lunes, 11 de marzo de 2024

LA PREOCUPACIÓN POR LA VIVIENDA VACÍA: UN EJEMPLO MÁS DE LOS PERSISTENTES ERRORES EN POLÍTICA DE VIVIENDA

 El Instituto Catalán de Evaluación de políticas públicas ha publicado el informe de “Evaluación del Impacto del Impuesto sobre las viviendas vacías de Cataluña”. Las conclusiones vienen a refrendar lo que ya se conoce desde hace muchos años: La penalización económica a los propietarios de viviendas vacías no es operativa ni ayuda a mejorar la oferta de alquiler. 




En 2015, el Parlamento de Cataluña aprobó la Ley 14/2015, del impuesto sobre las viviendas vacías (IHB) con el que se pretende reducir su stock y aumentar así la oferta de alquiler social. En el informe del ivàlua, tras evaluar la modificación en el mercado inmobiliario tras la aplicación el IHB, de dice: “en términos del mercado inmobiliario, no se observan cambios en el porcentaje de viviendas vacías ni en el precio del alquiler como consecuencia del impuesto”.

Al elaborar el informe se duda de la definición de las viviendas vacías y de los datos estadísticos al respecto, así como de la fiabilidad y la expresividad de la información de la evolución de los precios. 

Se advierte, por tanto, de que hay “tener mucho cuidado con las conclusiones… ya que los errores de medida, falta de información y datos temporales durante un período de tiempo prolongado y otros cambios legislativos contemporáneos hace que los estimadores puedan estar sesgados”.

El informe termina con recomendaciones en torno a la necesaria mejora del registro de viviendas vacías y al seguimiento del uso de los recursos obtenidos con el impuesto. Nuevamente se trata de algo recurrente en las políticas de vivienda. Es necesaria más y mejor información para la ejecución de las actuaciones y para la evaluación de sus resultados. 

Hay que insistir una vez más sobre la indeterminación conceptual y jurídica para poder calificar sin riesgo de error una vivienda vacía. La ley por el Derecho a la vivienda,  (Disposición Final Tercera), insiste nuevamente en el mismo error, eludiendo las deficiencias de  experiencias  anteriores.  

Julio Vinuesa

viernes, 1 de marzo de 2024

2.500 MILLONES EN AVALES: NO ES LA SOLUCIÓN, ES REPETIR UN ERROR

 


 
Compartimos el artículo que hemos publicado el día 29/02/2024 en 


"... el Gobierno ha puesto en marcha a través del ICO una línea de avales para “facilitar que unos 50.000 jóvenes y familias con menores a cargo adquieran su primera vivienda”..."

...."Ofrecer avales para endeudarse al 100% puede ser más un riesgo que una auténtica solución para los hogares, que podrán verse atrapados en unas arriesgadas exigencias de pagos durante muchos años."

...Por la propia dinámica del mercado, los avales animarán la demanda ...  provocará la subida de los precios, lo que pone de manifiesto que esa medida a quien, realmente, ayuda es a la oferta. "

viernes, 23 de febrero de 2024

¿EL 80% DE LOS CATALANES A FAVOR DE LA REGULACIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA? NO NOS HAGAMOS "TRAMPAS EN EL SOLITARIO"

 


Según la “Encuesta de valores en Cataluña, 2023”, elaborada por el CEO de la Generalitat: “ocho de cada 10 catalanes creen que se deberían regular los precios de los alquileres".


Es el resultado de una de las respuestas del cuestionario de 96 preguntas, algunas -como la que nos ocupa- son afirmaciones sobre aspectos tan relevantes como absolutamente dispares, para que los encuestados expresen su grado de acuerdo:

 



Si de verdad queremos resolver el problema de la vivienda, no deberíamos hacernos “trampas en el solitario”. Si la muestra de la encuesta es representativa, mas del 80% de los encuestados son propietarios de una vivienda. ¿Alguien puede creer que se obtendría la misma unanimidad en la respuesta si en la encuesta se pregunta si deben regularse los precios de todas las viviendas, también los de venta? 


Es un error disociar los mercados de alquiler y de venta. El precio del alquiler guarda relación con el valor de la vivienda, es la rentabilidad de la inversión que ha supuesto la compra. 


¿Se puede cuestionar que los propietarios de una vivienda deseen, legítimamente, que su vivienda, su inversión, su patrimonio, aumente progresivamente de precio Ese deseo no seria diferente si se ha comprado la vivienda como inversión para obtener una rentabilidad o si se trata de la residencia familiar. Seguro que los encuestados propietarios no estarían de acuerdo con que se limitase, incluso se redujese, por ley el valor en el mercado de su patrimonio, la herencia de sus hijos.  Se opondrían tajantemente. Imaginar otro comportamiento es confundir los deseos con la realidad. 


Por encima de las respuestas a "preguntas trampa" (por el contexto social en que se formulan) la experiencia enseña que la intervención en el mercado para controlar por ley los precios del alquiler no resulta eficaz y solo su anuncio ya provoca efectos contrarios a los que se persigue. La acción pública tiene que centrarse, mediante acciones positivas de diversa naturaleza, en conseguir una oferta suficiente de viviendas en alquiler a precios asequibles, regulados al margen del mercado

Julo Vinuesa

lunes, 12 de febrero de 2024

REFLEXIONES SOBRE LA DECLARACIÓN DE "ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO"


La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, (art.18) abre la posibilidad de que las “administraciones competentes” declaren “zonas de mercado residencial tensionado” cuando “exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”, con objeto de poder aplicar en ellas medidas que “hagan asequible” la oferta. De las posibilidades de actuación que ofrece el art. 18, la regulación de los precios del alquiler es la que ha tenido mayor resonancia, quizás por las previsibles “reacciones defensivas” de los arrendadores, por los temores a los posibles efectos perversos que podría provocar y por las dudas que surgen en cuanto a la operatividad y la eficacia de su aplicación.
Un mercado de vivienda excesivamente caro constituye un factor de localización negativo (incluso de expulsión) para los hogares y también es un filtro para las actividades económicas en la ciudad. En una economía de mercado, como la que rige en nuestras ciudades, los precios del suelo y de la vivienda son causa de la segregación social a través de la organización del espacio urbano. La vivienda, en compra o alquiler, es un bien costoso por naturaleza y los procesos de encarecimiento (reiterados a lo largo de la historia)  exigen un esfuerzo económico excesivo para la inmensa mayoría de la sociedad y la hacen inasequible para los segmentos de población con menos nivel de renta. 

Cuando el mercado no es capaz de proporcionar una oferta asequible, se hace necesaria la intervención subsidiaria de los poderes públicos para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada. Pero, con frecuencia, urgidos por el agravamiento del problema, intervienen con medidas paliativas sobre las consecuencias, en lugar de afrontar la corrección de las causas: tal es el caso de las medidas con las que se pretende controlar administrativamente los precios de mercado. 

El citado artículo 18 de la Ley establece el procedimiento a seguir para la “declaración de zonas de mercado residencial tensionado”, que debe justificarse con “indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas… indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo”, con objeto de “medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada”. 

La primera dificultad técnica que planteará el procedimiento será poner los límites territoriales correctos a la zona en la que, según valores medios de precios y de rentas, “exista un especial riesgo de oferta insuficiente”. Como es bien sabido, los valores medios de los indicadores que determinan la condición de un “área problema” pueden variar en función de su delimitación. Además, en muchos ámbitos urbanos, los valores medios estarán ocultando una fuerte dispersión. Incluso en el supuesto de que, para delimitar las “zonas tensionadas”, se utilizaran técnicas de análisis georreferenciado, la probable dispersión estadística de los valores, la ausencia de homogeneidad, podría eliminar su utilidad. Todo ello, sin entrar a cuestionar la dudosa fiabilidad de los datos de precios.

La elevación de los precios medios de alquiler, que se quiere combatir con las medidas reguladoras, no siempre será consecuencia de las tendencias alcistas del mercado. Por ejemplo, en un área central con un parque antiguo y degradado, la renovación de algunos inmuebles, para convertirlos en apartamentos de lujo en alquiler, hará pensar injustificadamente en una notable elevación de los precios en la zona. Es amplia la casuística de las inconsistencias que se pueden producir por el “voluntarismo” de fijar unos precios homogéneos de referencia para ofertas de viviendas muy heterogéneas (antigüedad, conservación, tamaño, distribución, orientación, equipamientos, planta, tipo de edificio, calle, entorno urbano…). 

Similares cuestionamientos pueden plantearse en relación con la pretensión de que el nivel medio de renta disponible de los hogares residentes en “la zona” (probablemente muy diversos en tamaño y composición) sirva para detectar con la precisión necesaria los hogares en situación de “esfuerzo económico” excesivo o excluyente. 

Con todo, la principal deficiencia del procedimiento, que obliga a dudar de su operatividad y de su eficacia para el fin que se persigue, está en la interpretación errónea que se hace del “mercado residencial”. El procedimiento propone delimitar y calificar una “zona de mercado residencial tensionado”, considerando sólo la oferta y la demanda interna del ámbito, con el propósito fundamental de regular en ella los precios del alquiler para hacerlos asequibles a “la población residente”. No se tiene en cuenta que, en realidad, el mercado de vivienda incluye también una potencial demanda exógena. Los mercados mas tensionados se localizan en ámbitos de carácter metropolitano y, como ya se ha dicho, será complicado delimitar “zonas tensionadas” por los precios de los alquileres, pero es un error conceptual querer circunscribir a espacios concretos los hogares en situación de sobreesfuerzo e inasequibilidad. ¿Se va a priorizar el derecho a la vivienda de los hogares en función de su lugar de residencia?

Con la “declaración de zona tensionada” se intenta corregir una situación de “oferta insuficiente” para la “población de la zona”, pero la oferta de precios asequibles, que hipotéticamente se generaría, quedaría, inevitablemente, también a disposición de los hogares procedentes de fuera de la zona y razonablemente, en igualdad de condiciones, los arrendadores preferirán a los inquilinos que dispongan de una mayor renta disponible. La limitación administrativa de los precios no favorecería necesariamente a residentes de la zona tensionada, ni a los que tengan que hacer un mayor esfuerzo económico para pagar el alquiler. 

Además, antes de declarar una “zona tensionada” habría que considerar, también, algunos posibles efectos colaterales negativos: ¿Se ha pensado que la aplicación de limitaciones de precios en zonas con mayor centralidad, favorezca, por ejemplo, los procesos de gentrificación?  ¿Cómo se va a impedir que la oferta de alquiler residencial, derive hacia otros usos sin restricciones de precios (alquiler de temporada, uso turístico…)?  ¿Cómo se van a evitar las consecuencias negativas de los inevitables “efectos frontera” entre zonas con diferentes regulaciones?

Julio Vinuesa

sábado, 10 de febrero de 2024

MÁS SOBRE EL CONTINUISMO DE LA "OPERACIÓN CAMPAMENTO" EN LOS MODELOS DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA

 


Traemos aquí  algunas opiniones vertidas en un articulo publicado en "
El Salto"





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Recuperar la "Operación Campamento" es, en realidad, continuar con un modelo de desarrollo urbano propio de otras épocas. Mas acorde con el pasado que útil para atender las necesidades actuales y futuras de vivienda. 


Hay que insistir en que, en gran medida, la gravedad del problema de la vivienda se debe a la práctica inexistencia de un parque público de vivienda y a la insuficiente inversión pública, en ambos estamos muy por debajo de los principales países de la UE. Buena parte de la solución pasa, necesariamente, por disponer de suelo público sobre el que promocionar vivienda en alquiler a precios asequibles. 


Para intentar actuar eficazmente sobre el problema  hay que comenzar por un conocimiento riguroso del parque existente y de las necesidades de vivienda, diferenciando  necesidad y demanda. Priorizar le regeneración de los parques residenciales existentes, para optimizar su uso, con la finalidad de maximizar la oferta de alquiler asequible, mejorando la habitabilidad y la eficiencia energética. 

 

En la promoción de nuevas viviendas la política para satisfacer el derecho a la vivienda debería centrarse en un pacto social, mejorar la cooperación y coordinación interadministrativa para llegar a disponer de un parque de vivienda en alquiler a precios asequibles, que sea capaz de atender con la flexibilidad requerida las necesidades de vivienda de al menos un 20% de todos los hogares.

Julio Vinuesa

lunes, 27 de noviembre de 2023

NADA NUEVO: EQUÍVOCOS SOBRE VIVIENDA PARA PROMOVER SUELO

 Comentarios a un ejemplo más del "papel finalista" de la prensa en favor de los intereses de los propietarios de suelo o del sector inmobiliario en general. 

No es fácil concentrar más inconsistencias y más contradicciones en la argumentación, ni más medias verdades y  falsedades  que las que se encuentran en este artículo, que se publica en vísperas de que el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid apruebe definitivamente las nuevas normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

El problema no es "equivocar" el diagnóstico en cuanto a la demanda de vivienda.  Lo grave es mantener la falsedad de que el desarrollo de nuevos suelos y la construcción de más viviendas será la solución para hacerlas asequibles.


 



Al buscar explicación a que el precio de la vivienda se mantenga "resiliente" (sic) cita "el aumento significativo de los flujos de inmigración". ¿Está homologando a todos los inmigrantes con los que más bien habría que denominar inversores extranjeros? 


Se afirma con datos que la oferta sigue siendo "limitada e insuficiente", pero se omite el año de referencia y, sobre todo, hay un error básico que invalida toda la argumentación. Por definición (INE), el número de hogares coincide con el número de viviendas principales. En el artículo se dice “creación neta de hogares” (?), pero lo que interesa, a efectos de que haya oferta suficiente para las necesidades de primera vivienda (vuelven a equipararse erróneamente demanda y necesidad de vivienda), es el saldo neto de hogares (diferencia entre los que aparecen y los que desaparecen)  y ese saldo o crecimiento es, por tanto, igual a la diferencia del número de hogares existentes al principio y al final del período en cuestión.  Pues bien, hay que rectificar nuevamente esta información errónea utilizada en artículos de prensa como éste. Según el INE en 1/1/2021 había en España 455.531 más que en 1/1/2011, lo que supone un aumento medio de menos de 46.000 hogares al año. No 286.000, como se dice.



Realmente el objetivo del artículo es proponer como solución "liberar suelo finalista en grandes desarrollos", lo que se pretende respaldar, con datos incorrectos, por la necesidad de  “impulsar urgentemente la oferta de vivIenda”.


Es absolutamente necesaria la colaboración publico-privada, pero en el artículo falta concretar que si hay participación pública el alquiler deberá ser a precios asequibles y sin posibles futuras descalificaciones.


JULIO VINUESA

sábado, 25 de noviembre de 2023

LA DESPOBLACIÓN Y EL IRRESISTIBLE "EFECTO IMAN” DE LA CIUDADES

 “Los esfuerzos inútiles conducen a la melancolía”, pero a riesgo de sufrir las consecuencias de no atender la advertencia de Ortega y Gasset, recordaré algunas de las cosas que escribí hace casi cincuenta años, cuando estaba elaborando mi tesis doctoral. Sé que no servirá para hacer reflexionar a los “adanistas”, que piensan que no ha habido nada antes de ellos, ni a quienes ahora hacen política, buscando réditos abanderando la causa de las “españas vaciadas”, víctimas de la irresistible atracción de las ciudades.  

Me limitaré a recordar y comentar aquí algunos de los párrafos de aquel artículo (Las políticas desconcentradoras y el crecimiento de Madrid).

 

Para los que piensan que estamos ante un fenómeno de ahora que hay que revertir:

 

-        En el Censo de 1887 se decía: "Como ya se hizo notar en el Censo de 1877, nuevamente está confirmada la tendencia de las poblaciones rurales a trasladar su domicilio a los grandes centros."

-        Entre 1900 y 1970 el porcentaje de población que reside en ciudades de más de 100.000 habitantes pasa del 3,4 a 36,8 %.  

 

En los últimos cincuenta años ese porcentaje sólo ha crecido hasta un 39,9%. El éxodo rural, el proceso de despoblamiento de las áreas rurales, se produjo en su inmensa mayor proporción antes de 1970, acentuado por el despegue del desarrollo económico que busca la eficiencia, mediante la concentración de los escasos recursos disponibles entonces en aquellas áreas donde las inversiones serían más rentables. Ese modelo de desarrollo acrecentó los desequilibrios entre las distintas regiones y entre los soportes físicos y las actividades humanas de muchos territorios.

 

Se "descubre" ahora que se “vacían” unos territorios ya prácticamente abandonados hace medio siglo. Saltan ahora las alarmas, pero no porque sean nuevos los casos de pueblos deshabitados o de vastos territorios con densidades que no cubren los umbrales de demanda necesarios para hacer posible el mantenimiento de unos mínimos niveles de calidad de vida. Lo que se descubre ahora son los potenciales réditos políticos de la utilización de un relato victimista. La España vaciada se dice, como si hubiese culpables concretos de tal sustracción. 

 

Hay que recodar que ya en los años 50 había conciencia de las graves consecuencias del proceso de redistribución espacial de la población que se estaba produciendo en España. La primera Ley del Suelo (mayo de 1956) señala en su preámbulo: 

 

"La acción urbanística ha de preceder al fenómeno demográfico… [debe] limitar el crecimiento de las grandes ciudades y vitalizar, en cambio, los núcleos de equilibrado desarrollo”

 

Un año y medio más tarde, noviembre de 1957, se aprobó la Ley de Urgencia Social de Madrid, en la que por primera vez se iban a dictar normas concretas dirigidas a frenar el proceso de concentración, con el inútil empeño de “ponerle puertas al campo”. En su artículo 30 textualmente se decía: 

 

"El Ministerio de la Gobernación y el de la Vivienda dictarán las disposiciones pertinentes para que dentro de lo dispuesto en el Fuero de los Españoles se ordene el acceso a la capital y se condicione el asentamiento definitivo de familias o personas a la previa demostración de poseer medios de vida suficientes, vivienda adecuada, ocupación estable y permanente o la existencia de cualquier causa legítima que justifique su cambio de domicilio." 

 

El nombre de la ley indica que la preocupación principal no era la despoblación del campo, del que los inmigrantes llegaban en oleadas huyendo de la pobreza, sino frenar el explosivo crecimiento de la capital, rodeada de un cinturón de infravivienda donde a principios de los años sesenta malvivía una décima parte de la población. 

 

Un año después (diciembre de 1958) se ponía en marcha la política de “Núcleos Urbanos de Descongestión de Madrid y demás Comarcas de Inmigración Intensiva". Se trataba de actuar sobre una serie de núcleos urbanos, básicamente creando en ellos suelo residencial e industrial para favorecer la localización de empresas que gozarían además de beneficios fiscales. En este caso se pensaba también en corregir los desequilibrios.

 

“…a fin de atraer hacia ellos [Toledo, Alcázar de San Juan, Aranda de Duero y Guadalajara] un contingente de población que, en otro caso, afluye, naturalmente, hacia el área metropolitana de Madrid. Su intención es la de moderar el intenso crecimiento de la capital …  para iniciar una verdadera colonización de la región y superar la situación actual en la que la gran ciudad se halla rodeada de una amplia región en condiciones de inferioridad económica y que presenta un patente desequilibrio humano, social y territorial"

 

Ninguna de estas actuaciones, ni los sucesivos Planes de Desarrollo, tuvieron éxito en cuanto a la descongestión ni a los reequilibrios. Al margen de los enunciados de los documentos oficiales, hasta los años 70 la verdadera prioridad era salir del subdesarrollo económico y corregir los déficits de vivienda, de infraestructuras y de equipamientos derivados del crecimiento “explosivo” de las grandes ciudades. A su vez, la población que abandonaba el medio rural para incorporarse al desarrollo en las grandes ciudades o en el extranjero era parte necesaria y beneficiaria del proceso de crecimiento económico. 

 

Mediados los años 70 los flujos migratorios se fueron debilitando por el lógico agotamiento de las poblaciones de los territorios que los alimentaban. El despoblamiento que había comenzado más de cien años antes se estaba consumando irreversiblemente. 

 

El “no nacido” IV Plan de Desarrollo (1976-1979) tenía un enfoque centrado en “la vertebración del territorio”. Ya en otra fase del desarrollo, en sus estudios previos, propugnaba una más equilibrada organización del sistema de ciudades en busca del equilibrio territorial, pero con el cambio de Régimen se abandonó la política de planificación que desde el Plan de Estabilización de 1959 había dirigido un desarrollo económico eficaz pero territorialmente desequilibrado.

 

La nueva organización político-administrativa tras la Constitución de 1978 deja las competencias de ordenación del territorio en manos de las Comunidades Autónomas que, salvo algunas excepciones, no la ejercen de forma positiva. Por el contrario, se pone de manifiesto una total falta de coordinación y cooperación interadministrativa, agravada por el predominio de estrategias de competitividad entre territorio y ciudades.  Por ejemplo, las proclamas en favor de la igualdad y la sostenibilidad se contradicen en la práctica por la persistencia de atavismos poblacionistas. Ganar o perder población se ven como claros signos de progreso o declive, lo cual inciden positiva o negativamente en la valoración que los electores hacen de los gobiernos locales. Para muchas ciudades competir en crecimiento demográfico es un objetivo esencial. 

 

Ahora estamos en un periodo de la historia con diferencias fundamentales en lo económico, lo social, lo tecnológico …, pero el conocimiento de su historia es imprescindible tanto para definir como para afrontar los desequilibrios territoriales. En 1967 Pedro Bidagor, responsable absoluto del urbanismo a nivel nacional desde 1940, refiriéndose a la “necesaria” descongestión de Madrid, afirmaba en relación con el escaso éxito de las políticas que:

 

"el mayor obstáculo con el que se tropieza es la natural resistencia de quienes hayan de sufrir una merma en sus ilusiones especulativas, que, como es natural, tratarán de ofrecer soluciones diferentes que, de manera más o menos velada, propugnen por el mantenimiento de la situación actual, conducente al crecimiento en "mancha de aceite", que revaloriza los terrenos circundantes y abre amplio y fácil campo a toda clase de especulaciones sobre el suelo".

 

A pesar de los cambios habidos, permanecen, lógicamente, los criterios que guían las decisiones empresariales a la hora de localizar sus inversiones aprovechando las ventajas de las ciudades. Sin embargo, no tenía justificación entonces ni la tiene ahora la, ya tradicional, falta de coordinación entre administraciones ni la ausencia de actuaciones solidarias para combatir desequilibrios territoriales. 

 

Pretender a estas alturas que revierta el proceso de urbanización de la población, parar su progresiva concentración en las ciudades, puede ser un esfuerzo tan inútil como querer negar la ley de la gravitación universal.

Julio Vinuesa  


miércoles, 22 de noviembre de 2023

DECLARACIÓN DE GIJON SOBRE VIVIENDA.

 


Los ministros de Vivienda y Desarrollo Urbano de la UE, reunidos en Gijón, bajo los auspicios de la presidencia española, firmaron el 14/11/2023 una Declaración de buenas intenciones en la que se recogen algunas obviedades y lugares comunes.

 

Se “destaca” la necesidad de las políticas que garanticen el acceso a una vivienda digna y adecuada bajo los principios de subsidiaridad y cooperación entre todos los niveles de gobierno. 

 

Se “reconoce” que hay un déficit de viviendas a precios asequibles.

 

Se hace un “llamamiento” para “ofrecer soluciones de vivienda o financiación” para los hogares con rentas medias y bajas”, lo que “podría incluir la creación y promoción de un parque de viviendas asequibles y sociales”, “promoviendo entornos construidos, más sostenibles, saludables e inclusivos”.

 

Se Insiste en la necesidad de “estimular un parque de viviendas adecuado, en particular en aquellas zonas con un mercado residencial tensionado… desarrollando una estrategia global en aquellos lugares en los que han surgido impedimentos debido a fenómenos como el alquiler a corto plazo”… “la mejora de los procedimientos administrativos, vinculados a la vivienda”.

 

Se reconoce “la importancia de mejorar los sistemas de financiación para el desarrollo de la vivienda, en particular para los alquileres sociales o asequibles, por ejemplo permitiendo la aplicación de modelos de colaboración público privada”.

 

Se invita “a la Comisión Europea estudiar la definición de vivienda social que puede considerarse un servicio de interés económico general para facilitar la aplicación de las ayudas estatales en las políticas de vivienda” 

 

Se recalca “la importancia de mejorar el estado del parque de viviendas existente… considerando que los edificios residenciales son responsables de una parte significativa del consumo de energía, gases defecto, invernadero considerando que las edificaciones residenciales son responsables de una parte significativa del consumo de energía, gases defecto, invernadero.

 

Se reconoce “…que la conservación y promoción de nuestro patrimonio arquitectónico, urbano y paisajístico desempeña un papel fundamental.” 

 

Se considera “trascendental continuar apoyando la industria de la construcción residencial en todos los niveles de decisión, como sector estratégico en la reactivación de la economía y la creación de empleo, estimulando mejoras regulatorias para reducir obstáculos al desarrollo y promoviendo el crecimiento y sostenibilidad de sector, apoyando la industrialización, la digitalización y la modernización.”

 

La Declaración está redactada bajo “los auspicios de la presidencia española” y hay poco que objetar a la llamada a la actuación pública subsidiaria ante la constatación de las graves dificultades que existen para acceder a una vivienda. También es muy oportuna la llamada de atención sobre la necesidad de una mayor coordinación interadministrativa. Es cuestionable, sin embargo, que cuando de lo que se está hablando es del derecho a la vivienda, se siga considerando “trascendental” el apoyo a la “industria de la construcción residencial” por cuanto que es “sector estratégico de la reactivación económica y la creación de empleo”. 


Cabe dudar también de la eficacia de este tipo de declaraciones, formuladas desde el poder que representan los ministros de los respectivos gobiernos estatales, para que sean escuchadas en los ámbitos de poder político más directamente implicados en las políticas de vivienda.  

Julio Vinuesa

jueves, 9 de noviembre de 2023

CONSTRUIR MÁS VIVIENDAS O TRATAR DE OPTIMIZAR EL USO DE LAS YA EXISTENTES


 El 26 de mayo de 2023 entró en vigor la primera Ley Estatal por el derecho a la vivienda45 años después de que la Constitución consagrara el derecho a una vivienda digna y adecuada.  Durante el año largo que duró la tramitación de la ley se produjo una inflación de opiniones en los medios, pero el tema más controvertido, el que concentró gran parte de la atención, fue el del control de los precios del alquiler, ya que fuimos muchos los que cuestionamos la eficacia de ese tipo de medidas.

A penas han pasado seis meses y el interés mediático por el problema de la vivienda ha revertido hacia el planteamiento tradicional desde la época del desarrollismo: “hay escasez de viviendas nuevas y la política debe centrarse en la construcción de más viviendas para que bajen los precios”.  Está ampliamente constatado que, superada la escasez absoluta a mediados de los 70, el modelo de “cuantas más viviendas mejor” no es la solución para aliviar el problema de la vivienda, pero ello no es óbice para que se siga manteniendo en los programas públicos y del sector privado. 

Para afrontar las insuficiencias de oferta, previamente habría que partir del conocimiento necesario para poder determinar con rigor las necesidades: cuántas y qué tipo de viviendas hacen falta en cada ámbito local concreto, basando desde su origen las actuaciones públicas en la diferencia existente entre  la “necesidad de vivienda”, el derecho a un alojamiento digno y adecuada, y la “demanda de vivienda”, que no siempre puede vincularse a esa necesidad ni a ese derecho.

Se anuncia una mayor preocupación en el sector de la construcción por minimizar el impacto sobre el medio ambiente y el consumo energético, aprovechando los recursos del entorno y favoreciendo el reciclaje, pero se soslaya el hecho de que las edificaciones más sostenibles son las que no se construyen.  Antes que a la construcción de nuevas viviendas, deberían dirigirse muchos más recursos a regenerar el parque existente, pensando en optimizar su uso, adecuándolo a las necesidades de una sociedad “diferente”, con medidas que ordenen y hagan más trasparente el mercado de alquiler, dando mayor seguridad jurídica a arrendadores y arrendatarios. 

También por coherencia con los objetivos de sostenibilidad, las políticas de vivienda no pueden seguir teniendo como único objetivo la construcción de nuevas viviendas en nuevos desarrollos urbanos. El objetivo principal de las políticas de vivienda es facilitar el disfrute de un alojamiento digno, mejorando la calidad de vida de las personas, favoreciendo la cohesión social, y evitando desequilibrios socioespaciales.

Julio VINUESA

martes, 29 de agosto de 2023

ALQUILER DE INFRAVIVIENDAS

 


¿Por qué se quiere ignorar que hay muchas situaciones de infravivienda en nuestras ciudades?

La Policía Municipal de Madrid, tras una denuncia de una familia que se considera estafada, descubre una vivienda pareada de 172 m2 que ha sido reconvertida en nueve “viviendas” de 12 m2, alquiladas por 500€/mes a otros tantos hogares, El “casero” ha hecho las obras sin licencia, ha ocupado espacio público y no declara los alquileres en Hacienda, entre otras ilegalidades. (ABC,28/08/2023).

 

Esta revelación, consecuencia indirecta de una denuncia por estafa, probablemente quedará sólo en una anécdota. Ha sido noticia porque resulta impactante la avaricia y el desprecio por la ley de este “casero”, que pone en el mercado de alquiler semejantes antros, impunemente y con indudable éxito económico. La noticia no llama tanto la atención por las insalubres e indignas condiciones de vida de los inquilinos.

 

Lamentablemente este caso no es una excepción. ¿Cuántas viviendas que no cumplen los mínimos legales de habitabilidad, superficie, ventilación… o en situación de hacinamiento, están siendo arrendadas en cualquiera de los barrios de Madrid o de otra gran ciudad?

 

Sin duda serán muchas, pero no hay constancia oficial de ello y no se quiere conocer esa realidad porque habría que darle solución de acuerdo con la ley. Falta voluntad política para que las administraciones públicas actúen a partir de:

 

1. Un riguroso conocimiento del parque de viviendas y del uso que se está haciendo de cada una.

2.    Un exhaustivo control de los alquileres.

3.    Capacidad de gestión para hacer que se cumplan las leyes.

4. Recursos para dar una respuesta digna y adecuada a las necesidades de vivienda.

 

Porque si, como exige la ley, se clausurase el tugurio al que hace referencia la noticia ¿Qué respuesta darían las administraciones a las familias que están resolviendo así su necesidad de alojamiento?    

 

 

Otro aspecto lamentable del caso es que , según la noticia del periódico, el edificio está situado en la calle de Salvador Martínez por lo que se trata de viviendas de Promoción Oficial, construidas con dinero público en los años 80 en el barrio de Orcasur, dentro de la denominada Operación de Remodelación de Barrios. Las viviendas se vendieron a los antiguos moradores del barrio y el uso que se está haciendo de esta vivienda es un escandaloso ejemplo del fracaso de la política de venta de las promociones levantadas con dinero público.

Julio Vinuesa

 

    
 
          


Barrio de Orcasur   GoogleMap

miércoles, 23 de agosto de 2023

UTILIDAD DE LOS DATOS DE VIVIENDAS EN ALQUILER DE LA AGENCIA TRIBUTARIA

La baja proporción de hogares viviendo en alquiler es uno de los rasgos característicos del sistema residencial español. A mediados del siglo pasado la mitad de los hogares vivían en alquiler, pero durante setenta años se han mantenido unas políticas claramente favorecedoras de la compra, que han ido convirtiendo el alquiler en algo residual. En los últimos años distintos factores económicos y sociales vienen haciendo que crezca la proporción de inquilinos, pero, como de costumbre, la información estadística es variada y, con frecuencia, contradictoria. En definitiva, poco fiable. A los datos del Censo de Vivienda y de las diferentes encuestas que realiza el INE, junto con los mas publicitados de los portales inmobiliarios, hay que añadir los de la Agencia Tributaria (AEAT), que desde 2019 publica datos de viviendas en alquiler a partir de la información recogida en las declaraciones del IRPF.

 

 

Lo primero que habrá que tener en cuenta es la “naturaleza” de esta fuente. Los datos se obtienen de las declaraciones del IRPF y, por tanto, no incluyen las viviendas cuyos propietarios no declaran. Se refiere a un “universo” de viviendas incompleto pero, en todo caso, los datos publicados por la AEAT dan pie a algunos comentarios sobre su posible utilidad a efectos de mejorar el conocimiento del mercado residencial. 

 

En esta estadística el total de viviendas principales incluye al 93,6% de las recogidas por el Censo de Vivienda 2021, mientras que las “viviendas arrendadas como vivienda habitual” representan sólo el 75% de las que en el Censo se denominan “viviendas cuyo régimen de tenencia es el alquiler”.  Los datos de la AEAT dan también una menor proporción de estas viviendas y, sobre todo, no reflejan la evolución positiva del alquiler que viene anunciando otras fuentes.


 

Total Viviendas

Viviendas arrendadas como vivienda principal

AEAT 2019

16.944.113

2.314.525

13,66%

AEAT 2020

17.078.444

2.148.789

12,58%

AEAT 2021

17.344.461

2.229.625

12,85%

Censo 2021

18.536.619

2.983.619

16,09%

 Fuente: Agencia Tributaria e INE


Estos datos, especialmente los de las viviendas arrendadas, pueden estar infravalorados por la existencia de fraude fiscal. De hecho, según diversas informaciones de la propia Agencia Tributaria, en los últimos años se vienen realizando importantes esfuerzos para combatir el fraude de los alquileres no declarados. Como en los años anteriores, en la campaña de la Renta de 2022, la AEAT advirtió que mandaría “avisos” a un colectivo de unos setecientos mil propietarios “para que declaren los alquileres” de sus viviendas. Por su parte el Sindicato de los Técnicos de Hacienda (Gestha), denunciaba ya en 2009 que “la mitad de los alquileres no se declara a Hacienda” y en 2020 estima que el fraude sigue sin bajar del 40%.

 

Por otra parte, como ya hemos señalado en numerosas ocasiones, los datos a nivel nacional a penas tienen otra utilidad que la de mostrar, con más o menos acierto, tendencias generales. Para actuar con eficacia en materia de vivienda, es necesario disponer de información a escala local, que es dónde se producen y se manifiestan los problemas que dificultan disponer de una vivienda digna y adecuada. En este sentido, otra limitación de los datos de la AEAT, explicada en la propia metodología de la estadística, es que cuando se dan datos por comunidades autónomas la misma vivienda puede estar imputada en varios ámbitos.  La vivienda es un bien raíz localizado en un territorio concreto, pero el o los propietarios de cada vivienda pueden ser residentes (y por tanto declarantes) en territorios distintos al de la ubicación física del inmueble, máxime en los supuestos de viviendas arrendadas, y ello provoca duplicidades. El error, que parte de la naturaleza de la fuente, podría ser fácilmente subsanable si, como hace el INE, se identifica a las viviendas a través de su número de referencia catastral. 

 

Esta estadística de la Agencia Tributaria permitirá hacer análisis detallados y fiables de la estructura económica de los propietarios de vivienda y de los arrendadores, pero para el conocimiento del parque residencial será más útil y fiable la información elaborada por el INE a través de la nueva metodología del Censo en la que cruza datos de Padrón, Catastro y de la propia Agencia Tributaria, entre otros. 

 

La comparación con los datos del Censo invita a pensar en un porcentaje menor de los alquileres no declarados, pero resulta difícil aceptar que aún permanezcan ocultos en una proporción tan escandalosa, a pesar de los medios de que se dispone. No es comprensible que no se controlen y se eviten con mayor eficacia este tipo de situaciones, en primer lugar por la obligación de eliminar el fraude y, no menos importante, para que desde otras administraciones se pueda utilizar esa información como herramienta necesaria para aplicar correctamente medidas incentivadoras de una oferta de alquiler asequible. 


Partiendo de esta misma fuente de la Agencia Tributaria, el INE publica  la "estadística experimental"  Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA), que merece un comentario a parte.


JULIO VINUESA