En relación con el problema de la vivienda es frecuente encontrar en los medios datos, valoraciones y conclusiones incorrectas, que presentan visiones parciales o sesgadas y que generalmente parten de errores conceptuales básicos.
Por citar un ejemplo reciente, en un artículo publicado en El Confidencial de (21-7-2023) con el título: “La creación de hogares crece el doble que los pisos construidos y presiona los precios”, se argumenta que: “Cada año se crean mas de 200.000 hogares, pero se construyen menos de la mitad de las viviendas”.
En el artículo se habla de “desajustes” al contraponer el flujo de generación de hogares con el de viviendas construidas, como si existiese una relación directa entre ambos datos. De ello se deduce una situación de escasez, que lleva a proponer que se favorezca la construcción de nuevas viviendas para así reducir los precios. Se manejan datos a nivel nacional que poco o nada nada aportan sobre las posibles situaciones de escasez que, de existir, se producirían en ámbitos locales y en “mercados” concretos. No es una argumentación nueva, se lleva utilizando desde los comienzos del planeamiento urbanístico allá por los sesenta del siglo pasado, y se utilizó para justificar los PAUs de Madrid y la Ley del Suelo “del todo urbanizable” en la segunda mitad de los noventa, pero no por ello deja de ser falaz.
Lo que hay que considerar no es el número de hogares creados sino el saldo de hogares, que resulta de la suma de varios flujos (los más importantes son: los hogares creados por emancipación, los desparecidos por extinción, los que inmigran desde otros ámbitos y los que emigran). Según el INE, entre 2011 y 2021 en España se produjo un aumento de 455.531 hogares (una media de menos de 45.000 al año). El INE utiliza el concepto de hogar-vivienda, es decir, todas las personas que viven en una misma vivienda son miembros del mismo hogar, por lo que existirá un hogar por cada vivienda principal. Por tanto, el aumento del número de hogares es igual al de viviendas habitadas permanentemente. ¿Por qué es "alarmante" que "solo" se construyan 100.000 viviendas al año?
Pero no se trata de discrepar sobre cuantas viviendas se necesitan o de cuestionar las promesas sobre cuántas viviendas se van a construir. Lo primero, por fundamental, es diferenciar los conceptos de necesidad y demanda de vivienda. Todas las personas tienen la necesidad ineludible de disponer de un alojamiento digno y adecuado a sus circunstancias, lo que hace que el derecho humano a la vivienda tenga un reconocimiento universal. Puede ocurrir que, en determinados momentos y ámbitos, la oferta sea insuficiente o inadecuada. La insuficiencia de oferta asequible hace que quede desatendida la necesidad (el derecho) de una vivienda principal para una parte de la sociedad, lo que constituye la mas clara expresión del problema de la vivienda al que prioritariamente deberían atender los poderes públicos.
La demanda está en su mayor parte integrada por la necesidad de la vivienda principal, pero también hay demanda para otros usos: segunda vivienda, vivienda turística, de temporada, alojamiento de estudiantes o, simplemente, como inversión. Ninguno de estos supuestos puede incluirse como necesidad amparada por el “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. La demanda de vivienda en compra, aunque sea para utilizarla como vivienda principal, es a su vez una forma de ahorro y una inversión y por tanto excede de lo que es estrictamente la necesidad (el derecho) y los recursos públicos destinados a favorecer la construcción y compra no debería considerarse como política de vivienda stricto sensu.
Por otra parte, la oferta de vivienda no se alimenta sólo, ni en su mayor parte, con la construcción de viviendas, los flujos de desaparición de hogares por extinción (fallecimiento), crecientemente mayores que los de generación por emancipación, dejan viviendas disponibles para ser utilizadas por otros hogares. También cabe la posibilidad de implementar medidas que favorezcan la regeneración de las muchas viviendas con deficiencias diversas o que “animen” a los propietarios que tienen viviendas vacías para que las ofrezcan en alquiler con garantías de seguridad jurídica. Igualmente, muchas de las viviendas que están siendo utilizadas para otros usos así como locales comerciales y de oficinas, que están quedando desocupados, también podrían ser reconducidos para incrementar la oferta de viviendas principales en venta y en alquiler.
En suma, para optimizar el uso del parque residencial e incrementar la oferta de alquileres asequibles no se puede seguir ignorando la complejidad y la diversidad de funcionamientos de los sistemas residenciales en ámbitos locales. Sin un conocimiento riguroso no será posible actuar con eficacia ¿Hasta cuando se van a seguir haciendo diagnósticos o proponiendo medidas a partir de intuiciones o de cruzar unos pocos datos de dudosa fiabilidad y muy escaso significado? JULIO VINUESA
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