A VUELTAS CON LA VIVIENDA

Por: Julio Vinuesa Angulo. 

La reiteración de notas de prensa sobre la bajada de los precios de la vivienda, sobre la dimensión del stock sin vender o sobre las declaraciones de la Ministra de Fomento anunciando una decidida política a favor del alquiler, vienen siendo casi una constante en la prensa durante los últimos meses.

Aunque sea cuestionable la fiabilidad de la información, es una evidencia constatable el descenso de los precios de la vivienda y que el “abaratamiento” es muy desigual según las zonas (ver estudios de precios del Ministerio de Fomento y de idealista.com). 

También es una evidencia que no se sabe cuántas viviendas hay sin vender y menos aún cuantas viviendas vacías están en el mercado a la espera de comprador o de inquilino. Es un hecho que contribuye a la escasa transparencia del mercado y que sin duda beneficia a la oferta y perjudica a quienes necesitan una vivienda. El stock actual es necesariamente mayor de lo que interesadamente se difunde ya que el exceso de oferta es uno de los principales causantes del descenso de los precios. Hay que insistir en que hablar, como siempre se hace, del stock y de la demanda a nivel nacional es una simplificación excesiva. Es clamorosa la falta de información y de conocimiento sobre el parque de viviendas y sobre los flujos de hogares, tal como ya hemos denunciado en repetidas ocasiones en este blog.

A partir de las últimas proyecciones de población del INE (4/12/2012), cabe estimar que los saldos netos de hogares (básicamente, diferencia entre los que se crean por emancipación y los que desaparecen por extinción) entre 2012 y 2022, estarán en torno a los 700.000 hogares, unos 90.000 anuales durante el primer quinquenio y unos 50.000 en cada uno de los cinco años siguientes. El efecto incorregible de la “inercia” de la estructura de la pirámide de edad está detrás de una fuerte tendencia decreciente. 

Sin entrar en detalles territoriales –hay zonas con mayores concentraciones de oferta o de demanda - cabe decir que con la oferta existente (viviendas construidas sin vender, más el stock preexistente de viviendas vacías utilizables: en total unos cinco millones) habría ya viviendas construidas para atender las necesidades de los nuevos hogares al menos durante los dos próximos decenios. El stock actual de viviendas disponibles va a evolucionar de forma muy desigual por zonas y tipologías y, sobre todo, de su localización, pero en todo caso debería conducir a la redimensión y reconversión del sector inmobiliario y de las “políticas de vivienda”. 

En todo caso, para asegurar el derecho a un alojamiento digno es imprescindible que exista una oferta asequible, variada y adecuada de vivienda en alquiler y, por obvio que parezca, es necesario tener en cuenta que la localización es uno de los principales factores diferenciadores a la hora de satisfacer las necesidades de alojamiento de un hogar. 

Las frecuentes declaraciones oficiales sobre políticas en favor del alquiler y de la rehabilitación no son una novedad. Basta con mirar los enunciados de los cuatro o cinco últimos Planes Estatales o Regionales de Vivienda, o los programas de las diferentes formaciones políticas para las elecciones habidas en los últimos quince o veinte años. Tampoco es nuevo que, mientras se proclaman el apoyo a las ayudas al alquiler, algunos gobiernos regionales como el de la Comunidad de Madrid se afanan en vender las viviendas del IVIMA a sus inquilinos

Sí son una novedad o la restricción de ayudas a la vivienda protegida en venta y la retirada del tratamiento fiscal favorable a la compra, que no es más que una forma de “animar” el mercado, con repercusión inflacionista sobre los precios. 

Hace ya varios decenios que en España no hay escasez absoluta de viviendas, hay muchas más viviendas que hogares y sin embargo se sigue vinculando la política de vivienda con el apoyo al sector inmobiliario y a la industria de la construcción. ¿Por qué apoyar a unos sectores económicos sobredimensionados y que han obtenido extraordinarios beneficios? ¿Por su peso en la economía nacional y por la consiguiente concentración de poder que acumulan? ¿Cómo hay que valorar las recientes declaraciones del ministro Luis de Guindos? Cuando afirma: “El crédito debe volver a fluir para quienes se lo merecen, no para los inmobiliarios".

El problema de la vivienda en España exige que la política de vivienda se centre en la creación y el desarrollo de un parque de vivienda social en alquiler (no tiene por qué ser exclusivamente público), como existe en la mayor parte de los países europeos, que sirva para resolver las necesidades de vivienda-alojamiento de al menos un 15% de los hogares. La vivienda digna y adecuada para la población inmigrante por motivos de trabajo es un tema pendiente y con una enorme potencialidad de generar conflictos sociales. Las políticas de apoyo al alquiler, que garanticen unas condiciones dignas de alojamiento y eviten la formación de guetos, son prioritarias y urgentes. Nada tiene que ver esta propuesta con la constitución de un fondo social de viviendas “destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario”. La Política de Vivienda debe dejar de ver el alquiler como algo específico de situaciones de exclusión o de extrema debilidad económica. 

Las políticas de apoyo a la rehabilitación son otra prioridad. Por una parte, como alternativa a la expansión urbana, que ha supuesto unos “consumos” innecesarios de territorio. Por otra parte, porque la rehabilitación de viviendas es un componente fundamental de la necesaria regeneración y revalorización (no debe entenderse sólo en su acepción económica) de los espacios centrales de nuestras ciudades y del parque inmobiliario en general. 

La construcción de muchas más viviendas de las necesarias no ha sido un error de sobreestimación de la demanda de viviendas para alojamiento de un hogar. Muchos se tomaron al píe de la letra que todo era urbanizable y, lo que es peor, que todo debía ser urbanizado y construido cuanto antes. Ha sido un proceso coherente con el modelo económico, con la excesiva importancia de la actividad inmobiliaria y de la construcción en el PIB, con su relevancia en la financiación de las haciendas locales y regionales y en las expectativas de enriquecimiento para las economías familiares. Es muy conveniente leer algunos artículos (Eugenio Burriel, 2008), y (Onofre Rullán, 2007) que han explicado “la burbuja” desde una perspectiva territorial y no exclusivamente económica. 

Todo el mundo veía en la vivienda una magnifica oportunidad de inversión, favorecida por las facilidades de financiación, sin querer detenerse a pensar en la insostenibilidad del proceso. Todos estaban absolutamente centrados en las fuertes plusvalías del momento, comenzando por las administraciones públicas, deslumbradas por la capacidad de financiación que proporcionaba el “desarrollo” urbano. La construcción de viviendas ha respondido al impulso generado por las expectativas de obtener enormes plusvalías en el proceso de clasificar y calificar suelo, especular con el suelo, urbanizar, construir, vender/comprar viviendas como “activo económico” con fuertes revalorizaciones en un contexto de fácil financiación. (Pueden consultarse nuestros vídeos de algunas de las sesiones de anteriores curso en La Casa Encendida: "¿Cuántas más viviendas mejor?" y “Los excesos territoriales del modelo de desarrollo urbano español"

Pero el exceso de viviendas, con graves consecuencias económicas en el presente y territoriales también para el futuro, no aminora los problemas de alojamiento para una proporción muy importante de hogares. La explosión de la “burbuja” debería servir para una reconsideración del planeamiento urbano a escala local y regional. Para que además de dar respaldo legal a las expectativas de crecimiento garantice racionalidad territorial al dimensionar el desarrollo residencial de acuerdo con las auténticas necesidades de alojamientos. 

El Planeamiento Urbanístico municipal viene sirviendo para dar respaldo técnico y legal a unas previsiones de crecimiento a todas luces inverosímiles cuando se totalizan. El Planeamiento, promovido y apoyado por todo tipo de Ayuntamientos y Gobiernos Regionales, da respaldo legal para construir en España viviendas que podrían alojar a una población dos o tres veces mayor que la actualmente existente, cuando todo indica, desde hace quinquenios, que la población española está en una fase estacionaria, sin crecimiento. Reiteramos por último, que no basta con denunciar la corrupción urbanística; hay que comenzar por erradicar la corrupción del Urbanismo.

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