LA CIUDAD DESPERDICIADA

 Llaman la atención y piden ser denunciados los muchos espacios que permanecen desperdiciados en Madrid, porque no están siendo aprovechados como exigen el principio de la función social de la propiedad, la más elemental lógica económica y los objetivos de sostenibilidad.

Se dice que las ciudades son las “máquinas” más complejas construidas por la humanidad a lo largo de la historia, han protagonizado todos sus avances y son a la vez la causa de los grandes logros y escaparates de las mayores miserias. Son lugares de libertad, de innovación, de trabajo, de convivencia, … Están dotadas de servicios que deben dar respuesta a todos los derechos fundamentales para ofrecer la mayor calidad de vida posible a quienes las habitan. La ciudad es un derecho en sí misma y por todo ello es escenario de disputas por la apropiación y el uso de sus espacios, que son escasos y caros. ¿Cómo es entonces posible que se desperdicien? 

Una de las características de la ciudad es su dinamismo. Tiende a crecer y a evolucionar por su natural inercia y por la necesidad de adaptarse a las exigencias de la sociedad que la construye y que quiere utilizarla según sus nuevos y cambiantes modos de organización y de vida. Por eso es razonable encontrar espacios y edificaciones en proceso de transformación, porque lo requiera su deterioro físico o porque se les quiera buscar un uso distinto al que tenían, para optimizar su rentabilidad económica o social. 

El problema se produce cuando ese proceso de regenerar o dotar de una “nueva vida” a ciertas piezas de la ciudad se “enquista”, prolongándose sine die y provocando efectos negativos para la ciudad en su conjunto. La ciudad se comporta como un organismo unitario y un solar o un inmueble que permanezcan abandonados, además de la imagen de decadencia que proyectan sobre su entorno, ese vacío impedirá la “animación urbana”, social y económica, que su utilización debería generar en beneficio de toda la ciudad. Cuando “el desperdicio urbano” es de titularidad pública el problema se hace aún más censurable porque no se está produciendo el “beneficio social” que resultaría de su utilización, por el lucro cesante que implica su abandono y también por lo que supone de desatención a los objetivos de sostenibilidad, al construir espacios nuevos en vez de “reciclar” la ciudad existente.

Vemos en esta riqueza desperdiciada la oportunidad y la obligación de convertir en una realidad su enorme potencial urbanístico, social y económico, por ello nos proponemos contribuir a la recuperación de esta parte desaprovechada de la ciudad. Desde el Blog nos sumamos modestamente a otras investigaciones y las numerosas denuncias ya existentes, poniendo el foco en inmuebles que, desde hace años, permanecen sin que sus propietarios (instituciones públicas y privadas) los pongan en uso.                                     Julio Vinuesa

Iniciamos una lista que ira creciendo y que permite ir a la ficha de cada caso. Invitamos a completar la relación y a corregir o completar la información

I.- Teatro de Madrid  (en La Vaguada)

II.- Antiguo Hospital Puerta de Hierro (c/ San Martin de Porres)

III.- Paradores (c/ Noblejas y c/Requena). 

IV.- Palacio Duquesa de Sueca (Plaza Duque de Alba, 2) 

V.- Mercado de Frutas y Verduras (Legazpi) 

VI.- Tabacalera (c/ Embajadores, 51). 

VII.- Farmacia Militar (c/Embajadores, 75).

VIII.-Viejo Dispensario Antituberculoso (c/ Goya, 52)

IX.- Frontón Beti Jai (c/ Marqués de Riscal, 7)

X.- El enorme desperdicio de las viviendas vacías

XI.- Imprenta y fundición tipográfica Richard Gans” en la calle Princesa, 65

EL CENSO DE 2021, LA GRAN OPORTUNIDAD DE ESTUDIAR A FONDO EL PARQUE RESIDENCIAL

 Según el INE, en España hay un parque residencial de 26,6 millones de viviendas para 18,5 millones de hogares. Tocamos a casi una vivienda y media por hogar y hay problemas de escasez. El primer objetivo de las políticas de vivienda debería ser conocer a fondo el parque en cada territorio para intentar optimizar su utilización con el fin de facilitar el disfrute del derecho a una vivienda digna y adecuada a todos los hogares.

Como se sabe, el Censo de Población y Vivienda 2021 abre una nueva época para la información estadística. Se abandonan los anacrónicos procedimientos de recogida de la información mediante cuestionarios y encuestadores y pasa a estar totalmente basada en datos obtenidos de los registros administrativos.

 

Todo lo relativo a la vivienda se construye sobre la Referencia Catastral, que se utiliza como un identificador único, estable en el tiempo, que permite enlazar otros muchos ficheros y georreferenciar todas las viviendas y toda la información correspondiente a sus características físicas, económicas y jurídicas.  Sirve también para enlazar el directorio resultante de viviendas con el fichero censal de personas, lo que supone tener georreferenciada a toda la población y diferenciar así las viviendas principales -en la que reside habitualmente un hogar- de las que no lo son. A diferencia de censos anteriores, en esta ocasión el INE ha clasificados las viviendas no principales a partir del consumo de electricidad. Se ha considerado que una vivienda vacía es la que está desocupada todo el año, porque no tiene contrato de luz o la electricidad consumida no llega al umbral mínimo (el equivalente a 15 días al año para una vivienda media del municipio en cuestión). 

Ante la publicación por parte del INE del dato de viviendas vacías (3,8 millones) se ha despertado una vieja polémica sobre su fiabilidad y su significado. 

Nuevamente, se pone el foco en un dato a nivel nacional y se opina sin indagar sobre las causas, la localización de las viviendas o su habitabilidad. Con ello se llega a conclusiones tan erróneas como que esos casi cuatro millones de viviendas son otros tantos casos de atentado contra la función social de la propiedad u otras tantas oportunidades desaprovechadas de atender necesidades reales de alojamiento. Esta vacua polémica sobre la vivienda vacía es, en definitiva, un buen ejemplo del escaso interés que hay por disponer de un detallado y riguroso conocimiento de la utilización que se está haciendo del parque residencial en cada momento y en cada ámbito territorial. No es un objetivo inquisitorial ni confiscatorio, sino que, además de contribuir a mejorar la gestión fiscal y urbanística, es imprescindible para afrontar con eficacia el problema de la vivienda.

El Censo 2021 puede suponer un importantísimo avance en el conocimiento de las disponibilidades reales de los parques de vivienda, pero a partir de él habrá que crear registros locales, vivos y abiertos, que permitan hacer análisis considerando la ubicación, las características físicas, las condiciones de habitabilidad, la accesibilidad, la eficiencia energética, los resultados de la ITE, el carácter de la promoción, el tipo de propietario, el uso, el régimen de cesión, los precios… Todo lo necesario para llegar a clasificar las viviendas en función de su capacidad para atender necesidades de alojamiento.

La suma de los registros existentes (Padrón Municipal, Catastro, Agencia Tributaria …) permitirían sin demasiado esfuerzo disponer de la información que se hace imprescindible para diagnosticar con rigor y aplicar políticas de vivienda con criterio. No existe obstáculo técnico ni económico para hacerlo. No tiene justificación que no se estén utilizando todas las posibilidades de las nuevas tecnologías para crear sistemas de información digitalizada y georreferenciada, que hagan más transparentes los mercados y permita conocer, puntualmente y con detalle, el uso real y potencial de las viviendas en cada ámbito. Sólo así se podrán aplicar medidas eficaces para optimizar la adecuación del parque residencial a las necesidades de la sociedad, que, en definitiva, es de lo que se trata.

El nuevo censo permitirá elaborar análisis de “áreas problema”, superándose así el encorsetamiento de las circunscripciones administrativas y, al estar elaborado a partir de registros “vivos”, nada debería impedir disponer de actualizaciones anuales, superándose también así la progresiva pérdida de significado de los datos durante los decenios intercensales. 

¿Por qué las administraciones competentes no disponen todavía de registros administrativo de viviendas que permitan conocer con rigor la adecuación de las viviendas y el uso que tienen en cada momento? 

Julio Vinuesa

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NOTA: En 2008 elaboramos un detallado estudio sobre la vivienda vacía para el Ministerio de Vivienda, también nos hemos preguntado por el despilfarro social y territorial que pueden suponer las viviendas que no están siendo utilizadas y repetidamente hemos denunciado en este mismo blog las deficiencias de la información al respecto. 

MACROTENDENCIAS EN TORNO A LA VIVIENDA 2023-2030

 CULMIA ha presentado en Negocios TV las conclusiones de un informe elaborado por A Piece of Pie

En el estudio, realizado tras la consulta a un amplio panel  de expertos (método Delphi), hace un análisis predictivo del sector inmobiliario en torno a las siete macrotendencias que se destacan como más relevantes:

En los últimos decenios se vienen manifestando importantes desajustes entre las necesidades de una sociedad muy dinámica y la rigidez de las soluciones de alojamiento que ofrecen el parque residencial y el sector inmobiliario. Si se intenta vislumbrar el futuro se hace aún más evidente la exigencia de repensar la vivienda.

 

La dinámica sociodemográfica presenta una sociedad “nueva” con predominio de hogares de 1 o 2 miembros, una constante disminución de los hogares con menores, un progresivo aumento de hogares de personas mayores con necesidades específicas y, en general, una creciente diversidad incrementada por los flujos migratorios. 

 

A las exigencias de cambios por los efectos de las pautas de comportamiento sociodemográfico, hay que añadir los que se derivan de la consolidación social y normativa de principios como la sostenibilidad o la preservación de la salud por la vivienda. 

 

Las nuevas tecnologías también han de tener un gran protagonismo en el futuro de la vivienda en aspectos muy diversos: desde la eficiencia en la construcción y gestión del parque a los nuevos modos de “individualismo en comunidad” o al debilitamiento de los vínculos entre las localizaciones de la vivienda y del empleo.

 

Todo ello induce a pensar en la necesidad de cambios muy importantes en las viviendas para hacerlas más flexibles y adecuadas. Entre los que se mencionan en el informe de macrotendencias, quizás el mas relevante sea un cambio conceptual: irá perdiendo fuerza la idea de la vivienda como producto que se adquiere en propiedad, por la idea de la vivienda como servicio útil para resolver de la forma más adecuada las cambiantes necesidades de alojamiento en cada fase de la vida (Julio Vinuesa)