lunes, 27 de noviembre de 2023

NADA NUEVO: EQUÍVOCOS SOBRE VIVIENDA PARA PROMOVER SUELO

 Comentarios a un ejemplo más del "papel finalista" de la prensa en favor de los intereses de los propietarios de suelo o del sector inmobiliario en general. 

No es fácil concentrar más inconsistencias y más contradicciones en la argumentación, ni más medias verdades y  falsedades  que las que se encuentran en este artículo, que se publica en vísperas de que el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid apruebe definitivamente las nuevas normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

El problema no es "equivocar" el diagnóstico en cuanto a la demanda de vivienda.  Lo grave es mantener la falsedad de que el desarrollo de nuevos suelos y la construcción de más viviendas será la solución para hacerlas asequibles.


 



Al buscar explicación a que el precio de la vivienda se mantenga "resiliente" (sic) cita "el aumento significativo de los flujos de inmigración". ¿Está homologando a todos los inmigrantes con los que más bien habría que denominar inversores extranjeros? 


Se afirma con datos que la oferta sigue siendo "limitada e insuficiente", pero se omite el año de referencia y, sobre todo, hay un error básico que invalida toda la argumentación. Por definición (INE), el número de hogares coincide con el número de viviendas principales. En el artículo se dice “creación neta de hogares” (?), pero lo que interesa, a efectos de que haya oferta suficiente para las necesidades de primera vivienda (vuelven a equipararse erróneamente demanda y necesidad de vivienda), es el saldo neto de hogares (diferencia entre los que aparecen y los que desaparecen)  y ese saldo o crecimiento es, por tanto, igual a la diferencia del número de hogares existentes al principio y al final del período en cuestión.  Pues bien, hay que rectificar nuevamente esta información errónea utilizada en artículos de prensa como éste. Según el INE en 1/1/2021 había en España 455.531 más que en 1/1/2011, lo que supone un aumento medio de menos de 46.000 hogares al año. No 286.000, como se dice.



Realmente el objetivo del artículo es proponer como solución "liberar suelo finalista en grandes desarrollos", lo que se pretende respaldar, con datos incorrectos, por la necesidad de  “impulsar urgentemente la oferta de vivIenda”.


Es absolutamente necesaria la colaboración publico-privada, pero en el artículo falta concretar que si hay participación pública el alquiler deberá ser a precios asequibles y sin posibles futuras descalificaciones.


JULIO VINUESA

sábado, 25 de noviembre de 2023

LA DESPOBLACIÓN Y EL IRRESISTIBLE "EFECTO IMAN” DE LA CIUDADES

 “Los esfuerzos inútiles conducen a la melancolía”, pero a riesgo de sufrir las consecuencias de no atender la advertencia de Ortega y Gasset, recordaré algunas de las cosas que escribí hace casi cincuenta años, cuando estaba elaborando mi tesis doctoral. Sé que no servirá para hacer reflexionar a los “adanistas”, que piensan que no ha habido nada antes de ellos, ni a quienes ahora hacen política, buscando réditos abanderando la causa de las “españas vaciadas”, víctimas de la irresistible atracción de las ciudades.  

Me limitaré a recordar y comentar aquí algunos de los párrafos de aquel artículo (Las políticas desconcentradoras y el crecimiento de Madrid).

 

Para los que piensan que estamos ante un fenómeno de ahora que hay que revertir:

 

-        En el Censo de 1887 se decía: "Como ya se hizo notar en el Censo de 1877, nuevamente está confirmada la tendencia de las poblaciones rurales a trasladar su domicilio a los grandes centros."

-        Entre 1900 y 1970 el porcentaje de población que reside en ciudades de más de 100.000 habitantes pasa del 3,4 a 36,8 %.  

 

En los últimos cincuenta años ese porcentaje sólo ha crecido hasta un 39,9%. El éxodo rural, el proceso de despoblamiento de las áreas rurales, se produjo en su inmensa mayor proporción antes de 1970, acentuado por el despegue del desarrollo económico que busca la eficiencia, mediante la concentración de los escasos recursos disponibles entonces en aquellas áreas donde las inversiones serían más rentables. Ese modelo de desarrollo acrecentó los desequilibrios entre las distintas regiones y entre los soportes físicos y las actividades humanas de muchos territorios.

 

Se "descubre" ahora que se “vacían” unos territorios ya prácticamente abandonados hace medio siglo. Saltan ahora las alarmas, pero no porque sean nuevos los casos de pueblos deshabitados o de vastos territorios con densidades que no cubren los umbrales de demanda necesarios para hacer posible el mantenimiento de unos mínimos niveles de calidad de vida. Lo que se descubre ahora son los potenciales réditos políticos de la utilización de un relato victimista. La España vaciada se dice, como si hubiese culpables concretos de tal sustracción. 

 

Hay que recodar que ya en los años 50 había conciencia de las graves consecuencias del proceso de redistribución espacial de la población que se estaba produciendo en España. La primera Ley del Suelo (mayo de 1956) señala en su preámbulo: 

 

"La acción urbanística ha de preceder al fenómeno demográfico… [debe] limitar el crecimiento de las grandes ciudades y vitalizar, en cambio, los núcleos de equilibrado desarrollo”

 

Un año y medio más tarde, noviembre de 1957, se aprobó la Ley de Urgencia Social de Madrid, en la que por primera vez se iban a dictar normas concretas dirigidas a frenar el proceso de concentración, con el inútil empeño de “ponerle puertas al campo”. En su artículo 30 textualmente se decía: 

 

"El Ministerio de la Gobernación y el de la Vivienda dictarán las disposiciones pertinentes para que dentro de lo dispuesto en el Fuero de los Españoles se ordene el acceso a la capital y se condicione el asentamiento definitivo de familias o personas a la previa demostración de poseer medios de vida suficientes, vivienda adecuada, ocupación estable y permanente o la existencia de cualquier causa legítima que justifique su cambio de domicilio." 

 

El nombre de la ley indica que la preocupación principal no era la despoblación del campo, del que los inmigrantes llegaban en oleadas huyendo de la pobreza, sino frenar el explosivo crecimiento de la capital, rodeada de un cinturón de infravivienda donde a principios de los años sesenta malvivía una décima parte de la población. 

 

Un año después (diciembre de 1958) se ponía en marcha la política de “Núcleos Urbanos de Descongestión de Madrid y demás Comarcas de Inmigración Intensiva". Se trataba de actuar sobre una serie de núcleos urbanos, básicamente creando en ellos suelo residencial e industrial para favorecer la localización de empresas que gozarían además de beneficios fiscales. En este caso se pensaba también en corregir los desequilibrios.

 

“…a fin de atraer hacia ellos [Toledo, Alcázar de San Juan, Aranda de Duero y Guadalajara] un contingente de población que, en otro caso, afluye, naturalmente, hacia el área metropolitana de Madrid. Su intención es la de moderar el intenso crecimiento de la capital …  para iniciar una verdadera colonización de la región y superar la situación actual en la que la gran ciudad se halla rodeada de una amplia región en condiciones de inferioridad económica y que presenta un patente desequilibrio humano, social y territorial"

 

Ninguna de estas actuaciones, ni los sucesivos Planes de Desarrollo, tuvieron éxito en cuanto a la descongestión ni a los reequilibrios. Al margen de los enunciados de los documentos oficiales, hasta los años 70 la verdadera prioridad era salir del subdesarrollo económico y corregir los déficits de vivienda, de infraestructuras y de equipamientos derivados del crecimiento “explosivo” de las grandes ciudades. A su vez, la población que abandonaba el medio rural para incorporarse al desarrollo en las grandes ciudades o en el extranjero era parte necesaria y beneficiaria del proceso de crecimiento económico. 

 

Mediados los años 70 los flujos migratorios se fueron debilitando por el lógico agotamiento de las poblaciones de los territorios que los alimentaban. El despoblamiento que había comenzado más de cien años antes se estaba consumando irreversiblemente. 

 

El “no nacido” IV Plan de Desarrollo (1976-1979) tenía un enfoque centrado en “la vertebración del territorio”. Ya en otra fase del desarrollo, en sus estudios previos, propugnaba una más equilibrada organización del sistema de ciudades en busca del equilibrio territorial, pero con el cambio de Régimen se abandonó la política de planificación que desde el Plan de Estabilización de 1959 había dirigido un desarrollo económico eficaz pero territorialmente desequilibrado.

 

La nueva organización político-administrativa tras la Constitución de 1978 deja las competencias de ordenación del territorio en manos de las Comunidades Autónomas que, salvo algunas excepciones, no la ejercen de forma positiva. Por el contrario, se pone de manifiesto una total falta de coordinación y cooperación interadministrativa, agravada por el predominio de estrategias de competitividad entre territorio y ciudades.  Por ejemplo, las proclamas en favor de la igualdad y la sostenibilidad se contradicen en la práctica por la persistencia de atavismos poblacionistas. Ganar o perder población se ven como claros signos de progreso o declive, lo cual inciden positiva o negativamente en la valoración que los electores hacen de los gobiernos locales. Para muchas ciudades competir en crecimiento demográfico es un objetivo esencial. 

 

Ahora estamos en un periodo de la historia con diferencias fundamentales en lo económico, lo social, lo tecnológico …, pero el conocimiento de su historia es imprescindible tanto para definir como para afrontar los desequilibrios territoriales. En 1967 Pedro Bidagor, responsable absoluto del urbanismo a nivel nacional desde 1940, refiriéndose a la “necesaria” descongestión de Madrid, afirmaba en relación con el escaso éxito de las políticas que:

 

"el mayor obstáculo con el que se tropieza es la natural resistencia de quienes hayan de sufrir una merma en sus ilusiones especulativas, que, como es natural, tratarán de ofrecer soluciones diferentes que, de manera más o menos velada, propugnen por el mantenimiento de la situación actual, conducente al crecimiento en "mancha de aceite", que revaloriza los terrenos circundantes y abre amplio y fácil campo a toda clase de especulaciones sobre el suelo".

 

A pesar de los cambios habidos, permanecen, lógicamente, los criterios que guían las decisiones empresariales a la hora de localizar sus inversiones aprovechando las ventajas de las ciudades. Sin embargo, no tenía justificación entonces ni la tiene ahora la, ya tradicional, falta de coordinación entre administraciones ni la ausencia de actuaciones solidarias para combatir desequilibrios territoriales. 

 

Pretender a estas alturas que revierta el proceso de urbanización de la población, parar su progresiva concentración en las ciudades, puede ser un esfuerzo tan inútil como querer negar la ley de la gravitación universal.

Julio Vinuesa  


miércoles, 22 de noviembre de 2023

DECLARACIÓN DE GIJON SOBRE VIVIENDA.

 


Los ministros de Vivienda y Desarrollo Urbano de la UE, reunidos en Gijón, bajo los auspicios de la presidencia española, firmaron el 14/11/2023 una Declaración de buenas intenciones en la que se recogen algunas obviedades y lugares comunes.

 

Se “destaca” la necesidad de las políticas que garanticen el acceso a una vivienda digna y adecuada bajo los principios de subsidiaridad y cooperación entre todos los niveles de gobierno. 

 

Se “reconoce” que hay un déficit de viviendas a precios asequibles.

 

Se hace un “llamamiento” para “ofrecer soluciones de vivienda o financiación” para los hogares con rentas medias y bajas”, lo que “podría incluir la creación y promoción de un parque de viviendas asequibles y sociales”, “promoviendo entornos construidos, más sostenibles, saludables e inclusivos”.

 

Se Insiste en la necesidad de “estimular un parque de viviendas adecuado, en particular en aquellas zonas con un mercado residencial tensionado… desarrollando una estrategia global en aquellos lugares en los que han surgido impedimentos debido a fenómenos como el alquiler a corto plazo”… “la mejora de los procedimientos administrativos, vinculados a la vivienda”.

 

Se reconoce “la importancia de mejorar los sistemas de financiación para el desarrollo de la vivienda, en particular para los alquileres sociales o asequibles, por ejemplo permitiendo la aplicación de modelos de colaboración público privada”.

 

Se invita “a la Comisión Europea estudiar la definición de vivienda social que puede considerarse un servicio de interés económico general para facilitar la aplicación de las ayudas estatales en las políticas de vivienda” 

 

Se recalca “la importancia de mejorar el estado del parque de viviendas existente… considerando que los edificios residenciales son responsables de una parte significativa del consumo de energía, gases defecto, invernadero considerando que las edificaciones residenciales son responsables de una parte significativa del consumo de energía, gases defecto, invernadero.

 

Se reconoce “…que la conservación y promoción de nuestro patrimonio arquitectónico, urbano y paisajístico desempeña un papel fundamental.” 

 

Se considera “trascendental continuar apoyando la industria de la construcción residencial en todos los niveles de decisión, como sector estratégico en la reactivación de la economía y la creación de empleo, estimulando mejoras regulatorias para reducir obstáculos al desarrollo y promoviendo el crecimiento y sostenibilidad de sector, apoyando la industrialización, la digitalización y la modernización.”

 

La Declaración está redactada bajo “los auspicios de la presidencia española” y hay poco que objetar a la llamada a la actuación pública subsidiaria ante la constatación de las graves dificultades que existen para acceder a una vivienda. También es muy oportuna la llamada de atención sobre la necesidad de una mayor coordinación interadministrativa. Es cuestionable, sin embargo, que cuando de lo que se está hablando es del derecho a la vivienda, se siga considerando “trascendental” el apoyo a la “industria de la construcción residencial” por cuanto que es “sector estratégico de la reactivación económica y la creación de empleo”. 


Cabe dudar también de la eficacia de este tipo de declaraciones, formuladas desde el poder que representan los ministros de los respectivos gobiernos estatales, para que sean escuchadas en los ámbitos de poder político más directamente implicados en las políticas de vivienda.  

Julio Vinuesa

jueves, 9 de noviembre de 2023

CONSTRUIR MÁS VIVIENDAS O TRATAR DE OPTIMIZAR EL USO DE LAS YA EXISTENTES


 El 26 de mayo de 2023 entró en vigor la primera Ley Estatal por el derecho a la vivienda45 años después de que la Constitución consagrara el derecho a una vivienda digna y adecuada.  Durante el año largo que duró la tramitación de la ley se produjo una inflación de opiniones en los medios, pero el tema más controvertido, el que concentró gran parte de la atención, fue el del control de los precios del alquiler, ya que fuimos muchos los que cuestionamos la eficacia de ese tipo de medidas.

A penas han pasado seis meses y el interés mediático por el problema de la vivienda ha revertido hacia el planteamiento tradicional desde la época del desarrollismo: “hay escasez de viviendas nuevas y la política debe centrarse en la construcción de más viviendas para que bajen los precios”.  Está ampliamente constatado que, superada la escasez absoluta a mediados de los 70, el modelo de “cuantas más viviendas mejor” no es la solución para aliviar el problema de la vivienda, pero ello no es óbice para que se siga manteniendo en los programas públicos y del sector privado. 

Para afrontar las insuficiencias de oferta, previamente habría que partir del conocimiento necesario para poder determinar con rigor las necesidades: cuántas y qué tipo de viviendas hacen falta en cada ámbito local concreto, basando desde su origen las actuaciones públicas en la diferencia existente entre  la “necesidad de vivienda”, el derecho a un alojamiento digno y adecuada, y la “demanda de vivienda”, que no siempre puede vincularse a esa necesidad ni a ese derecho.

Se anuncia una mayor preocupación en el sector de la construcción por minimizar el impacto sobre el medio ambiente y el consumo energético, aprovechando los recursos del entorno y favoreciendo el reciclaje, pero se soslaya el hecho de que las edificaciones más sostenibles son las que no se construyen.  Antes que a la construcción de nuevas viviendas, deberían dirigirse muchos más recursos a regenerar el parque existente, pensando en optimizar su uso, adecuándolo a las necesidades de una sociedad “diferente”, con medidas que ordenen y hagan más trasparente el mercado de alquiler, dando mayor seguridad jurídica a arrendadores y arrendatarios. 

También por coherencia con los objetivos de sostenibilidad, las políticas de vivienda no pueden seguir teniendo como único objetivo la construcción de nuevas viviendas en nuevos desarrollos urbanos. El objetivo principal de las políticas de vivienda es facilitar el disfrute de un alojamiento digno, mejorando la calidad de vida de las personas, favoreciendo la cohesión social, y evitando desequilibrios socioespaciales.

Julio VINUESA