Como la mayor parte de los problemas sociales, el de la vivienda encierra una gran complejidad y, sin embargo, tradicionalmente recibe de los poderes públicos respuestas simples. La urgencia de paliar alguno de sus síntomas mas llamativos, lleva a buscar soluciones pretendidamente sencillas y “mágicas” con la intención de atemperar los efectos pero despreocupándose de las causas que provocan el problema. “Lo de la vivienda” comienza por el suelo y llega a las relaciones contractuales entre dos particulares cuando uno de ellos necesita satisfacer la necesidad de un alojamiento, lo cual está universalmente reconocido como un derecho humano.
No se podrá avanzar en la solución del problema si no se afronta desde la complejidad del conjunto de actores y elementos que interactuando deben tener como objetivo fundamental mejorar y extender la satisfacción del derecho a una vivienda digna, adecuada y asequible.
A continuación se relacionan algunos de los aspectos fundamentales sobre los que habría que actuar para modificar el funcionamiento de un sistema residencial que viene mostrándose claramente ineficaz.
1. Durante decenios las políticas públicas de vivienda, volcadas en ayudas a la compra, han convertido el alquiler en algo residual. Este es el principal rasgo diferenciador del sistema residencial español, con consecuencias especialmente negativas a efectos del grado de satisfacción del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
2. La apuesta por la vivienda en propiedad, que comenzó como estrategia socio-política en los años cincuenta, “ha cristalizado” y se mantiene con una inercia difícil de romper. La sociedad sigue considerando que “alquilar es tirar el dinero”, que alquilar es “un mal menor” temporal.
3. Los altos porcentajes de hogares propietarios de su vivienda tienen grandes ventajas individuales, sociales y políticas. Más del 80% de los jubilados son propietarios de su vivienda.
4. Tanto en las políticas al uso como en la opinión pública se da una cierta confusión entre “el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, que consagra el art.47 de la CE y obliga a los poderes públicos, y el derecho a comprar una vivienda. No se diferencia entre “necesidad” y demanda de vivienda en compra. No toda la demanda de compra es para atender la necesidad que justifica el derecho a disponer de una vivienda.
5. Aún cuando ha crecido durante los últimos años, la proporción de hogares que viven de alquiler es mucho menor que en los “países de nuestro entorno”.
6. En España el parque público de viviendas en alquiler no llega al 2%, en los “países de nuestro entorno” es 10 veces mayor. No existe suficiente vivienda en alquiler a precios asequibles.
7. El precio de la vivienda es un importante factor de localización y de segregación socio-espacial.
8. El exceso de rentas que los hogares tienen que dedicar a la vivienda es un problema social y una rémora para el crecimiento económico de las ciudades.
9. La inversión pública en política de vivienda se ha triplicado en los últimos años, pero sigue siendo 5-6 veces menor (en % del PIB) que en Francia o el Reino Unido.
10. La dinámica sociodemográfica, caracterizada por una gran variedad en las unidades de convivencia, con predominio creciente de las de menor tamaño (1 o 2 personas) y vínculos menos estables, es contraria a las rigideces de la compra y reclama mayor flexibilidad de las tipologías de vivienda y de los regímenes de cesión, según las necesidades cambiantes en diferentes momentos del ciclo vital. (ni pareja, ni vivienda para toda la vida).
11. La inercia de la estructura por edades de la población anuncia (al menos durante los próximos 30 años) el crecimiento de los flujos de desaparición de hogares por extinción (viviendas disponibles pero necesitadas de ser reformadas) y la reducción de los flujos de nuevos hogares por emancipación, como consecuencia de la llegada de generaciones cada vez con menos efectivos. El saldo “natural” será negativo pero la evolución del número de hogares dependerá del componente migratorio.
12. Durante los dos últimos decenios los flujos migratorios intensifican unas necesidades específicas de vivienda mal atendidas, dando lugar, entre otras situaciones indignas, a casos de hacinamiento. A pesar de la incertidumbre propia del factor migratorio hay que considerar, como más razonable, que el incremento de las llegadas de inmigrantes en el futuro va a intensificar la necesidad de vivienda en alquiler a precios asequibles.
13. Una gran parte del parque de viviendas en las áreas centrales de las ciudades requiere importantes actuaciones de rehabilitación por deficiencias de accesibilidad, habitabilidad, eficiencia energética y adecuación a las necesidades de la “nueva” sociedad. Hay grandes oportunidades de puesta en valor del parque residencial y de zonas urbanas centrales deterioradas.
14. El sector inmobiliario nació y se ha centrado durante decenios en el desarrollo urbanístico para la construcción de nuevas viviendas. Falta apoyo público e iniciativa empresarial para “poner en valor” el parque residencial existente, reformando las viviendas y optimizando su uso con criterios de cohesión social y eficiencia energética y económica.
15. El parque de vivienda existente, que constituye la mayor parte de la oferta de vivienda en alquiler, está en más de un 80% de los casos en manos de pequeños propietarios. Se trata de un mercado poco profesionalizado y poco transparente.
16. Hay un gran déficit de información y de conocimiento sobre las necesidades reales de alojamiento y sobre la capacidad actual y potencial del parque residencial existente para atenderlas.
17. Los diagnósticos del “problema de la vivienda” se formulan sólo a partir de la evidencia de alguno de sus síntomas y se proponen actuaciones puntuales para corregirlos cuando se intensifican. Faltan análisis globales que diagnostiquen con rigor las causas por las que, en ámbitos locales y momentos concretos, resulta ineficiente el sistema residencial.
18. Aún cuando se ha corregido parcialmente en los últimos años, persiste un importante fraude fiscal por los alquileres no declarados.
19. La imposición de normas legales para limitar los precios del alquiler no es operativa y tiene efectos contrarios al aumento de la oferta a precios asequibles.
20. La respuesta de los poderes públicos y, especialmente, el funcionamiento de la justicia ante las “ocupaciones” y los incumplimientos en los pagos por parte de los arrendatarios propician una sensación subjetiva de inseguridad jurídica entre los propietarios, lo que retrae la oferta.
21. Falta control administrativo de los cambios hacia usos más lucrativos de numerosas viviendas en zonas centrales urbanas, lo que deteriora, cuando no elimina, el carácter residencial de éstas, e incide fuertemente en la reducción de la oferta y en el encarecimiento de los precios de los alquileres residenciales.
22. Es insuficiente la cooperación entre las administraciones de los distintos niveles territoriales. El problema de la vivienda se manifiesta a nivel local, pero las entidades locales no poseen todas las competencias y los recursos necesarios.
23. El planeamiento urbanístico, las políticas de suelo y las ordenanzas municipales no se han adaptado a los cambios en la actividad económica, a la dinámica sociodemográfica, a los nuevos modelos de movilidad, a los objetivos de sostenibilidad y de la transición energética.
24. Se vislumbra una gran oportunidad con la transformación de locales de oficina y de negocio en viviendas.
25. No se dan las condiciones normativas y políticas para que se produzca la necesaria colaboración público-privada en la dedicación de recursos financieros para la generación y la gestión de un parque de vivienda en alquiler a precios asequibles.
26. Las características del mercado de trabajo y el dinamismo de las nuevas modalidades de actividad debilitan los condicionantes de localización empleo-vivienda y reclaman una oferta de viviendas más flexible.
27. La vivienda (construcción, rehabilitación, gestión administrativa) tiene un gran margen de mejora con el aprovechamiento de las nuevas tecnologías.
28. La industrialización y la generalización de la utilización de las nuevas tecnologías es imprescindible para hacer más sostenible y abaratar la construcción de las viviendas.
JULIO VINUESA
