RESEÑA DE LA SESIÓN DEL 16 DE FEBRERO DE 2012


Cuarta sesión del Curso “Madrid, una ciudad para las personas. El compromiso de la participación”:

“Más viviendas en alquiler”

Participaron Fernando Encinar Rodríguez, responsable del Departamento de Estudios del Portal Idealista y Fernando Abad Bécquer, Secretario General de la Asociación de Empresas Gestoras de Cooperativas y Proyectos Inmobiliarios (GECOPI). Julio Vinuesa Angulo, Catedrático de Geografía Humana de la Universidad Autónoma de Madrid, moderó las intervenciones.

La sesión dio inicio con una reflexión del moderador en torno a la necesidad de aumentar la proporción de viviendas en alquiler en Madrid (15%) que, como en el resto de España, y como se ha reflejado en anteriores entradas previas a la sesión (ver sinopsis y enlaces de interés), es muy inferior al de la mayor parte de las grandes ciudades europeas.

El predominio de la vivienda en propiedad acentúa su carácter de bien de cambio o inversión, sobre su condición de bien de uso o alojamiento, y ello favorece las actitudes especulativas, el encarecimiento y la sobredimensión del sector inmobiliario y de la construcción. Los excesos de los desarrollos residenciales traen consigo además una enorme cantidad de viviendas vacías, un desperdicio considerable de infraestructuras y un parque inutilizado.

En el actual modelo, la debilidad del mercado de alquiler induce a la “obligación de comprar”, lo cual agrava las situaciones de exclusión y segregación.

El moderador plantea la necesidad de buscar respuestas a las siguientes cuestiones:¿Por qué los propietarios no ponen en alquiler las viviendas vacías? ¿Es por la desconfianza ante la ineficiencia del funcionamiento de la Justicia? ¿Por qué la demanda sigue viendo el alquiler como una mala solución? ¿Alquilar es tirar el dinero? ¿Qué hay que cambiar en materia fiscal, política de vivienda, legislación de alquileres… para que crezca el mercado del alquiler? ¿Cuál puede ser el papel del Ayuntamiento?
 

Más viviendas de alquiler

Intervención de Fernando Encinar


Su intervención se centró en la evolución de la oferta y la comercialización del mercado de vivienda en alquiler. Se resaltó la importancia de fortalecer la oferta de vivienda en alquiler en España, debido a la gran diferencia que existe con otros países europeos. Por citar algunos ejemplos, en Viena y Berlín en torno al 80% de los hogares viven de alquiler.

Como noticia positiva se resaltó que desde el año 2000 en España se ha duplicado el alquiler llegando actualmente al 18% del mercado, según datos de estudios realizados por Idealista.com. Como ventajas del alquiler destaca la posibilidad de eliminar el peso que producen las hipotecas sobre las personas y las restricciones de movilidad de la población, ligadas al anclaje espacial.

En los años 50, un 60% de la población madrileña vivía en alquiler, por lo que no sería nada extraño pensar en que se podría llegar a un 30 % del parque de alquiler como cifra meta para el país. Recientemente, se observan cambios en algunos de los dogmas que han prevalecido durante largo tiempo y que empiezan a modificarse:
 
- “El precio de la vivienda nunca baja”. 
 
- “Alquilar es tirar el dinero”.
 
- “No vas a vender por debajo de lo que compraste”.

Se detallaron los nuevos modelos de uso del parque de alquiler en España, donde, producto de la situación económica y financiera que atraviesa el país, se configuran y adaptan nuevas modalidades para compartir piso y para tener acceso al mismo.

Finalmente, se resaltaron algunas de las principales características positivas del alquiler:
 
- El alquiler ayuda a la movilidad, ya que permite adaptabilidad de la población en torno a distintos escenarios.

- La emancipación se ve apoyada en las posibilidades que brinda el mercado de alquiler.

- Se puede ver el alquiler como una forma de ayudar a la regeneración urbana, a partir de la creación de nuevas pisos producto de rehabilitación.

 
 
Intervención de Fernando Abad

Su intervención partió de establecer que, a pesar de que como establece el artículo 47 de la Constitución Española “todos los Españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y los Poderes Públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las medidas pertinentes para hacer efectivo este Derecho”, la vivienda sigue viéndose como un activo económico en el que prevalece su valor de cambio.

Actualmente, existe dificultad para establecer un consenso en la medición del parque de viviendas vacías, las cifras siguen siendo inestables. Respecto a la debilidad de la oferta de la vivienda de alquiler algunos de los principales problemas se centran en la seguridad jurídica del mercado y en el cómo ha evolucionado el mercado de alquiler.

En España no ha existido realmente un Plan Estatal de Vivienda y las diferencias en la materia entre normativas autonómicas muestran grandes contrastes y dificultan su gestión. En el tema de las subvenciones y ayudas a vivienda, cita como ejemplo positivo Navarra y como más reprobable el de Andalucía.

Se resaltó el papel que debería jugar los ayuntamientos, por ejemplo se debe seguir con el impulso a nuevas fórmulas, una de ellas que las viviendas terminadas se conviertan en viviendas de alquiler con opción de compra.

Se debe poner atención al actual Plan de Vivienda, que termina este año, para que se adopten nuevas opciones, que brinde salida a las dificultadas actuales del mercado y a la desarticulación de los parques públicos de vivienda.

Finalmente se hizo mención a algunos aspectos necesarios de considerar:
 
- Es necesario resolver el tema fiscal en igualdad tanto para la vivienda de alquiler como la de propiedad.
 
- Mejorar e impulsar el arbitraje como forma de resolver los conflictos entre inquilinos y arrendatarios.

- Se deben parar de inmediato todo lo que hay aprobado que inciten al crecimiento, PAUS, ensanches, etc., y cambiar hacia la regeneración de centros urbanos y apoyo al mercado de alquiler. Incentivar sólo la creación de nuevas viviendas que respondan a necesidades reales de adjudicación.

- Buscar salida inmediata al parque de viviendas vacías con que se cuenta actualmente para evitar el desperdicio he incentivar el crédito hoy en día estancado.

- Resaltar la importancia de contar con un parque de vivienda público, que permita un uso racional y eficiente de las necesidades de vivienda de calidad a precio de coste.
 

8 comentarios:

  1. La sesión del mes pasado me pareció muy interesante. Realmente el tema “alquiler” es escabroso. Por un lado supone múltiples ventajas, oportunidad de ingresos adicionales para arrendador y oportunidad de cambio o versatilidad para arrendatario, pero a la vez supone riesgos para ambos, y es precisamente, la incertidumbre la que mantiene viviendas vacías o viviendas en alquiler en pésimo estado. Para aumentar el número de viviendas en alquiler y la demanda de las mismas debe existir una estabilidad en el mercado que impida situaciones conflictivas entre las partes. La mediación o arbitraje es una medida, pero no es la solución definitiva. Un organismo público único y accesible que gestione de forma integrada los acuerdos de alquiler puede ser otra medida efectiva. Y la suma de varias de estas medidas puede suponer la estabilización del mercado de alquiler.

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  2. La asistencia a esta conferencia me dio un punto de vista distinto de la idea de vivienda. Hasta ahora reina el punto de visa de compra-venta, ya que uno de los mayores problemas del alquiler es la inseguridad a la hora de alquilar la casa y la inseguridad de la parte contraria. Si alquilas una vivienda y luego la necesitas si el alquilado no quiere irse estas muy desprotegido pero al mismo tiempo por casos conocidos los propios alquilados han tenido muchos problemas con sus caseros sin posible solución. La idea del alquiler es buena dado que permite mayor movilidad y como se hablo en una reunión anterior no tener que estar fijo en un lado y moverse para poder ir a los trabajos sino que el trabajo este cerca de la vivienda y así también ayudar en los temas referidos al trafico en las ciudades, pero para hacer posible esto, se debe trabajar en dar seguridad a los que ponen viviendas en alquiler y a los que alquilan estas viviendas para fomentar esto y evitar las casas vacías de las que se hablaba en la reunion de febrero.

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    1. se me olvido añadir: Maria Luisa Diaz Castaño estudiante de Ciencias Ambientales UAM

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  3. Siempre había pensado que alquilar es una gran opción, me sorprendió mucho conocer las cifras de alquiler en otros países de Europa y su posición tan diferente a la hora de tomar el alquiler como una opción positiva ante la compra de vivienda. En los tiempos que corren, sería genial poder hacer que el gobierno, los ayuntamientos o quien corresponda diera un buen uso de tantas viviendas vacías y/o abandonadas a media contrucción; Hay demasiada gente en la calle, demasiada gente que debe marcharse de su casa porque ya no puede pagar la hipoteca; debe de haber una forma racional y eficiente de encontrar un punto en que estos dos problemas puedan solucionarse de manera conjunta, es una pena que no haya gente con ideas trabajando donde se les necesita.

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  4. Alejandro Vallina Rodríguez17 de marzo de 2012, 16:33

    Alejandro Vallina Rodríguez. Alumno de Geografía de la UAM.
    La visión que se dio sobre el tema del alquiler en esta conferencia me ha impresionado gratamente, pues nunca hubiese pensado que, como ha dicho otra compañera, la mentalidad de este país fuese a cambiar tan positivamente en tan poco tiempo. En verdad hemos pasado de pensar que la compra de la vivienda era una inversión en toda regla, una necesidad imperiosa y un valor seguro a opinar que día a día el precio del suelo y la edificación cae, que los precios son insostenibles, que, como bien dice su nombre, una casa es un bien inmueble, y por lógica poco líquido; toda esta transformación en apenas 4 años.
    Creo sinceramente, y desde el punto de vista de la Geografía, que el modelo de crecimiento de la ocupación en régimen de alquiler es eficaz, sostenible, barato a largo plazo y bueno para la sociedad en su conjunto. Esto último se debe, bajo mi punto de vista, a que una sociedad atada a una hipoteca a 30,40 o 50 años es una sociedad carente por completo de movilidad, falta de incentivos de cambio y de un, a todas luces benigno, anhelo de mejora. La sociedad española en su conjunto ha vivido estos años de auge económico al amparo del auge del mercado de la vivienda sumida en una falsa sensación de bienestar y seguridad, al abrigo del ladrillo.
    Estoy completamente de acuerdo en la síntesis que ambos ponentes expusieron en sus respectivas intervenciones, ya que la opción del alquiler puede posicionarse actualmente como la única o la mejor de las soluciones para dotar de la flexibilidad necesaria al rígido mercado inmobiliario español.

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  5. A los promotores del Blog y organizadores del Curso nos alegra recibir comentarios que nos llevan a pensar que nuestro empeño puede seros de utilidad.
    Efectivamente, alquilar o comprar una vivienda como forma de satisfacer la necesidad de un alojamiento digno y adecuado debería ser una opción libremente escogida por los hogares. Pero desde hace muchos decenios no está siendo así. Son muchos y variados los condicionantes que llevan a que parezca “obligatorio” comprar la vivienda. El problema estriba en buena medida en la debilidad del mercado del alquiler que, como ya se comentó en la sesión del día 16 de febrero, se manifiesta tanto por el lado de la oferta como por el de la demanda.
    La vivienda es a la vez un bien que vale por su uso –alojamiento- y un activo económico con valor de cambio –ahorro, inversión segura y muy rentable cundo no especulativa-. Está claro que en el funcionamiento de nuestro mercado inmobiliario ha predominado abrumadoramente la idea de que la compra de una vivienda es una buena inversión.
    Los desarrollos inmobiliarios, construir y vender viviendas, en un mercado especulativo en el que no importaba tanto el precio del bien -por muy sobrevalorado que pueda estar- como sus expectativas de revalorización, han actuado como motor de la economía, señuelo de enriquecimiento para administraciones públicas y ciudadanos demandantes de vivienda en general y como gran negocio para los sectores financiero e inmobiliarios que se apropian de la mayor parte de las enormes plusvalías generadas. Para agentes económicos, frente a las posibilidades de enriquecimiento a través de la venta de viviendas, el negocio del alquiler resulta poco menos que ridículo. Por eso es tan débil la oferta de vivienda en alquiler. El deseo de participar de ese fácil enriquecimiento a través de la compra-inversión de una vivienda es lo que hace que también sea muy escaso el número de los que prefieren alquilar.
    Para salir de este modelo, insostenible desde una óptica territorial y económica y claramente perjudicial para las economías domésticas, los poderes públicos han de favorecer, a través de una estrategia compleja, sostenida y a medio plazo, el desarrollo del mercado de alquiler, tanto de viviendas libres como de viviendas sociales. Crear parques de vivienda social en alquiler, promovidos y gestionados por empresas mixtas o sin ánimo de lucro, e introducir cambios legislativos y de funcionamiento de la Justicia para garantizar los derechos de propietarios e inquilinos.

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  6. Gemma Castro Vaz6 de mayo de 2012, 3:24

    Gemma Castro Vaz, Estudiante de Psicología.
    Siempre he pensado que alquilar una vivienda, a largo plazo, es tirar el dinero, ya que al fin y al cabo, no dejas de pagar durante toda la vida una vivienda que "no es tuya". Para unos meses, como transición, etc., sí me parecía una muy buena opción ya que siempre puedes echarte atrás. Sin embargo, hoy en día, debido a la situación en la que nos encontramos, mi idea va cambiando, ya que como se ha comentado, la edad de emancipación de los jóvenes cada vez se va a largando más debido a las condiciones laborales, etc. Por tanto, la idea de comprar una vivienda hoy por hoy es casi inviable para muchos de nosotros, ya que no contamos con lo necesario para adquirirla. Por tanto, el alquiler es una opción valida y acertada, ya que al ser el precio de la vivienda tan alto, ¿para qué pagar una hipoteca durante prácticamente toda la vida y arriesgarte a no poder pagarla y sufrir las consecuencias? Resulta más ventajoso el alquiler, ya que al fin y al cabo, quizás terminas pagando lo mismo, con la ventaja de que no tienes una hipoteca... el alquiler, a día de hoy, te permite mayores libertades, en lo referente a lo económico, ya que, como ya he dicho, no tienes una hipoteca a la que enfrentarte, en definitiva, el alquiler te "ata" menos, y creo que a los jóvenes actualmente nos interesa.
    Aunque quizás, viendo que en otros países el alquiler es una de las opciones más demandadas, etc., deberíamos plantearnos la posibilidad de que, sobre todo para los jóvenes, hubiera ciertas facilidades, que a pesar de que existen, no siempre se llevan a cabo, o por lo menos, no tan bien como seria deseable.
    En definitiva, debido a la situación de crisis económica en la que nos encontramos, creo que con una buena potenciación de las ventajas del alquiler, etc., éste va a ir en aumento ya que es la opción más ventajosa para muchos de nosotros.

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  7. Articulo de: Gerardo Aller González. Licenciatura de Geografía. U.A.M
    Alquiler en España, ventajas frente a tradición.
    Las viviendas en alquiler en España, supone un porcentaje mínimo frente al de vivienda en régimen de compra, este hecho es significativamente superior al de otros países europeos que apuestan por políticas de arrendamiento y ofrecen grandes facilidades a los jóvenes para poder acceder a una casa digna.
    En España las ayudas no son ni suficientes ni fáciles de conseguir, lo que dificultad enormemente el acceso a una vivienda a los jóvenes y otros grupos desfavorecidos, siendo la media de emancipación en España superior a los 30 años, además los propietarios son poco receptivos a alquilar sus viviendas vacías, aunque no sin falta de razón, por miedo al impago y a los desperfectos.
    Alquilar tiene una serie de ventajas frente a la compra que actualmente, con el periodo de fuerte crisis económica que padecemos, hacen de esta opción mucho más atractiva si cabe, principalmente porque no te atas de “por vida” a una casa y a los pagos que suponen.
    Pero en España no solo influye la dificultad al alquilar y la falta de oferta, también hay una tradición de comprar antes que alquilar, un pensamiento generalizado, de por qué pagar por algo que nunca va a ser de mi propiedad. Los precios de los alquileres, a menudo superiores al de las hipotecas, no ayudan a destruir este pensamiento tan español.
    Alquilar una vivienda en España, tiene ventajas e inconvenientes, pero la cultura de la propiedad hace que el alquiler sea una opción secundaria para el español medio aunque las dificultades económicas no lo hagan aconsejable, las hipotecas es tan español como la tortilla de patata.

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