DE LA "OPERACIÓN CHAMARTÍN" A "MADRID NUEVO NORTE"



El pasado viernes 27 de julio de 2018, en el Ayuntamiento de Madrid, se presento como la operación urbanística más importante del siglo XXI en la ciudad la ahora denominada Madrid Nuevo Norte, más popularmente conocida como “Operación Chamartín”. Un proceso urbanístico con cerca de 25 años de “desarrollo”, sin colocar ni un ladrillo, pues hasta la fecha únicamente se ha “producido” papel y “conflicto” entre las administraciones encargadas de su materialización: Ayuntamiento de Madrid, Comunidad de Madrid y Ministerio de Fomento.
De este acontecimiento se han hecho eco prácticamente todos los medios de comunicación, por la trascendencia que supone para la capital de España. Algunos de ellos aportan datos de su magnitud y significado:
Ya en enero de 2017 poníamos en cuestión la necesidad de un nuevo norte para Madrid, con el artículo, publicado en el diario El País, “El “crecimiento” del Norte ¿Una necesidad de Madrid? Cerrar la “herida ferroviaria” en el norte y ponerle fachada a la estación de Chamartín, asignaturas pendientes de la capital madrileña”.
Desde este blog hemos analizado este proyecto en diversos momentos, el más reciente con motivo del Curso que organizamos en La Casa Encendida, de Madrid, “La Ciudad: Espacio colectivo / Intereses privados”, en la sesión del 27 de abril de 2017 “Grandes operaciones privadas en la ciudad de todos”.
En el próximo ciclo de conferencias a desarrollar en el curso 2019, bajo el título “Diálogos sobre Conflictos Urbanos”tenemos programada una de las sesiones, que previsiblemente contará con dos ponentes de excepción, Eduardo Leira, que fue Director del Plan General de Madrid de 1985, y Luis Rodríguez-Avial, así mismo Director del Plan General de 1997:
DE LA OPERACIÓN CHAMARTÍN A MADRID NUEVO NORTE (Un “Nuevo Norte” ¿para quién y para qué?), en el que nos planteamos que: 
“La Operación urbanística sobre los terrenos de la Estación de Chamartín es desde hace varios decenios un ejemplo de la confrontación de intereses sobre el futuro de Madrid. Grandes operadores públicos y privados han centrado el debate en cuestiones técnicas que en realidad determinan rendimientos económicos. Mientras, al conjunto de la ciudadanía le llegan a través de los medios informaciones y opiniones generalmente sesgadas que ocultan la autentica dimensión de la Operación.
Mas allá de construir un “Nuevo Norte”, se está definiendo en buena medida el futuro de la ciudad y su entorno metropolitano. A los debates técnico y económico sobre la Operación, deben anteponerse otros que arrojen luz sobre el modelo de ciudad que sería mas conveniente para el conjunto de los madrileños.”   
Es evidente que se trata de una propuesta de gran importancia, porque transformar 2,6 km2 no es un proceso fácil, teniendo en cuenta que significará que Madrid continúe distanciando su “centro tradicional” del “centro financiero”, que se ha ido desplazando hacia el norte, con situaciones tan relevantes como Telefónica, BBVA, Bankia, etc. 
Este proceso que lleva 25 años de “maduración” parece que alcanza en estos momentos un grado de acuerdo entre las Administraciones responsables, a pesar de su diferente responsabilidad política, pero ese acuerdo ha estado en proceso de materialización en otras ocasiones y hasta la fecha no ha concluido. ¿Será el momento de su conclusión? ¿Es necesaria esa operación en el norte de la ciudad? ¿Contribuirá más a la diferencia norte/sur? Son cuestiones que conoceremos en los próximos meses y esperemos que no deterioren más el territorio de la ciudad de Madrid.  (JMR) 

LA VIVIENDA VACÍA: UN CONCEPTO JURÍDICO INDETERMINADO

El nuevo Ministro de Fomento, José Luis Ávalos, anunció, a los pocos días de su toma de posesión, la intención de reorientar la política de vivienda. Nuevamente vuelve a aflorar a escala estatal la necesidad de ver qué ocurre con la “vivienda vacía”. En los medios aparecen referencias a las medidas que el Gobierno está estudiando aplicar.



"...Según un borrador al que ha tenido acceso EL PAÍS, Fomento quiere aumentar la penalización a los propietarios y titulares de bienes inmuebles urbanos que no sean vivienda habitual ni estén alquilados. En estos momentos, a los dueños de una casa desocupada se les imputa en la declaración un 1,1% del valor catastral (el 2% si este no se ha actualizado en los últimos 10 años), un porcentaje que el ministerio estudia aumentar al 5%."                                                                      (ir al artículo)


Reproduzco a continuación algunos párrafos de un libro que autoeditamos hace más de 10 años, haciendo público así un informe que nos había encargado el Ministerio de Vivienda. El estudio tenía entre sus objetivos la elaboración de propuestas sobre medidas a aplicar para favorecer la optimización de la utilización del parque residencial con criterios sociales, económicos, urbanísticos y territoriales. 

“…cualquier medida legislativa sobre el derecho de uso de la vivienda o sobre su fiscalidad necesita una definición clara e inequívoca del objeto de actuación. …
El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en su art.72.4 dice:  “Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, … los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto. ...”
Así pues, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto, pero para ello se requiere del correspondiente desarrollo reglamentariopor parte del Ministerio de Economía y Hacienda que determine qué es una vivienda desocupada, dando así cobertura al preceptivo acto administrativo por el que se declara que una vivienda está desocupada.
El Ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, declaraba a los medios de comunicación que “la definición de vivienda desocupada es un concepto jurídicamente indeterminado que cubre muchos tipos de situaciones, ya que por piso vacío se puede considerar desde una segunda residencia hasta una vivienda que alguien que traslada su domicilio a otro lugar la mantiene porque vuelve a ella con cierta periodicidad”.… En la respuesta dada por el Ministerio de Vivienda, el 17 de septiembre de 2007, a una pregunta del grupo parlamentario de Esquerra Republicana, se indica que no existe plazo previsto para un eventual desarrollo reglamentario, al no contemplarse como prioritario.

La Ley del Derecho a la Vivienda, de Cataluñadefine la vivienda vacía del siguiente modo:
“Vivienda vacía: la vivienda que queda desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A tal efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución”.   
El Plan de Vivienda Vacía, que se viene aplicando en el País Vascodesde 2002 parte de esa estadística que permite detectar las viviendas vacías “gestionables” (aquellas “que llevan desocupadas más de un año ininterrumpido, no son utilizadas como segunda residencia y no se encuentran en oferta en el mercado”, localizadas en secciones urbanas.) . 
El Anteproyecto de Ley de Garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna del Gobierno Vasco, en su Art. 89.2 dice: “Para determinar la falta de ocupación de una vivienda vacía o permanentemente desocupada la Administración tendrá en cuenta, entre otros, los siguientes factores:
a) Los datos del padrón de habitantes y de otros registros públicos de residentes u ocupantes.
b) Consumos anormalmente bajos de agua, gas y electricidad.
c) Recepción de correo y notificaciones en otros lugares.
d) Utilización habitual de otros lugares para realizar comunicaciones telefónicas e informáticas.
e) Declaraciones o actos propios del titular de la vivienda.
f) Declaraciones y comprobaciones del personal al servicio de las Administraciones Públicas que tiene atribuidas las funciones de inspección en materia de vivienda y de los agentes de la autoridad en general.
g) Declaraciones de los vecinos próximos.
h) Negativa injustificada del titular de la vivienda de facilitar comprobaciones de la Administración cuando no se desprenda la existencia de ninguna causa verosímil que pueda fundamentarla y cuando consten además otros indicios de falta de ocupación”.

Los art 93 y 94 del citado anteproyecto se dedican también a la concreción del carácter de vivienda vacía:
“1. Constituyen el hecho imponible y deberá dar lugar a la declaración administrativa de vivienda desocupada a la que se hace referencia en el artículo 91.2 de esta Ley las viviendas situadas en el territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco en las que no habite ninguna persona durante más de trescientos cincuenta días en el curso de un año, salvo que concurra las excepciones reguladas en el siguiente artículo.
2. Se entenderá que está desocupada la vivienda en la que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Permanecer sin habitantes registrados en el Padrón municipal de habitantes por el período establecido en el número anterior, dentro del ejercicio impositivo.
b) Que se compruebe dicha situación bien a través de los informes de agentes de autoridad derivados de visitas al inmueble, bien a través de los datos indiciarios de dicha situación relativos a consumos de suministros básicos como agua, electricidad y análogos. A este respecto se entenderá que la vivienda está en situación de desocupación cuando no cuente con contrato de suministro de agua o de electricidad o cuando tenga consumos inferiores a los que se derivarían de su ocupación por el período establecido en el párrafo anterior, calculados en base a la media habitual de consumo por persona y por año. Dichos valores serán facilitados por las compañías suministradoras que presten servicio en el municipio, si bien en defecto de información más especifica podrá considerarse como desocupada aquella vivienda en la cual el consumo de agua sea inferior a 2,25 metros cúbicos por persona y año, y/o el consumo de electricidad sea inferior a 80 kilovatios/hora por persona y año, y/o el consumo de gas sea inferior a 6 metros cúbicos por habitante y año.
c) Los consumos descritos en la letra anterior podrán ser modificados reglamentariamente.
Artículo 94. Exenciones
Quedan exentos en todo caso del canon:
a) las viviendas cuyos titulares residan temporalmente fuera de su residencia habitual por razones laborales, de salud u otras que, en todo caso, deberán justificar documentalmente.
b) las viviendas que se encuentren alquiladas que, en todo caso, deberán justificar documentalmente esta circunstancia.
c) las segundas residencias que, en todo caso, deberán justificar documentalmente esta circunstancia.”

Como se ha podido constatar, los intentos realizados hasta ahora (algunos están en pleno proceso de trámite para su aprobación y puesta en práctica) chocan frontalmente con la dificultad real de establecer los criterios que permitan determinar con rigor y de manera universal la existencia de una vivienda vacía, como objeto de actuación administrativa.
Para que una vivienda pueda ser considerada vacía es necesario que no este siendo ocupada (según unos criterios de desocupación discutibles y de difícil verificación y fáciles de burlar) durante un determinado periodo de tiempo arbitrario, pero necesariamente largo. Básicamente, los criterios son la existencia de un hogar empadronado y ciertos consumos mínimos. Es fácil imaginar que estas iniciativas podrían provocar cambios de empadronamiento sin cambio real de residencia y consumos innecesarios.”



Por parte de la Administración Central no había vuelto a producirse ninguna iniciativa en este sentido y estaría muy bien que ahora se hiciese realidad, pero sería muy conveniente que se tuvieran en cuenta todas las experiencias anteriores y que efectivamente se le diese un enfoque diferente al tema. 

Lo primero debería ser generar la información necesaria para poder analizar en profundidad el fenómeno y diagnosticar por qué hay tantas viviendas vacías y cuales serían realmente susceptibles de ser puestas a disposición de quienes necesitan un alojamiento digno y adecuado. No debería olvidarse que un componente fundamental de la “adecuación” es la localización de la vivienda (es muy prometedora a este respecto la tarea de Espacio Común con la elaboración de los estudios sobre vivienda vacía en Andalucía).

Sólo después llegará el momento de aplicar aquellas medidas que resulten operativas y sean realmente eficaces. 

No bastará con las medidas fiscales que requieren disposiciones legales con rango estatal, aunque algunas Comunidades Autónomas ya han legislado para poder sancionar a propietarios que sean personas jurídicas y que mantengan viviendas deshabitadas. En la noticia de El Paísde hoy, que encabeza esta nota, se habla de sanciones e ingresos para la Hacienda. Pero no se ha explicado suficientemente cuanto se va a invertir para resolver el problema. 

Son imprescindibles las medidas incentivadoras y de apoyo con el respaldo económico suficiente (inversión), que deberían partir preferentemente de las Administraciones Locales, que son las que más cerca viven el problema de la vivienda y mayor empeño deben poner en que se utilice adecuadamente el parque residencial: la ciudad, desde el principio de la función social de la propiedad, pero también en términos de eficiencia económica. 

En varias ocasiones hemos tratado estas cuestiones en el Blog. Se incluyen a continuación algunas referencias.

Ø  Hacia un inventario detallado de la vivienda vacía en Bilbao

Ø  Las viviendas vacías, un tema recurrente

Ø  La información relacionada con los datos de viviendas no es transparente porque no interesa que lo sea

Ø  ¿Se creará por fin un Registro Estatal de Viviendas Protegidas?

Ø  Importante declaración de los Defensores del Pueblo: sobre la vivienda pública en España

Ø  El gran despilfarro social de las viviendas desocupadas


(JVA)


EL NUEVO GOBIERNO DICE QUE SE PROPONE “REORIENTAR” LA POLÍTICA EN MATERIA DE VIVIENDA:

Según han venido publicando los diferentes medios, el pasado 12 de julio el nuevo ministro de Fomento, José Luis Ábalos, anunció una serie de actuaciones con las que se busca “reorientar” la política de vivienda.

§   El primer paso, ya dado, ha sido la constitución de un grupo de trabajo interministerial para analizar medidas urgentes y de medio y largo plazo. 
§   Entre estas últimas, la que ha tenido mayor relevancia en los medios, es el anuncio de que el Ministerio de Fomento “promoverá en los próximos cuatro o seis años 20.000 viviendas para destinarlas de forma indefinida al alquiler o a la cesión en uso con rentas y precio limitado”. Se dice que con esta nueva oferta se corregiría la tendencia alcista que vienen registrando los alquileres. Las nuevas viviendas se localizarán en las ciudades con más tensiones de mercado, con colaboración de las Comunidades y Ayuntamientos correspondientes, tras el estudio los suelos más adecuados.
§   El ministro anuncia que se propone involucrar a SEPES (Entidad Pública Empresarial de Suelo) en la promoción de estas 20.000 viviendas.
§   Hasta ahora, de la política de vivienda se ocupaba una Dirección General, el nuevo ministro eleva su rango administrativo a Secretaria General. 
§   Se van a estudiar algunas modificaciones en el Plan Vivienda 2018-2021 para mejorar las ayudas al alquiler para jóvenes y diseñar nuevas líneas de ayudas.
§   Se buscará un gran acuerdo con Sareb para que contribuya a aportar viviendas para alquiler.
§   Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013 para equilibrar los derechos de arrendatario y arrendador, ampliando el plazo de prórroga (5 años), estableciendo límites a las exigencias de fianzas y reforzando la seguridad jurídica del arrendatario en caso de cambio de propietario. 
§   Se anuncian desgravaciones fiscales al inquilino en el IRPF para dinamizar el mercado de alquiler. 
§  Se incentivará la salida al mercado de viviendas vacías. Para ello se definirá la vivienda vacía y la vivienda turística y se aplicarán medidas para que los propietarios pongan los pisos sin habitar en el mercado del alquiler.
El anuncio de intenciones del nuevo ministro nos animan a repetir una vez más algunas reflexiones:

Lo más destacado en los medios ha sido la intención de  promocionar 20.000 viviendas en 4 o 6 años. Es un objetivo complicado y de dudoso cumplimiento, dado que habrá que establecer convenios con otras administraciones y obtener el suelo, pero en todo caso siempre sería una “solución” lenta e insuficiente, incluso en las áreas concretas donde se consiguiese “promover”.

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El País del 7 de marzo de 2004, en plena “burbuja”, recogía la pgna de los candidatos a la Presidencia del Gobierno por ver quién prometía construir más viviendas, cuando se estaban construyendo cientos de miles de viviendas más de las necesarias y se agravaban, sin embargo, las dificultades para el acceso a un alojamiento digno y adecuado

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Parece que todavía no se tiene claro que una “nueva” política de vivienda no pasa por la construcción de más vivienda, sino que debería centrarse en una mejor utilización del parque existente, adecuándolo a la dinámica de los hogares. Para ello, antes de aplicar otras medidas, sería necesario conocer bien el parque de viviendas; el uso que están teniendo y las necesidades reales de alojamiento en los ámbitos locales objeto de intervención. Es un objetivo básico y que no exigiría muchos recursos ni comisiones interministeriales. Sólo voluntad política.  También, antes de construir nuevas viviendas se debería favorecer la puesta en uso de las viviendas vacías existentes, tanto para engrosar el parque de vivienda social como la oferta en el mercado libre.
 No basta con apostar por un “gran acuerdo” con la Sareb, habría que “transferir” sus recursos públicos y hacer convenios con municipios y con entidades de economía social para la gestión de ese parque, con lo que se incrementaría sin gran dilación la oferta de alquiler con precios sociales.  No habrá solución al problema de alojamiento mientras no existe un parque de vivienda social en alquiler suficiente (hay que pasar del 2 al 20%), redefiniendo el concepto de parque de vivienda social. Vivienda social es la que no está sujeta a las reglas del mercado, con precios fijados con criterios sociales. Una reorientación de las políticas de vivienda exigiría reconsiderar la competencia de Fomento (construcción) y que pasen a ser gestionada dentro del ámbito de las políticas sociales (alojamiento). Sin negar la importancia de la intervención de la Administración Central, hay que insistir en que déficit de oferta de vivienda asequible -el problema de vivienda- tienen carácter local. Hace ya muchos decenios que el problema no es consecuencia de la no construcción de nuevas viviendas, pero sí sigue siendo una de las más graves consecuencias del modelo de desarrollo urbano y del carácter especulativo del negocio de la promoción inmobiliaria. Es necesaria otra política de vivienda, pero no podrá hacerse si se siguen utilizando las mismas herramientas. En el ciclo de conferencias que organizamos para el próximo curso en La Casa Encendida “Diálogos sobre conflictos urbanos”,se dedicarán sendas sesiones a “Políticas de vivienda” y a “La apropiación del espacio residencial” en las que habrá ocasión de volver sobre temas ya tratado en cursos anteriores. Hay diagnósticos y propuestas suficientes para que realmente se produzca la “reorientación” necesaria, sólo falta la voluntad política capaz de vencer la inercia de muchos decenios de un urbanismo al servicio del negocio inmobiliario. (JVA)


Pueden verse los videos de las sesiones del VI. CURSO 2015-2016: "UN NUEVO PARADIGMA PARA LA VIVIENDA"


Informe de Greenpeace sobre la evolución y el estado de las costas



Una vez más la Organización Greenpeace pone de manifiesto algo que durante mucho tiempo geógrafos, y otros profesionales, venimos denunciando sobre la “desmesura” en la utilización del territorio, especialmente de la costa española. 
El informe pone en evidencia la falta de criterio en el proceso de ocupación del territorio en España en los últimos 30 años. 
A pesar de las consecuencias que observamos en la “burbuja” inmobiliaria a partir del año 2008, se siguen produciendo actuaciones que, lejos de ser racionales, mantienen el criterio que durante décadas han ocupado espacios independientemente de la utilidad colectiva. 
De seguir en esta línea y no cambiar, de forma radical, nuestro modelo de construcción, más pronto que tarde nos encontraremos incapaces de resolver situaciones pretéritas que necesitan ser corregidas. (JMR)