LA LEY DE VIVIENDA: ¿APROBARLA PARA RECURRIRLA?

 

Cuando en enero de 2020 tomó posesión el segundo Gobierno de Sánchez  el MITMA ya disponía de un borrador de la primera Ley Estatal de Vivienda. El texto había sido redactado en poco más de un año por la Secretaría General de Vivienda con la participación de un grupo de expertos y, tras haber estado unos meses en “reposo”, pasó a ser objeto de graves discrepancias dentro del nuevo Gobierno de coalición. EL 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros aprobó el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, pero durante quince meses más se mantendrían discusiones entre los propios socios del Gobierno y con otros grupos parlamentarios. Por fin, tras pactarse con ERC y EH Bildu, la Ley se aprobó en el Congreso el 27 de abril de 2023 con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención. (El 28 de mayo se celebrarían elecciones locales y regionales)

Como escribí en su momento, pienso que el defecto fundamental de la ley es la falta de consenso con que se ha redactado. Todos los expertos coinciden en que no será posible avanzar en la política de vivienda sin la existencia de un pacto estatal que, además de implicar a los responsables políticos de las distintas administraciones, cuente también con la colaboración de la iniciativa privada, agentes sociales y económicos y cuantos integren el complejo sistema residencial. Sin embargo, en el caso de esta ley, desde el propio Gobierno, se hizo hincapié en señalar con orgullo contra qué “enemigos” se aprobaba. 

 

Una ley de vivienda debe marcar el largo camino que habrá de recorrerse conjuntamente para alcanzar el objetivo del mandato constitucional, pero de poco servirá si una parte importante de quienes tiene que hacer el camino no están de acuerdo con su trazado, lo consideran claramente contrario a sus intereses o, simplemente, lo ven intransitable en la práctica. Para avanzar en el derecho a la vivienda es imprescindible el consenso previo y, en este caso, no sólo no ha existido sino que se ha eludido. No se atendieron ni el informe del Consejo General del Poder Judicial ni las sugerencias y alegaciones enviadas por las diferentes Comunidades Autónomas. 

 

A lo largo de la discusión y la tramitación de la Ley fueron muchas las críticas técnicas de expertos y el desacuerdo y las advertencias de no colaboración de distintas administraciones. Los partidos de la oposición han prometido su derogación y los gobiernos de la Comunidad de Madrid y del País Vasco fueron los primeros entre las Comunidades Autónomas que anuncian recursos en el Tribunal Constitucional. 

 

Lo sorprendente es que Ezquerra Republicana de Catalunya (ERC), que votó a favor en el Congreso, y que previamente había presentado el acuerdo en rueda de prensa conjunta con EH Bildu, autoproclamándose artífices -con sus 18 votos- de la aprobación de la Ley de Vivienda, sólo tres meses después anuncie que votará en el Parlament a favor de la interposición de un recurso de anticonstitucionalidad por considerar que la Ley invade competencias de la Generalitat.

 

Seguramente el recurso ante el TC no será el principal escollo en el camino de esta ley, pero cabe preguntase si apoyar su aprobación en el Congreso para recurrirla a continuación desde el Parlament es por necesidad de rectificar tras la inexplicable torpeza de no haber interpretado correctamente el texto que se votaba o, simplemente, se debe a indisimulados cambios de estrategias electorales en escenarios distintos. JULIO VINUESA

VIVIENDAS, HOGARES, NECESIDAD, DEMANDA, OFERTA…

 En relación con el problema de la vivienda es frecuente encontrar en los medios datos, valoraciones y conclusiones incorrectas, que presentan visiones parciales o sesgadas y que generalmente parten de errores conceptuales básicos. 

 

Por citar un ejemplo reciente, en un artículo publicado en El Confidencial de (21-7-2023) con el título: “La creación de hogares crece el doble que los pisos construidos y presiona los precios”, se argumenta que: “Cada año se crean mas de 200.000 hogares, pero se construyen menos de la mitad de las viviendas”. 

 

En el artículo se habla de “desajustes” al contraponer el flujo de generación de hogares con el de viviendas construidas, como si existiese una relación directa entre ambos datos. De ello se deduce una situación de escasez, que lleva a proponer que se favorezca la construcción de nuevas viviendas para así reducir los precios. Se manejan datos a nivel nacional que poco o nada nada aportan sobre las posibles situaciones de escasez que, de existir, se producirían en ámbitos locales y en “mercados” concretos. No es una argumentación nueva, se lleva utilizando desde los comienzos del planeamiento urbanístico allá por los sesenta del siglo pasado, y se utilizó para justificar los PAUs de Madrid y la Ley del Suelo “del todo urbanizable” en la segunda mitad de los noventa, pero no por ello deja de ser falaz.

 

Lo que hay que considerar no es el número de hogares creados sino el saldo de hogares, que resulta de la suma de varios flujos (los más importantes son: los hogares creados por emancipación, los desparecidos por extinción, los que inmigran desde otros ámbitos y los que emigran).  Según el INE, entre 2011 y 2021 en España se produjo un aumento de 455.531 hogares (una media de menos de 45.000 al año). El INE utiliza el concepto de hogar-vivienda, es decir, todas las personas que viven en una misma vivienda son miembros del mismo hogar, por lo que existirá un hogar por cada vivienda principal. Por tanto, el aumento del número de hogares es igual al de viviendas habitadas permanentemente. ¿Por qué es "alarmante" que "solo" se construyan 100.000 viviendas al año?

 

Pero no se trata de discrepar sobre cuantas viviendas se necesitan o de cuestionar las promesas sobre cuántas viviendas se van a construir. Lo primero, por fundamental, es diferenciar los conceptos de necesidad y demanda de vivienda. Todas las personas tienen la necesidad ineludible de disponer de un alojamiento digno y adecuado a sus circunstancias, lo que hace que el derecho humano a la vivienda tenga un reconocimiento universal. Puede ocurrir que, en determinados momentos y ámbitos, la oferta sea insuficiente o inadecuada. La insuficiencia de oferta asequible hace que quede desatendida la necesidad (el derecho) de una vivienda principal para una parte de la sociedad, lo que constituye la mas clara expresión del problema de la vivienda al que prioritariamente deberían atender los poderes públicos.

 

La demanda está en su mayor parte integrada por la necesidad de la vivienda principal, pero también hay demanda para otros usos: segunda vivienda, vivienda turística, de temporada, alojamiento de estudiantes o, simplemente, como inversión. Ninguno de estos supuestos puede incluirse como necesidad amparada por el “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”.  La demanda de vivienda en compra, aunque sea para utilizarla como vivienda principal, es a su vez una forma de ahorro y una inversión y por tanto excede de lo que es estrictamente la necesidad (el derecho) y los recursos públicos destinados a favorecer la construcción y compra no debería considerarse como política de vivienda stricto sensu.

 

Por otra parte, la oferta de vivienda no se alimenta sólo, ni en su mayor parte, con la construcción de viviendas, los flujos de desaparición de hogares por extinción (fallecimiento), crecientemente mayores que los de generación por emancipación, dejan viviendas disponibles para ser utilizadas por otros hogares. También cabe la posibilidad de implementar medidas que favorezcan la regeneración de las muchas viviendas con deficiencias diversas o que “animen” a los propietarios que tienen viviendas vacías para que las ofrezcan en alquiler con garantías de seguridad jurídica. Igualmente, muchas de las viviendas que están siendo utilizadas para otros usos así como locales comerciales y de oficinas, que están quedando desocupados, también podrían ser reconducidos para incrementar la oferta de viviendas principales en venta y en alquiler.

 

En suma, para optimizar el uso del parque residencial e incrementar la oferta de alquileres asequibles no se puede seguir ignorando la complejidad y la diversidad de funcionamientos de los sistemas residenciales en ámbitos locales. Sin un conocimiento riguroso no será posible actuar con eficacia ¿Hasta cuando se van a seguir haciendo diagnósticos o proponiendo medidas a partir de intuiciones o de cruzar unos pocos datos de dudosa fiabilidad y muy escaso significado? JULIO VINUESA

LA CIUDAD DESPERDICIADA

 Llaman la atención y piden ser denunciados los muchos espacios que permanecen desperdiciados en Madrid, porque no están siendo aprovechados como exigen el principio de la función social de la propiedad, la más elemental lógica económica y los objetivos de sostenibilidad.

Se dice que las ciudades son las “máquinas” más complejas construidas por la humanidad a lo largo de la historia, han protagonizado todos sus avances y son a la vez la causa de los grandes logros y escaparates de las mayores miserias. Son lugares de libertad, de innovación, de trabajo, de convivencia, … Están dotadas de servicios que deben dar respuesta a todos los derechos fundamentales para ofrecer la mayor calidad de vida posible a quienes las habitan. La ciudad es un derecho en sí misma y por todo ello es escenario de disputas por la apropiación y el uso de sus espacios, que son escasos y caros. ¿Cómo es entonces posible que se desperdicien? 

Una de las características de la ciudad es su dinamismo. Tiende a crecer y a evolucionar por su natural inercia y por la necesidad de adaptarse a las exigencias de la sociedad que la construye y que quiere utilizarla según sus nuevos y cambiantes modos de organización y de vida. Por eso es razonable encontrar espacios y edificaciones en proceso de transformación, porque lo requiera su deterioro físico o porque se les quiera buscar un uso distinto al que tenían, para optimizar su rentabilidad económica o social. 

El problema se produce cuando ese proceso de regenerar o dotar de una “nueva vida” a ciertas piezas de la ciudad se “enquista”, prolongándose sine die y provocando efectos negativos para la ciudad en su conjunto. La ciudad se comporta como un organismo unitario y un solar o un inmueble que permanezcan abandonados, además de la imagen de decadencia que proyectan sobre su entorno, ese vacío impedirá la “animación urbana”, social y económica, que su utilización debería generar en beneficio de toda la ciudad. Cuando “el desperdicio urbano” es de titularidad pública el problema se hace aún más censurable porque no se está produciendo el “beneficio social” que resultaría de su utilización, por el lucro cesante que implica su abandono y también por lo que supone de desatención a los objetivos de sostenibilidad, al construir espacios nuevos en vez de “reciclar” la ciudad existente.

Vemos en esta riqueza desperdiciada la oportunidad y la obligación de convertir en una realidad su enorme potencial urbanístico, social y económico, por ello nos proponemos contribuir a la recuperación de esta parte desaprovechada de la ciudad. Desde el Blog nos sumamos modestamente a otras investigaciones y las numerosas denuncias ya existentes, poniendo el foco en inmuebles que, desde hace años, permanecen sin que sus propietarios (instituciones públicas y privadas) los pongan en uso.                                     Julio Vinuesa

Iniciamos una lista que ira creciendo y que permite ir a la ficha de cada caso. Invitamos a completar la relación y a corregir o completar la información

I.- Teatro de Madrid  (en La Vaguada)

II.- Antiguo Hospital Puerta de Hierro (c/ San Martin de Porres)

III.- Paradores (c/ Noblejas y c/Requena). 

IV.- Palacio Duquesa de Sueca (Plaza Duque de Alba, 2) 

V.- Mercado de Frutas y Verduras (Legazpi) 

VI.- Tabacalera (c/ Embajadores, 51). 

VII.- Farmacia Militar (c/Embajadores, 75).

VIII.-Viejo Dispensario Antituberculoso (c/ Goya, 52)

IX.- Frontón Beti Jai (c/ Marqués de Riscal, 7)

X.- El enorme desperdicio de las viviendas vacías

XI.- Imprenta y fundición tipográfica Richard Gans” en la calle Princesa, 65

EL CENSO DE 2021, LA GRAN OPORTUNIDAD DE ESTUDIAR A FONDO EL PARQUE RESIDENCIAL

 Según el INE, en España hay un parque residencial de 26,6 millones de viviendas para 18,5 millones de hogares. Tocamos a casi una vivienda y media por hogar y hay problemas de escasez. El primer objetivo de las políticas de vivienda debería ser conocer a fondo el parque en cada territorio para intentar optimizar su utilización con el fin de facilitar el disfrute del derecho a una vivienda digna y adecuada a todos los hogares.

Como se sabe, el Censo de Población y Vivienda 2021 abre una nueva época para la información estadística. Se abandonan los anacrónicos procedimientos de recogida de la información mediante cuestionarios y encuestadores y pasa a estar totalmente basada en datos obtenidos de los registros administrativos.

 

Todo lo relativo a la vivienda se construye sobre la Referencia Catastral, que se utiliza como un identificador único, estable en el tiempo, que permite enlazar otros muchos ficheros y georreferenciar todas las viviendas y toda la información correspondiente a sus características físicas, económicas y jurídicas.  Sirve también para enlazar el directorio resultante de viviendas con el fichero censal de personas, lo que supone tener georreferenciada a toda la población y diferenciar así las viviendas principales -en la que reside habitualmente un hogar- de las que no lo son. A diferencia de censos anteriores, en esta ocasión el INE ha clasificados las viviendas no principales a partir del consumo de electricidad. Se ha considerado que una vivienda vacía es la que está desocupada todo el año, porque no tiene contrato de luz o la electricidad consumida no llega al umbral mínimo (el equivalente a 15 días al año para una vivienda media del municipio en cuestión). 

Ante la publicación por parte del INE del dato de viviendas vacías (3,8 millones) se ha despertado una vieja polémica sobre su fiabilidad y su significado. 

Nuevamente, se pone el foco en un dato a nivel nacional y se opina sin indagar sobre las causas, la localización de las viviendas o su habitabilidad. Con ello se llega a conclusiones tan erróneas como que esos casi cuatro millones de viviendas son otros tantos casos de atentado contra la función social de la propiedad u otras tantas oportunidades desaprovechadas de atender necesidades reales de alojamiento. Esta vacua polémica sobre la vivienda vacía es, en definitiva, un buen ejemplo del escaso interés que hay por disponer de un detallado y riguroso conocimiento de la utilización que se está haciendo del parque residencial en cada momento y en cada ámbito territorial. No es un objetivo inquisitorial ni confiscatorio, sino que, además de contribuir a mejorar la gestión fiscal y urbanística, es imprescindible para afrontar con eficacia el problema de la vivienda.

El Censo 2021 puede suponer un importantísimo avance en el conocimiento de las disponibilidades reales de los parques de vivienda, pero a partir de él habrá que crear registros locales, vivos y abiertos, que permitan hacer análisis considerando la ubicación, las características físicas, las condiciones de habitabilidad, la accesibilidad, la eficiencia energética, los resultados de la ITE, el carácter de la promoción, el tipo de propietario, el uso, el régimen de cesión, los precios… Todo lo necesario para llegar a clasificar las viviendas en función de su capacidad para atender necesidades de alojamiento.

La suma de los registros existentes (Padrón Municipal, Catastro, Agencia Tributaria …) permitirían sin demasiado esfuerzo disponer de la información que se hace imprescindible para diagnosticar con rigor y aplicar políticas de vivienda con criterio. No existe obstáculo técnico ni económico para hacerlo. No tiene justificación que no se estén utilizando todas las posibilidades de las nuevas tecnologías para crear sistemas de información digitalizada y georreferenciada, que hagan más transparentes los mercados y permita conocer, puntualmente y con detalle, el uso real y potencial de las viviendas en cada ámbito. Sólo así se podrán aplicar medidas eficaces para optimizar la adecuación del parque residencial a las necesidades de la sociedad, que, en definitiva, es de lo que se trata.

El nuevo censo permitirá elaborar análisis de “áreas problema”, superándose así el encorsetamiento de las circunscripciones administrativas y, al estar elaborado a partir de registros “vivos”, nada debería impedir disponer de actualizaciones anuales, superándose también así la progresiva pérdida de significado de los datos durante los decenios intercensales. 

¿Por qué las administraciones competentes no disponen todavía de registros administrativo de viviendas que permitan conocer con rigor la adecuación de las viviendas y el uso que tienen en cada momento? 

Julio Vinuesa

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NOTA: En 2008 elaboramos un detallado estudio sobre la vivienda vacía para el Ministerio de Vivienda, también nos hemos preguntado por el despilfarro social y territorial que pueden suponer las viviendas que no están siendo utilizadas y repetidamente hemos denunciado en este mismo blog las deficiencias de la información al respecto. 

MACROTENDENCIAS EN TORNO A LA VIVIENDA 2023-2030

 CULMIA ha presentado en Negocios TV las conclusiones de un informe elaborado por A Piece of Pie

En el estudio, realizado tras la consulta a un amplio panel  de expertos (método Delphi), hace un análisis predictivo del sector inmobiliario en torno a las siete macrotendencias que se destacan como más relevantes:

En los últimos decenios se vienen manifestando importantes desajustes entre las necesidades de una sociedad muy dinámica y la rigidez de las soluciones de alojamiento que ofrecen el parque residencial y el sector inmobiliario. Si se intenta vislumbrar el futuro se hace aún más evidente la exigencia de repensar la vivienda.

 

La dinámica sociodemográfica presenta una sociedad “nueva” con predominio de hogares de 1 o 2 miembros, una constante disminución de los hogares con menores, un progresivo aumento de hogares de personas mayores con necesidades específicas y, en general, una creciente diversidad incrementada por los flujos migratorios. 

 

A las exigencias de cambios por los efectos de las pautas de comportamiento sociodemográfico, hay que añadir los que se derivan de la consolidación social y normativa de principios como la sostenibilidad o la preservación de la salud por la vivienda. 

 

Las nuevas tecnologías también han de tener un gran protagonismo en el futuro de la vivienda en aspectos muy diversos: desde la eficiencia en la construcción y gestión del parque a los nuevos modos de “individualismo en comunidad” o al debilitamiento de los vínculos entre las localizaciones de la vivienda y del empleo.

 

Todo ello induce a pensar en la necesidad de cambios muy importantes en las viviendas para hacerlas más flexibles y adecuadas. Entre los que se mencionan en el informe de macrotendencias, quizás el mas relevante sea un cambio conceptual: irá perdiendo fuerza la idea de la vivienda como producto que se adquiere en propiedad, por la idea de la vivienda como servicio útil para resolver de la forma más adecuada las cambiantes necesidades de alojamiento en cada fase de la vida (Julio Vinuesa)

Conclusiones y vídeo del Encuentro ¿Es posible resolver el problema de la vivienda? en La Casa Encendida

 

JOSÉ MARÍA DE LA RIVA - GEMA GALLARDO - FELIPE IGLESIAS - BEATRIZ TORIBIO - JULIO VINUESA

Al plantear este encuentro nos preguntamos si es posible resolver el problema de la vivienda y pedimos a los ponentes sus opiniones en torno a:

1º Estamos ante un problema muy complejo y de gran trascendencia social, y sim embargo es especialmente poco estudiado y mal conocido. Injustificadamente hay un gran déficit de información sobre los parques de viviendas. Sin un buen conocimiento no puede haber diagnósticos correctos y la gestión no será eficaz. ¿Por qué los poderes públicos no generan la información necesaria para un mejor conocimiento, dando transparencia al mercado y facilitando la participación, no sólo en el mercado, también en el sistema residencial?

2º Es evidente que existe un desajuste entre los precios de las viviendas en el mercado libre y la capacidad de renta de los hogares, que es crónico y universal, pero de intensidad variable y parece que en los últimos años ese desajuste se está intensificando.  Es la más clara expresión del problema, pero al reducirlo sólo a eso ¿se intenta vanamente resolver el problema corrigiendo alguno de sus síntomas evitando actuar sobre las causas? 

3º No existe una oferta suficiente de vivienda “protegida” en alquiler a precios asequibles. Es evidente y muy determinante la carencia de un parque de viviendas en alquiler con precios regulados, adaptados a las capacidades de renta de los hogares. Ese patrimonio de viviendas a precio tasado ha existido y ha desaparecido, se ha vendido. Los expertos parecen coincidir en que es imprescindible un mínimo de un 20% del parque en alquiler a precios asequibles para las capacidades de renta. ¿Cómo crear ese parque de precios regulados? ¿Es sólo una cuestión presupuestaria? 

4º Tenemos una Ley estatal que busca armonizar el derecho a la vivienda en todo el Estado.  La primera tras más de 45 años de democracia y, cuando ha habido voluntad para redactarla, han sido necesarios 5 años y la proximidad de unas elecciones para aprobarla.  Se presenta como una panacea, pero a la vez se plantean muchas dudas, mucha controversia, sobre su idoneidad y su utilidad. ¿Por qué 45 años? ¿Por qué 5 años?, ¿Por qué no se consigue el necesario consenso para una política que necesita la cooperación de todas las administraciones y la colaboración del capital privado?

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ALGUNAS CONCLUSIONES

1. Es imprescindible un Pacto de Estado para una política consensuada a medio y largo plazo. Hay que abandonar las actitudes de confrontación.

2. El problema parte de la inadecuación de la actual normativa urbanística. Es ineficaz para los nuevos desarrollos y no sirve para la regeneración del parque existente.

3. Es preciso mejorar la coordinación y colaboración entre las Administraciones Públicas bajo el liderazgo del Estado. La  Ley de Vivienda no va a evitar por sí misma las desigualdades territoriales.

4. Arrastramos un enorme déficit presupuestario en materia de vivienda, es necesario multiplicar varias veces la inversión pública en vivienda. No se puede olvidar el problema de fraude fiscal de fondo.

5. La gran herramienta imprescindible es la Vivienda Protegida, desde una clara diferenciación conceptual y operativa de la vivienda principal y de la vivienda protegida del resto de las viviendas con otros usos.

6. No habrá solución sin un parque suficiente de vivienda protegida.

7. Es imprescindible que las Administraciones se doten de las herramientas necesarias para disponer de diagnósticos rigurosos sobre las necesidades y sobre la disponibilidad y la adecuación del parque residencial.

8. Hay diferentes tipos de problemas con la vivienda, pero crece el grupo de población que sufre exclusión como consecuencia del precio de la vivienda. La política de vivienda debe estar especialmente referida a las necesidades de esas personas, para las que la vivienda es un bien de uso, no una inversión. No debería obviarse la precariedad del mercado laboral.

9. Es fundamental la colaboración de los operadores del Tercer Sector, es necesario regular y apoyar su papel. 

10. Hay que profesionalizar el sector inmobiliario en todos sus ámbitos y hacer más eficaz la gestión de las Administraciones públicas.

JULIO VINUESA

¿Es posible resolver el problema de la vivienda?

Nueva sesión del Grupo Territorio Racional y Sostenible en La Casa Encendida. 

martes 9/5/2023. 18:30, sala Audiovisual. Entrada libre hasta completar aforo.

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  Intervienen:

  Felipe Iglesias González, experto en Derecho Inmobiliario. Profesor UAM, Consultor Uría-Menéndez.

  Beatriz Toribio, analista de tendencias del sector inmobiliario. Directora General Adjunta en Masteos.             

  Gema Gallardo Pérez, directora general en Asociación Provivienda.     

  José María de la Riva Ámez, profesor de Geografía, Grupo TRyS -Territorio Racional y Sostenible.

  Julio Vinuesa Angulo, catedrático Emérito UAM, Grupo TRyS -Territorio Racional y Sostenible.

   

  Organizado por: Julio Vinuesa Angulo, José María de la Riva Ámez y La Casa Encendida.

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• Aunque el tema "ha explotado" en los medios por la aprobación de la Ley Estatal de Vivienda y el anuncio de algunas actuaciones para incrementar la oferta, el de la vivienda no es en absoluto un problema coyuntural. Por el contrario, es estructural y exige una visión sosegada y a largo plazo, tal como se plantea en esta sesión.

• El desajuste entre los precios de las viviendas y la capacidad de renta de los hogares es un problema crónico que impide disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que se ha visto agravado durante los últimos años por la sucesión de crisis económicas de distinta naturaleza. No es nuevo ni más agudo, pero sí requiere respuestas diferentes, porque no han sido eficaces las políticas que se han aplicado durante decenios y porque así lo requiere una sociedad diferente, con nuevas y cambiantes necesidades de vivienda, y un parque residencial envejecido con una estructura de propiedad muy atomizada.
• Es preciso darle un giro radical al modo de enfocar un problema que es social. La Ley estatal de vivienda ha de conseguir que las políticas pongan el foco en las necesidades de las personas. No se debe seguir buscando la solución únicamente en la construcción de nueva vivienda y, más allá del tema de los precios, habrá que regular y gestionar más eficazmente para optimizar la utilización del parque residencial existente. 
• Es un problema con muchas aristas y necesitará numerosas líneas de actuación, que conformen políticas consensuadas y estables a largo plazo. En el complejo mundo de la vivienda hay que desechar los atajos y las soluciones mágicas. Habrá que utilizar masivamente las nuevas tecnologías para obtener información y conocimiento, que ahora no existen, y mejorar la gestión y la coordinación entre las diferentes administraciones. Se dedican pocos recursos públicos a la vivienda, pero siempre serán insuficientes si no se cuenta con la participación del capital privado. 
• Con un planteamiento global del problema de la vivienda y desde las diversas perspectivas de los expertos participantes, se reflexiona sobre otras vías de actuación que, yendo a las raíces del problema, permitan conseguir lo antes posible una oferta suficiente de vivienda protegida en alquiler asequible, diversa, distribuida por toda la ciudad y a resguardo de las tensiones del mercado. 
  Julio Vinuesa

MUY INTERESANTES PROPUESTAS DE PROVIVIENDA

 

La Asociación Provivienda ofrece en su web valiosas propuestas a incorporar por las Administraciones Locales (comunidades y ayuntamientos) en sus políticas para afrontar los problemas de la vivienda.

Gema Gallardo, Directora General de Provivienda, participará junto a Beatriz Toribio (Masteos) y Felipe Iglesias (UAM), en la Mesa ¿Es posible resolver el problema de la vivienda?, que organizamos en La Casa Encendida el Grupo TRyS el próximo 9 de mayo de 2023 (18:30 h).

Publicado también en elfestindelavivienda

PROPUESTAS DE ACTUACIONES NECESARIAS PARA ARMAR UNA ESTRATEGIA DIRIGIDA A MEJORAR LA SATISFACCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA EN LA CIUDAD DE MADRID.

 

Tras la enumeración de principios y el avance de un prediagnóstico corresponde cerrar el razonamiento con la recopilación de algunas de las propuestas de actuación que, a pesar de ser reiteradas desde diversos foros y de tener éxito contrastado en otros países, no han encontrado en Madrid la voluntad política ni el consenso social necesarios para su implementación.

1. Es obligado analizar la vivienda, como la imprescindible repuesta a las necesidades de alojamiento, con un enfoque global, “holístico”, considerando la totalidad de los elementos, factores y agentes privados y públicos implicados en: su construcción, los mercados, el ordenamiento jurídico, las actuaciones públicas, sus condiciones de habitabilidad y su utilización. Ante un problema tan complejo no valen soluciones simples y puntuales.

2. Es preciso mejorar la información sobre la vivienda y sobre el suelo, de acuerdo con las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías. 

3. No tiene justificación que una ciudad como Madrid no disponga aún de un sistema de información digitalizada y georreferenciada que permita conocer, puntualmente y con rigor las necesidades, la adecuación del parque residencial, haciendo más transparente el mercado. 

4. Para conocer las necesidades de viviendas habrá que elaborar información estadística detallada de los flujos de aparición y desaparición de los diferentes tipos de hogares, con objeto de generar informes prospectivos por grupos sociales y ámbitos urbanos específicos. 

5. Para conocer la disponibilidad del parque existente habrá que disponer de un registro administrativo de viviendas, con información siempre actualizada sobre localización, características físicas, condiciones de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, ITE, promoción, propiedad, situación de uso, régimen de cesión, precios… La actualización de esta información será especialmente exigible para las viviendas con algún tipo de protección oficial, indicándose, en su caso, las causas de la desocupación.

6. Hay que reclamar un marco jurídico estatal y autonómico que garantice el derecho a una vivienda digna y adecuada.

7. Ante la ineficacia de las políticas de vivienda que se han venido aplicando en los últimos 70 años, se hace preciso un nuevo enfoque, consensuado entre los diferentes grupos políticos, que garantice mantener las líneas de actuación a largo plazo. 

8. Habrá que actuar en muy diferentes frentes para lo que habrá que contar con la colaboración de todas las administraciones, buscando la imprescindible participación de los agentes privados, especialmente precisa para actuar en un parque con una estructura de propiedad muy atomizada, y fomentando la intervención de empresas público-privadas así como del tercer sector. 

9. Las actuaciones de vivienda deberán plantearse desde la consideración de un servicio social de interés general y, así, habrán de adaptarse a las necesidades específicas de las nuevas unidades de convivencia, diversas y cambiantes. A la vez han de atender a las exigencias de regeneración, de accesibilidad y de eficiencia energética de una buena parte del parque residencial, como respuesta a la emergencia climática y al inevitable cambio del modelo de movilidad.

10. La intervención pública para la adecuación del parque residencial existente habrá de estar prioritariamente dirigida a crear una oferta suficiente de viviendas en alquiler a precios asequibles para las necesidades de alojamiento, de acuerdo con las características y las capacidades de renta de los hogares madrileños y homogéneamente distribuida por toda la ciudad.

11. Habrá que regular y controlar la utilización del parque residencial existente para usos más lucrativos, especialmente los turísticos, o especulativos, que reducen y encarecen la oferta para el alquiler de vivienda permanente, que fomentan la segregación espacial y deterioran el carácter residencial de los barrios centrales y son contrarios a la diversidad y la cohesión social en el conjunto de la ciudad.

12. Las intervenciones públicas en defensa del derecho a la vivienda requieren incrementar considerablemente las dotaciones presupuestarias y mejorar la capacidad de gestión.

 

13. Hay que dedicar un decidido apoyo a las nuevas tecnologías en la construcción y rehabilitación de viviendas para hacer más eficiente la industria de la construcción, reduciendo costes, plazos e impacto ambiental.

14. Dotarse de la normativa necesaria para regular el uso del suelo público y evitar su enajenación así como la de las viviendas construidas con ayudas públicas.

Julio Vinuesa

Publicado en elfestindelavivienda

A MODO DE PREDIAGNÓSTICO PARA LA CIUDAD DE MADRID SOBRE LOS PROBLEMAS DE LA VIVIENDA.

 

A partir de “Algunos principios básicos sobre la vivienda” se esboza este prediagnóstico ya que la falta de información estadística no permite, de momento, hacer los análisis necesarios para poder diagnosticar con rigor los problemas de la vivienda en Madrid, por grupos sociodemográficos correctamente identificados y por ámbitos urbanos bien delimitados. 

I. No se dispone de la información necesaria sobre el parque residencial: cuántas viviendas hay en Madrid, qué características tienen, cómo están siendo utilizadas, con qué regímenes de cesión, a qué precios. Tampoco se dispone de la información precisa sobre las necesidades de vivienda que está generando una dinámica sociodemográfica que tiene muy poco que ver con la de la segunda mitad del siglo pasado. La carencia de información, conocimiento y transparencia es el primer reto a superar, es una de las causas iniciales del problema.

II. Tanto los poderes públicos como los agentes económicos han actuado durante decenios sin un conocimiento mínimamente riguroso de las necesidades de vivienda derivadas de la dinámica sociodemográfica. Así como de las características de las viviendas existentes, de su estado de conservación y de la situación de uso.

III. La falta de un amplio y riguroso conocimiento de la realidad ha mermado eficacia a las políticas de vivienda. Se ha favorecido per se la construcción de nuevas viviendas y ha quedado oculta la necesidad de adecuar el parque residencial existente a la dinámica sociodemográfica. Además, la falta de trasparencia agrava las dificultades de los ciudadanos para ejercer su derecho a la vivienda.

IV. Madrid tiene una sociedad muy dinámica que vive un periodo de cambios de gran trascendencia en la composición y en la aparición y desaparición de hogares y, en consecuencia, en las necesidades de alojamiento. Esta dimensión básica del problema no está siendo suficientemente tenida en cuenta.

V. Desde los años 50 hasta mediados de los 70 hubo en Madrid escasez absoluta de vivienda: había menos viviendas que hogares y faltaba capacidad para construir todas las que se necesitaban. Después, el problema ha ido siendo fundamentalmente la inadecuación de la oferta (del parque disponible) a las necesidades y a la capacidad de renta de los hogares. No hay datos fiables sobre la oferta de viviendas usadas, pero una gran parte del parque exige actuaciones de regeneración y la dinámica de tamaño y composición de los hogares plantea unas necesidades diferentes de vivienda.

VI. En Madrid la práctica totalidad del parque de vivienda y el ejercicio de derecho a un alojamiento digno y adecuado está sujeto al funcionamiento del mercado.

VII. Aún no se dispone de una ley estatal de vivienda y, a diferencia de otras autonomías, la Comunidad de Madrid tampoco tiene una ley de vivienda que garantice el derecho a una vivienda digna y adecuada.

VIII. Hay un fuerte desajuste entre la capacidad de renta de los hogares y el precio que tienen que pagar por disponer de una vivienda y, aunque afecta especialmente a los jóvenes, se trata de un problema que sufren muchos madrileños, que tienen que dedicar una proporción superior al 30% de su renta.

IX. Se está focalizando el problema en los precios del alquiler, que se desvinculan del mercado de la vivienda en venta y su evolución. Aunque sean dos mercados diferentes, es lógico pensar que el precio del alquiler esté en relación con la inversión realizada por el arrendador.

X. La ausencia de diagnósticos rigurosos ha propiciado la persistencia en implementar medidas dirigidas a paliar algunos síntomas y no ha corregir las causas de los problemas. Por ejemplo, se pone el énfasis en medidas paliativas para hacer frente a situaciones extremas, de emergencia y de dudosa eficacia, como controlar los precios del alquiler en un mercado de oferta muy atomizada, pero no se afronta la regulación de “…la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.” (art.47 CE).

XI. Aunque no sea posible cuantificar las dificultades para disponer de una vivienda digna, adecuada y asequible en Madrid, sí se puede asumir que presentan una gran diversidad y tienen etiologías diferentes según los tipos de hogares, las zonas y los periodos. 

XII. Con sus ventajas e inconvenientes, un hecho determinante de nuestro modelo residencial es la enorme preponderancia de la vivienda en propiedad. La vivienda constituye la mayor parte, en muchos casos la totalidad, de los patrimonios familiares. Culturalmente, la compra de la vivienda es considerada como la forma adecuada de disponer de una vivienda mientras que el alquiler se ve como un mal menor. La compra de una vivienda es “una buena inversión” y aporta “seguridad”. 

XIII. Durante décadas se han financiado con fondos públicos decenas de miles de viviendas con algún tipo de protección oficial que han sido vendidas a sus adjudicatarios y más recientemente a fondos de inversión. Con esta política se han transferido a particulares las plusvalías generadas con el dinero público y se ha impedido constituir un parque de vivienda pública en alquiler a precios asequibles. 

XIV. El mercado de alquiler existente es escaso, caro y muy poco transparente para quienes buscan resolver así sus necesidades de alojamiento, la oferta está muy atomizada y en manos de pequeños propietarios, no profesionales, que acusan temores de inseguridad jurídica. 

XV. Los agentes económicos, dada la generalizada cultura de compra y el carácter de activo económico de la vivienda, junto con la permisividad del planeamiento urbanístico, han actuado como si la demanda de vivienda fuera “ilimitada”. Las décadas de fuerte crecimiento de Madrid han dado lugar a un modelo de “desarrollo urbano” especulativo en el que no se cuestionan los excesos en la producción de nuevas viviendas. Es un modelo amparado por fortísimos intereses económicos en torno a los beneficios obtenidos con la promoción, la construcción y la financiación de las viviendas, así como en los ingresos que supone para las arcas públicas. Sigue vigente la idea de que la construcción de nuevas viviendas es por sí misma una buena noticia. 

XVI. La política de vivienda ha estado dirigida a fomentar la promoción y la construcción para la venta. Salvo excepciones, las actuaciones enfocadas desde la perspectiva del carácter social de la vivienda están por formularse. 

Julio Vinuesa 

Publicado en elfestindelavivienda

ALGUNOS PRINCIPIOS BÁSICOS SOBRE LA VIVIENDA (*)

Julio Vinuesa

(*) Publicado en el Festíndelavivienda 

VIVIENDA: LA SOLUCIÓN ESTÁ FUERA DEL MERCADO

 

El problema de la vivienda, en su expresión más grave, se concreta en el hecho de que hay ciudadanos que no pueden disponer de una vivienda digna y adecuada porque los precios del mercado no se lo permiten, incumpliéndose un derecho fundamental amparado por la Constitución.

La vivienda es, por naturaleza, un bien costoso y su mercado tiene peculiaridades que favorecen tendencias alcistas de los precios, acentuadas por la especulación del suelo en las frecuentes fases de crecimiento urbano o económico. 

En el mercado, la vivienda simultanea su condición de “bien de uso” con la de “bien de cambio”. Inevitablemente, cuando se compra una vivienda, incluso si se trata de la residencia familiar, se están consolidando unos ahorros y haciendo una inversión. En torno al 90% de las familias españolas son propietarias de alguna vivienda por lo que es difícil imaginar un estado de opinión favorable a que bajen los precios. 

Sea por la escasez de oferta o por el efecto inflacionario de la vivienda,  entendida como “bien de cambio”, los desequilibrios entre el precio de la vivienda y la capacidad de renta de las familias son una constante que cronifica el problema. Además, las actuaciones públicas dirigidas a contrarrestar los efectos del mercado no han sido eficaces. Desde los años 60 se ha promovido en España muchos millones de viviendas “protegidas”, construidas con dinero público, pero, en una contradictoria política de “tejer y destejer”, se fueron vendiendo a los adjudicatarios y pasaron a engrosar el mercado libre, apropiándose los particulares de las plusvalías generadas.

Es necesario cambiar radicalmente el modelo de la política de vivienda, dedicar muchos más recursos públicos, especialmente los patrimonios públicos de suelo, y consensuar un marco normativo estable que dé seguridad jurídica y que propicie que en torno a un 20% del parque residencial, se ofrezca, al margen del mercado libre, en alquiler, a precios asequible y, a la vez, con rentabilidades que garanticen su viabilidad económica.

La solución no está en intentar actuar sobre el mercado con “parches” efectistas e ineficaces, pero no inocuos. ¿Pero, por qué se quiere ignorar ahora que con medidas de control de precios, inaplicables en la práctica, sólo se conseguirá reducir la oferta y que el mercado se haga más opaco y menos accesible? 

Julio Vinuesa