LA VIVIENDA VACÍA: UN CONCEPTO JURÍDICO INDETERMINADO

El nuevo Ministro de Fomento, José Luis Ávalos, anunció, a los pocos días de su toma de posesión, la intención de reorientar la política de vivienda. Nuevamente vuelve a aflorar a escala estatal la necesidad de ver qué ocurre con la “vivienda vacía”. En los medios aparecen referencias a las medidas que el Gobierno está estudiando aplicar.



"...Según un borrador al que ha tenido acceso EL PAÍS, Fomento quiere aumentar la penalización a los propietarios y titulares de bienes inmuebles urbanos que no sean vivienda habitual ni estén alquilados. En estos momentos, a los dueños de una casa desocupada se les imputa en la declaración un 1,1% del valor catastral (el 2% si este no se ha actualizado en los últimos 10 años), un porcentaje que el ministerio estudia aumentar al 5%."                                                                      (ir al artículo)


Reproduzco a continuación algunos párrafos de un libro que autoeditamos hace más de 10 años, haciendo público así un informe que nos había encargado el Ministerio de Vivienda. El estudio tenía entre sus objetivos la elaboración de propuestas sobre medidas a aplicar para favorecer la optimización de la utilización del parque residencial con criterios sociales, económicos, urbanísticos y territoriales. 

“…cualquier medida legislativa sobre el derecho de uso de la vivienda o sobre su fiscalidad necesita una definición clara e inequívoca del objeto de actuación. …
El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en su art.72.4 dice:  “Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, … los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto. ...”
Así pues, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto, pero para ello se requiere del correspondiente desarrollo reglamentariopor parte del Ministerio de Economía y Hacienda que determine qué es una vivienda desocupada, dando así cobertura al preceptivo acto administrativo por el que se declara que una vivienda está desocupada.
El Ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, declaraba a los medios de comunicación que “la definición de vivienda desocupada es un concepto jurídicamente indeterminado que cubre muchos tipos de situaciones, ya que por piso vacío se puede considerar desde una segunda residencia hasta una vivienda que alguien que traslada su domicilio a otro lugar la mantiene porque vuelve a ella con cierta periodicidad”.… En la respuesta dada por el Ministerio de Vivienda, el 17 de septiembre de 2007, a una pregunta del grupo parlamentario de Esquerra Republicana, se indica que no existe plazo previsto para un eventual desarrollo reglamentario, al no contemplarse como prioritario.

La Ley del Derecho a la Vivienda, de Cataluñadefine la vivienda vacía del siguiente modo:
“Vivienda vacía: la vivienda que queda desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A tal efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución”.   
El Plan de Vivienda Vacía, que se viene aplicando en el País Vascodesde 2002 parte de esa estadística que permite detectar las viviendas vacías “gestionables” (aquellas “que llevan desocupadas más de un año ininterrumpido, no son utilizadas como segunda residencia y no se encuentran en oferta en el mercado”, localizadas en secciones urbanas.) . 
El Anteproyecto de Ley de Garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna del Gobierno Vasco, en su Art. 89.2 dice: “Para determinar la falta de ocupación de una vivienda vacía o permanentemente desocupada la Administración tendrá en cuenta, entre otros, los siguientes factores:
a) Los datos del padrón de habitantes y de otros registros públicos de residentes u ocupantes.
b) Consumos anormalmente bajos de agua, gas y electricidad.
c) Recepción de correo y notificaciones en otros lugares.
d) Utilización habitual de otros lugares para realizar comunicaciones telefónicas e informáticas.
e) Declaraciones o actos propios del titular de la vivienda.
f) Declaraciones y comprobaciones del personal al servicio de las Administraciones Públicas que tiene atribuidas las funciones de inspección en materia de vivienda y de los agentes de la autoridad en general.
g) Declaraciones de los vecinos próximos.
h) Negativa injustificada del titular de la vivienda de facilitar comprobaciones de la Administración cuando no se desprenda la existencia de ninguna causa verosímil que pueda fundamentarla y cuando consten además otros indicios de falta de ocupación”.

Los art 93 y 94 del citado anteproyecto se dedican también a la concreción del carácter de vivienda vacía:
“1. Constituyen el hecho imponible y deberá dar lugar a la declaración administrativa de vivienda desocupada a la que se hace referencia en el artículo 91.2 de esta Ley las viviendas situadas en el territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco en las que no habite ninguna persona durante más de trescientos cincuenta días en el curso de un año, salvo que concurra las excepciones reguladas en el siguiente artículo.
2. Se entenderá que está desocupada la vivienda en la que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Permanecer sin habitantes registrados en el Padrón municipal de habitantes por el período establecido en el número anterior, dentro del ejercicio impositivo.
b) Que se compruebe dicha situación bien a través de los informes de agentes de autoridad derivados de visitas al inmueble, bien a través de los datos indiciarios de dicha situación relativos a consumos de suministros básicos como agua, electricidad y análogos. A este respecto se entenderá que la vivienda está en situación de desocupación cuando no cuente con contrato de suministro de agua o de electricidad o cuando tenga consumos inferiores a los que se derivarían de su ocupación por el período establecido en el párrafo anterior, calculados en base a la media habitual de consumo por persona y por año. Dichos valores serán facilitados por las compañías suministradoras que presten servicio en el municipio, si bien en defecto de información más especifica podrá considerarse como desocupada aquella vivienda en la cual el consumo de agua sea inferior a 2,25 metros cúbicos por persona y año, y/o el consumo de electricidad sea inferior a 80 kilovatios/hora por persona y año, y/o el consumo de gas sea inferior a 6 metros cúbicos por habitante y año.
c) Los consumos descritos en la letra anterior podrán ser modificados reglamentariamente.
Artículo 94. Exenciones
Quedan exentos en todo caso del canon:
a) las viviendas cuyos titulares residan temporalmente fuera de su residencia habitual por razones laborales, de salud u otras que, en todo caso, deberán justificar documentalmente.
b) las viviendas que se encuentren alquiladas que, en todo caso, deberán justificar documentalmente esta circunstancia.
c) las segundas residencias que, en todo caso, deberán justificar documentalmente esta circunstancia.”

Como se ha podido constatar, los intentos realizados hasta ahora (algunos están en pleno proceso de trámite para su aprobación y puesta en práctica) chocan frontalmente con la dificultad real de establecer los criterios que permitan determinar con rigor y de manera universal la existencia de una vivienda vacía, como objeto de actuación administrativa.
Para que una vivienda pueda ser considerada vacía es necesario que no este siendo ocupada (según unos criterios de desocupación discutibles y de difícil verificación y fáciles de burlar) durante un determinado periodo de tiempo arbitrario, pero necesariamente largo. Básicamente, los criterios son la existencia de un hogar empadronado y ciertos consumos mínimos. Es fácil imaginar que estas iniciativas podrían provocar cambios de empadronamiento sin cambio real de residencia y consumos innecesarios.”



Por parte de la Administración Central no había vuelto a producirse ninguna iniciativa en este sentido y estaría muy bien que ahora se hiciese realidad, pero sería muy conveniente que se tuvieran en cuenta todas las experiencias anteriores y que efectivamente se le diese un enfoque diferente al tema. 

Lo primero debería ser generar la información necesaria para poder analizar en profundidad el fenómeno y diagnosticar por qué hay tantas viviendas vacías y cuales serían realmente susceptibles de ser puestas a disposición de quienes necesitan un alojamiento digno y adecuado. No debería olvidarse que un componente fundamental de la “adecuación” es la localización de la vivienda (es muy prometedora a este respecto la tarea de Espacio Común con la elaboración de los estudios sobre vivienda vacía en Andalucía).

Sólo después llegará el momento de aplicar aquellas medidas que resulten operativas y sean realmente eficaces. 

No bastará con las medidas fiscales que requieren disposiciones legales con rango estatal, aunque algunas Comunidades Autónomas ya han legislado para poder sancionar a propietarios que sean personas jurídicas y que mantengan viviendas deshabitadas. En la noticia de El Paísde hoy, que encabeza esta nota, se habla de sanciones e ingresos para la Hacienda. Pero no se ha explicado suficientemente cuanto se va a invertir para resolver el problema. 

Son imprescindibles las medidas incentivadoras y de apoyo con el respaldo económico suficiente (inversión), que deberían partir preferentemente de las Administraciones Locales, que son las que más cerca viven el problema de la vivienda y mayor empeño deben poner en que se utilice adecuadamente el parque residencial: la ciudad, desde el principio de la función social de la propiedad, pero también en términos de eficiencia económica. 

En varias ocasiones hemos tratado estas cuestiones en el Blog. Se incluyen a continuación algunas referencias.

Ø  Hacia un inventario detallado de la vivienda vacía en Bilbao

Ø  Las viviendas vacías, un tema recurrente

Ø  La información relacionada con los datos de viviendas no es transparente porque no interesa que lo sea

Ø  ¿Se creará por fin un Registro Estatal de Viviendas Protegidas?

Ø  Importante declaración de los Defensores del Pueblo: sobre la vivienda pública en España

Ø  El gran despilfarro social de las viviendas desocupadas


(JVA)


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