un beneficio neto de entre el 2% y 2,5%. El diferencial sobre lo ofrecido por las entidades financieras es abismal. UDA (Urban Data Analytics) sitúa la rentabilidad en el 8% para el año 2018, aunque Colonial y Merlin se acercan más a lo afirmado por el Banco de España, con rentabilidades que van del 2,5% al 4,5%.

Es evidente que la opción mayoritaria pasa a ser la adquisición de viviendas para alquilar, que se concentra en cuatro millones de ahorradores, e incluso en las SOCIMI que van consiguiendo suficiente confianza en el mercado de inversión.

DE LA VELA AL LED

A finales del siglo XIX, las ciudades incorporan una de las transformaciones más evidentes: la electricidad. El gran negocio de las industrias de energía se centra de forma muy importante en las ciudades. Este proceso de consumo energético, sin límite, ha desencadenado uno de los problemas de contaminación más serios para las ciudades y para el mundo en general.

A estas alturas la mayoría de las grandes ciudades, especialmente, trabajan denodadamente por conseguir tener una energía limpia, pues ya son conscientes de su gran responsabilidad en el cambio climático. Hay multitud de agentes pensando cómo resolver uno de los problemas más complejos que hoy tienen los grandes conglomerados urbanos.

La Agencia Internacional de Energías Renovables (IRENA), plantea que hay que, prácticamente, “resetear” todo el sistema energético. La Agencia Internacional de la Energía (AIE), dice algo que se viene planteando desde hace muchos años, que conviene que el sistema de producción de la energía se integre donde se consume.

Espacios aparentemente alejados de nuestra percepción modernizadora como la población de Diu (India), se está abasteciendo totalmente con energía solar. Aunque según IRENA no es sólo producir energía más limpia, se trata, fundamentalmente, de consumir menos cantidad, que supone el mejor ahorro.

Recientemente la legislación europea intenta incorporar una figura muy significativa en el cambio de modelo energético: el prosumidor (productor/consumidor). Una figura que puede significar un cambio vital para el cambio de modelo ciudadano, pues en 2018 el autoconsumo supuso el 90% de los nuevos 261’7MW de energía solar fotovoltaica, lo que significa un crecimiento del 94% sobre 2017, según informa UNEF (Unión Española Fotovoltaica).

HACIA UNA NUEVA RENOVACIÓN DEL USO Y DESARROLLO DE LAS CIUDADES

Finalmente conviene analizar todo este conjunto de elementos que cambian los parámetros con los que desde hace siglos se vienen desarrollando las ciudades. Muchas veces los debates los “oscurecemos” buscando “atajos” con los que dar soluciones más aparentes que de fondo.

¿Nos encontramos ante nuevos conceptos o nuevos fenómenos, nueva terminología o nuevos procesos? Gentrificación y turistificación, han irrumpido como dos nuevos grandes problemas en las ciudades, especialmente las de gran tamaño. Pero, ¿son realmente estos problemas concretos o, evidentemente, como decíamos al inicio, se trata de un nuevo cambio de paradigma? Ya empieza a haber literatura abundante sobre estos fenómenos, pero lo que es más evidente es que la estructura de la gentrificación está dominada por lo que pudiera ser una “nueva clase” dominante, que está sustituyendo a la tradicional clase media, que reside en las grandes ciudades, en espacios gentrificados y que políticamente tiene ideologías liberales o progresistas. Lo que pone de manifiesto el avance del neoliberalismo y, sobre todo, se posicionan económicamente en las lógicas del mercado.

El dominio de la gentrificación hace que sus titulares se comporten como lo han hecho tradicionalmente los más poderosos, las élites y por tanto aquellos que trabajan para las mismas, pero que quieren políticamente distanciarse, aunque su comportamiento sea muy parecido.

Uno de los elementos que se percibe en esta “nueva clase” es su incorporación en el modelo dominante. La gentrificación hace que se produzcan similitudes entre los protagonistas de estas nuevas posiciones en las grandes ciudades, que nada tienen que ver con habitantes con capacidad económica similar en los espacios rurales.

El geógrafo francés Guilluy, en su ensayo “El fin de la clase media occidental” plantea que la clase media va siendo cada vez más frágil por la mundialización. Nos encontramos pues con una consecuencia de gran importancia, la sustitución de muchos elementos y protagonistas en el desarrollo de nuestras ciudades. No conviene seguir “oscureciendo” el debate con términos y conceptos, porque el problema tiene mucho más calado. 

José María de la Riva

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[1]Según el diccionario de la RAE “teoría o conjunto de teorías cuyo núcleo central se acepta sin cuestionar y que suministra la base y modelo para resolver problemas y avanzar en el conocimiento”.

NUEVA AMENAZA DEL DESARROLLISMO URBANÍSTICO SOBRE TOLEDO

Recomendamos la lectura del artículo publicado por el profesor ANTONIO ZÁRATE denunciando una nueva amenaza del desarrollismo urbanístico en TOLEDO. Es muy meritoria la defensa que Antonio Zárate viene haciendo “…de los valores patrimoniales, medioambientales y paisajísticos que hicieron posible la inclusión de Toledo en la lista de Ciudades Patrimonio de la Humanidad”. Pero, sobre todo, es muy recomendable su lectura por el carácter magistral de sus argumentos.

 

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EL MERCADO DE VIVIENDA INSISTE EN EL ERROR

Los mismos objetivos, las mismas propuestas, siguen reclamando los responsables de las empresas inmobiliarias, a pesar de la experiencia que en 2008 supuso el “batacazo” más importante del proceso inmobiliario, en España de forma especial, pero también en EE.UU. Es evidente que nos encontramos en un proceso de menores dimensiones y, sobre todo, con menor posibilidad de contagio económico, que los precedentes de finales de los años 80 del pasado siglo y de 2008.

Tristemente percibimos cómo la experiencia no ha servido para articular nuevas políticas, y casi todas las recomendaciones se siguen aferrando a “viejas recetas” fracasadas en otros momentos, pero que los responsables del sector siguen empeñados en recomendar toda una gama de subsidios con los que tener la posibilidad de adquirir una vivienda. En los Presupuestos Generales del Estado se sigue insistiendo en capítulos destinados al acceso a la vivienda y al fomento de la edificación. Si esto se destinara realmente a nuevas políticas, lo interesante sería pensar en trasferencias a los municipios que desarrollen iniciativas tendentes a producir VIVIENDAS PÚBLICAS que permitan actuar realmente como instrumento de carácter social para paliar el problema de aquellas personas con dificultad para conseguir un alojamiento, y conseguir no es comprar es satisfacer una necesidad de forma permanente o coyuntural.

Va siendo hora de que cambiemos las reglas del juego y que el conjunto del Estado (Administración Central, CC.AA. y Ayuntamientos) se decidan a optar por desarrollar un parque inmobiliario público que realmente sea un colchón que resuelva problemas de forma estructural, sin desprenderse de las plusvalías que se generan en los desarrollos realizados, y que, además, influyan en el precio de los alquileres de una forma realista y no con fórmulas que el “mercado” nunca va a permitir. 

José María de la Riva

¿NUEVA POLÍTICA DE VIVIENDA?"", presentación y video de la 2ª sesión del ciclo "Diálogos sobre conflictos urbanos"

El problema de la vivienda, entendido como la insalvable dificultad de algunos segmentos de la población para disfrutar del derecho a disponer de una vivienda digna y adecuada, sigue siendo uno de los principales problemas a combatir en las ciudades españolas, a pesar de que  el número de viviendas excede ampliamente al de hogares. Y no sólo afecta a las clases con menor nivel de renta, sino que gran parte de la población ha de hacer un esfuerzo económico excesivo para disponer de una vivienda que no siempre será la más adecuada. 

Desde mediados del siglo pasado las políticas de vivienda se han centrado en el impulso a la construcción para “solventar la escasez”, pero el problema está más bien en la inadecuación de localizaciones, tipos y, sobre todo, regímenes de cesión y precios de la oferta ante la dinámica de las necesidades de alojamiento. 

Desde distintas instancias del poder político se vienen proponiendo medidas para una reorientación de la política de vivienda, lo que requerirá corregir la inercia social generada por el mercado a lo largo de muchos decenios. 

Moderará la sesión JULIO VINUESA ANGULO

Participarán:

HELENA BEUNZA 

Secretaria General de Vivienda en el Ministerio de Fomento. Es licenciada en Derecho Público, por la Universidad de Valencia. Máster en Derecho Público y Organización Administrativa por la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y Máster en Estudios Urbanos y Regionales, por la London School of Economics and Political Science. Es funcionaria de administración local con habilitación de carácter nacional desde el año 2001. 

Ha desarrollado su carrera profesional en el sector público y en el privado. En el ámbito público, ha desempeñado funciones de Secretaria-Intervención en diversos ayuntamientos y mancomunidades. En el ámbito privado, ha sido abogada especializada en urbanismo, inmobiliario y medio ambiente en distintos despachos, tanto nacionales como internacionales.

Ha desempeñando el cargo de directora general de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo de la Generalitat de Valencia. Asimismo, es la vicepresidenta de la Asociación de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS). Fue directora Territorial de la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración de Territorio en el Gobierno valenciano. También, ha ejercido funciones docentes en diversos cursos y másteres vinculados al urbanismo y a la vivienda.

CARME TRILLA

Economista, especialista en mercado y políticas de vivienda. Ha colaborado con diversas universidades organizando y participando en cursos y másteres en estas materias y ha redactado artículos para revistas especializadas sobre la incidencia de las políticas de vivienda en la demanda y necesidades de la sociedad. Entre el 2004 y el 2011 ocupó los cargos de directora general de Vivienda, y de Secretaria de Vivienda de la Generalitat de Cataluña. Impulsó, entre otras normas, la Ley 18/2007, del Derecho a la Vivienda y el “Pacto Nacional para la Vivienda, 2007-2016”, firmado con 36 organizaciones públicas y privadas, el octubre del 2007. Actualmente preside la Fundación Hàbitat3 Tercer Sector Social de Cataluña Preside el “Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona”, impulsado por las cuatro administraciones públicas competentes en este territorio.

BEATRIZ TORIBIO

Forma parte del equipo directivo de Fotocasa y como directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa, entre sus principales misiones está coordinar y dar a conocer la visión, datos y experiencia del portal inmobiliario.
Vinculada al mercado de la vivienda desde hace muchos años, es la cara más visible de Fotocasa y participa en foros y eventos relacionados del sector, además de colaborar con asiduidad con diferentes medios de comunicación. 

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ES NECESARIA UNA NUEVA POLÍTICA DE VIVIENDA

Parecía que la burbuja inmobiliaria iba a hacer reflexionar sobre la vivienda. Algunos pensamos que llevaría a las administraciones, especialmente las municipales, a estructurar un nuevo modelo para ser menos dependientes de la necesidad de la venta de su patrimonio de suelo, puesto que no resuelve ninguno de los problemas, ni el de su financiación ni el de las personas que necesitan una vivienda.

Se sigue pensando que hacer más viviendas resuelve el problema social, lo que pone de manifiesto que no se ve que los grupos con necesidad de vivienda no siempre tienen capacidad de compra y que no es razonable que las plusvalías generadas con actuaciones públicas terminen en las manos privadas de aquellos que recibieron ayudas cuando tenían necesidad.

¿OTRA BURBUJA INMOBILIARIA?

Parece que nos acercamos a un ritmo acelerado a una nueva burbuja inmobiliaria. Así se dice en el informe realizado por el banco UBS para 2018, aunque “existe un menor riesgo de contagio económico” ya que el proceso actual está concentrado en las grandes ciudades. El coste de la vivienda está aumentando en todas las grandes capitales del mundo. Nos enfrentamos a una mayor distancia entre los ingresos personales y el precio que del alojamiento. La medida más interesante que propone dicho informe es una mayor REGULACIÓN por parte de los poderes públicos. 

Hay cifras que ponen de manifiesto la necesidad de nuevos criterios político a la hora de abordar la política de vivienda. Los precios del alquiler, en los últimos cinco años se han incrementado un 47% en Barcelona y un 38% en Madrid. El INE pone de manifiesto que en 2018 la compraventa ha aumentado por encima del 10%, y, a todo esto, vemos que las ayudas a la vivienda en 2018 en España representan un 0,04% del PIB, que sumando las ventajas fiscales alcanzaría el 0,22% del PIB, muy lejos del promedio europeo que está en el 0,6% del PIB de la UE. El INE calcula que en 2017 un 24% de los ingresos de las familias se utilizaron para pagar el alquiler, un 26,5% en Madrid. Si desagregamos por edades nos vamos a unas cifras alarmantes para los jóvenes entre 24 y 34 años, pues su coste de “emancipación” significa pagar por su casa un 57% de sus ingresos en el caso del alquiler. Un 40% de los menores de 30 años no pueden ni comprar ni alquilar. Son datos que ponen de manifiesto que, con la política de recalificación masiva de suelo en Madrid, lejos de conseguir que los jóvenes encontraran su alojamiento en la capital, se sigue produciendo su salida hacia la periferia como en la década de los 80.

ES NECESARIO UN PACTO POR LA VIVIENDA

Nadie parece querer asumir una estrategia de vivienda a largo plazo. La solución del problema que afecta cada vez a más ciudadanos, precisa de un acuerdo entre los grupos políticos a largo plazo, que permita estabilizar unos criterios y asienten una política que lo resuelva realmente.

Es fundamental acometer, a largo plazo, una política pública de vivienda que incremente, de forma sustancial, la actual “raquítica” participación de las administraciones públicas en el desarrollo de un parque inmobiliario público que influya de verdad en la solución de un arraigado desequilibrio entre alquiler y propiedad. Por ejemplo, sería bueno que una importante proporción de las viviendas en manos de la SAREB, que son públicas, pasaran ser gestionadas por aquellos municipios que tengan capacidad, ofreciendo alternativas de alquiler en función de los recursos de aquellos que las necesitan. Resulta muy cuesta arriba entender que el Ministerio de Fomento quiera construir 20.000 viviendas de nueva edificación, teniendo un patrimonio improductivo en manos de la SAREB. Se hace cada vez más necesario dejar de poner parches a la política de vivienda y que se produzca un cambio radical en la legislación.

Para fortalecer una política de vivienda largo plazo, debería impedirse que cualquier administración venda su patrimonio de suelo o su parque de vivienda. 

Para que se produzca un cambio profundo es necesario mejorar la información sobre vivienda, que como ya advertíamos hace más de 10 años (El fenómeno de las viviendas desocupadas, 2008, pp. 101-105), debe materializarse con la creación de un registro estatal de viviendas, de licencias de primera ocupación, obtención de flujos de hogares de los padrones municipales, integrar la información del catastro y el padrón, etc.

José María de la Riva

OTRA VIVIENDA PARA UNA SOCIEDAD DIFERENTE

Ante la mesa redonda ¿OTRA POLÍTICA DE VIVIENDA?

(el próximo jueves, día 21, en La Casa Encendida, 19:00), 

proponemos la lectura del artículo que hemos publicado hoy en “Seres Urbanos”. 

PARTICIPACIÓN DE LOS VECINOS EN LA SOLUCIÓN DE LOS CONFLICTOS URBANOS, presentación y vídeo de la 1ª sesión del curso "DIÁLOGOS SOBRE CONFLICTOS URBANOS"

Los ciudadanos tienen derecho a la información, la transparencia y la participación en la toma de decisiones. La participación ciudadana es también un requisito necesario para alcanzar soluciones consensuadas y la oportunidad de contar con un aporte más rico de propuestas. Sin embargo, vienen siendo una tradición las deficiencias de los procesos de participación. 

En los últimos años nuevas tecnologías y nuevos impulsos sociales apuntan algunas mejoras, pero aún queda mucho camino por recorrer para que se hagan notar los efectos de una sociedad más comprometida con la defensa del derecho de todos a una ciudad mejor. Es necesario reflexionar sobre los niveles de información, transparencia y conocimiento para poder determinar en cada caso, con la mayor precisión posible, quiénes participan, para qué y cómo.    

Moderará la sesión JULIO VINUESA ANGULO

Participarán:

JUAN ANTONIO RUIZ CASTILLO

Licenciado en Ciencias Políticas y Sociología (UCM). Curso Universitario Superior en Administraciones Públicas por el Instituto Ortega y Gasset. Curso Universitario Superior en Liderazgo y Gestión Pública por el IESE Business School. 

Pertenece al Cuerpo Técnico Superior del Ayuntamiento de Madrid. 

Entre 1984 y 1989, fue director de los Servicios de Coordinación y Descentralización Territorial, director de los Servicios de Personal, director de Relaciones Laboralesy asesor del alcalde.  Entre 1991 a 1992, fue asesor técnico del Secretario de Estado de Administraciones Públicas. Desde abril de 2010, inspector de Servicios en el Área de Gobierno de Hacienda y Administración Pública. De 2015 a 2016 ha sido Director General de Atención al Ciudadano y Calidad en los Servicios

MARIA DOLORES HERNÁDEZ

 Licenciada en Derecho por la UCM en el año 1986. Doctora en Derecho por la UCM con premio extraordinario de doctorado en el año 1994. Profesora Titular de Universidad de Derecho Civil de la UCM. Grupo de investigación “Sujetos protegidos y contratación”, cuya línea principal de estudio es la protección de los sujetos vulnerables en la contratación, como consumidores, discapacitados y menores. En los años 2017 y 2018 ha sido ponente en las Jornadas de Formación de Fiscales organizadas por la Fiscalía General del Estado sobre protección del consumidor vulnerable y protección del consumidor en el ámbito de la electricidad como sujeto especialmente vulnerable.

EDUARDO RAMIS

Antropólogo. Socio de la Asociación de Madres y Padres de Alumnos del Instituto de Enseñanza Secundaria Gran Capitán de Madrid. Miembro activo en el proceso de participación ciudadana en relación con la operación Mahou-Calderón. Participa en la coordinación de la Mesa de Urbanismo, Movilidad y Medio Ambiente del Foro Local de distrito de la Arganzuela (Madrid).

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ver el vídeo

LAS ESPINACAS Y LA PARTICIPACIÓN CIUDADANA

Recomendamos la lectura del artículo que Eduardo Ramis, ponente en la primera sesión del curso Diálogos sobre conflictos urbanos, ha publicado por en el blog Seres Urbanos