Segunda sesión del Ciclo de Conferencias
“La apabullante dimensión económica del sector inmobiliario” ha sido el tema de la segunda sesión del ciclo de conferencias “Hacia un uso más racional y sostenible del territorio”, que se viene desarrollando los últimos jueves de mes, desde enero a mayo del 2011, en el auditorio de La Casa Encendida (Ronda de Valencia, 2. Madrid).
En la línea del ciclo de conferencias, que busca conseguir que en los procesos de transformación del territorio no siga prevaleciendo la irracionalidad y la insostenibilidad que les viene caracterizando, con esta sesión se buscaba obtener respuestas a dos preguntas fundamentales:
1. ¿Es necesario redimensionar y reestructurar el Sector Inmobiliario?
2. ¿Es preciso modificar el actual sistema de financiación de las corporaciones locales?
Tras las intervenciones de los ponentes, que se resumen a continuación y que podrán verse en su integridad en la grabación de video de la sesión, cabe destacar las siguientes conclusiones generales:
I. El sector inmobiliario en España tiene una mayor presencia en términos de participación en el PIB, generación de empleo y contribución a los ingresos de las corporaciones locales que en otros países europeos.
II. La producción de viviendas ha estado muy por encima de las necesidades reales y el exceso de stock generado es la principal causa de la grave situación económica por la que atraviesa el sector inmobiliario, con grave incidencia en el incremento del desempleo y en la reducción de ingresos de las administraciones públicas.
III. El sector inmobiliario no es el único responsable de esa sobreproducción irracional e insostenible en términos económicos y territoriales. El Sector financiero alimentó irresponsablemente la demanda a base de animar y facilitar el endeudamiento. Muchas corporaciones locales con competencias y mandato legal para ordenar la transformación del territorio con criterios de racionalidad, han actuado guiadas por criterios de competitividad en una especie de carrera desenfrenada por engordar sus financias a base de los ingresos generados por el ladrillo. También cabe recordar que la sociedad ha permanecido impasible cuando no complaciente ante estos procesos de falso enriquecimiento.
IV. Las mayores plusvalías del proceso inmobiliario se generaron en el mercado de suelo y de la misma manera los mayores problemas financieros tras la crisis están en los stock de suelo existentes y en su depreciación.
V. Los ayuntamientos, para hacer frente a los nuevos retos, necesita un nuevo marco normativo que establezca un modelo estable de financiación y delimite con claridad sus competencias.
VI. El reto que tiene por delante los ayuntamientos es el de sustituir el paradigma del crecimiento sostenido por el de la sostenibilidad.
VII. Los jóvenes que no han podido acceder al mercado no se han beneficiado del boom pero tampoco ha mejorado su situación con la crisis. En relación con el acceso a la vivienda de los jóvenes quizás el único aspecto positivo tras la crisis sería el aumento de la oferta de alquiler. Es necesario incrementar la oferta de vivienda en alquiler pero hay que crear las condiciones de financiación adecuadas.
VIII. Para sacar el stock de viviendas excedente de forma ordenada serán necesarios no menos de 6 años. Un sector inmobilirio sin exceso, bien estructurado y dimensionado, con una mayor conciencia de respeto al territorio y con mayor dedicación a la rehabilitación y a la regeneración del espacio urbano, puede ser una pieza clave de la economía española.
IX. Para racionalizar la actuación urbanística de los ayuntamientos es necesario intensificar la voluntad política de hacer Ordenación del Territorio.
X. Incluso en la valoración de la dimensión económica del sector inmobiliario, no se puede perder de vista que tanto el mercado de suelo como el de vivienda tienen carácter local, dimensiones y diferenciación territorial.
Reseña de la sesión
Presentación del Moderador
Históricamente y de forma muy especial en los últimos lustros, la utilización del territorio por parte de la sociedad española dista mucho de cumplir con los necesarios criterios de racionalidad y sostenibilidad a la hora de decidir cómo se utilizan los recursos naturales, en qué medida se transforma el territorio, pará que se utiliza y cómo se organiza. Los diferentes agentes sociales con el consentimiento de los poderes públicos y de la sociedad en su conjunto, vienen actuando con criterios de rentabilidad económica a corto plazo.
Probablemente, uno de los principales obstáculos para cambiar el modelo económico de España, para adoptar un modelo de desarrollo que haga un uso más racional del territorio, es el excesivo peso del sector inmobiliario en la economía nacional y la facilidad con que el desarrollo inmobiliario genera una aparente situación de prosperidad económica.
En este sentido, es importante diferenciar los efectos positivos de la industria de la construcción en el empleo, en las rentas o en los ingresos de las Administraciones por tasas o impuestos, de las, lícitas o no, desmedidas plusvalías generadas mediante estrategias especuladoras en el mercado del suelo, de vivienda o de otros inmuebles.
Es la posibilidad de obtener fácilmente grandes plusvalías la que traslada a la sociedad esa falsa idea de prosperidad económica, a la que resulta prácticamente imposible oponerse, y la que desencadena los excesos de producción y de transformación del territorio y lleva al sector a unas dimensiones irracionales.
Se asume, cada vez con más frecuencia, la caducidad de casi todos nuestros bienes materiales, teléfono, electrodomésticos, vehículos… ¿también tenemos ese problema con nuestros “productos” inmobiliarios? ¿Es posible que no seamos capaces de ajustar nuestro proceso demográfico y nuestras necesidades de alojamiento? ¿Buscamos algo más, - recursos financieros, enriquecimiento rápido, etc. – en este proceso de consumo ilimitado de suelo? Se trata en esta ocasión de despejar alguna de estas incógnitas.
Es fundamental que reconozcamos lo que se ha hecho mal, para a partir de ahí, buscar nuevas ideas y nuevos conceptos que nos sitúen en la salida de la crisis. No todo consiste en desarrollar nueva legislación, sino entender con transparencia formas de actuación inteligibles por todos que nos permitan asumir un compromiso colectivo mediante procesos amplios de participación.
Es posible que el sector económico de la construcción tenga vértigo a una nueva realidad económica, pero como en otros muchos sectores, hay procesos de reconversión necesarios para la supervivencia – la industria en los años 80 - , en eso nos debemos esforzar con las nuevas ideas y los nuevos conceptos. Es posible que en la rehabilitación encontremos un importante yacimiento de empleo, que permita parte de esa reconversión del negocio inmobiliario, así como la reconversión de los polígonos inacabados.
En la Mesa, donde es posible que no todo el mundo aprecie este modelo, además de subrayar la insostenibilidad del modelo y sus graves efectos sobre la economía, patentes desde hace varios años, se pretende reflexionar sobre la necesidad de redimensionar el sector inmobiliario y de buscar nuevas fórmulas de financiación para las Haciendas Locales.
Síntesis de la Intervención de Pedro Morón Bequer.
El mercado inmobiliario, dependencias e influencias.
La intervención se organiza a partir de dos ejes fundamentales: la economía por un lado y por el otro la sostenibilidad del territorio, buscando su posible encaje.
Destaca que inclusive para el año 2009, a pesar de la situación de crisis, el sector inmobiliario y de la construcción en España sigue teniendo más peso que en otros países europeos.
Sin embargo, los datos de empleo por edificación residencial y comercial, entre otros, se están ajustando rápidamente a la baja, siendo éste el aspecto con un mayor dinamismo.
La evolución de los precios de la vivienda nueva y usada tienen un comportamiento similar aunque en el trienio 2007 - 2009 la reducción de precios ha sido algo mayor para la vivienda usada.
Pero, desde una óptica económica el principal problema se focaliza en el suelo por las siguientes causas:
- Mayor fuente de plusvalía.
- Elevada rigidez dado su largo período de maduración.
- Discordancia del interés individual y el social.
- Elevado porcentaje de peso del activo de las inmobiliarias.
- Fuerte apalancamiento, lo han comprado las empresas inmobiliarias sin poner recursos propios, sino en la mayoría de los casos de las entidades financieras.
- Importante inversión con elevado riesgo de las entidades financieras (Cajas 23.000 millones € en suelo).Significativa fuente de financiación de las administraciones.
Persisten los planteamientos que defienden que la elevación del precio de la vivienda se origina en el precio del suelo, sin embargo, cuando han dejado de subir los precios de la vivienda, han dejado de subir los precios del suelo y, cuando es más difícil vender viviendas es igual de difícil vender suelo.
En la sesión anterior del ciclo (27 de enero del 2011), José María Ezquiaga comentó que en el período 1994-2009 ha habido un fuerte crecimiento del suelo urbanizado, ya que mientras los habitantes han crecido en un 14%, el suelo desarrollo ha alcanzado el 41%.
La aplicación de la Ley 8/2007 del Suelo coincide con el principio de la recesión inmobiliaria, aumenta el riesgo en el desarrollo del suelo, desincentivando nuevas inversiones por lo que se considera que la oferta es menor, y a una menor oferta el precio y la liquidez deberían ser mayores.
En relación con el suelo, es también relevante señalar que en el año 2008, los ingresos por aprovechamiento urbanístico de los ayuntamientos ascienden a 2.952 millones de €.
Al contraponer los beneficiados por el boom y perjudicados por la crisis, aparecen los mismos personajes: las empresas inmobiliarias y de servicios, las entidades financieras, las administraciones, los trabajadores, los inversores, los compradores y los propietarios, todos han tenido momentos de auge y gozo, y posteriormente han caído rotundamente. En ambas situaciones los jóvenes aspirantes a acceder a una vivienda se han visto relegados, principalmente porque primero no podían comprar y participar del momento de bonanza y tras la crisis tampoco han disminuido la dificultad de acceder a la vivienda por lo que se podrían establecer como uno de los grupos de mayor vulnerabilidad, sólo quizás la apertura del mercado de alquiler se podría considerar como un punto positivo para este grupo.
Finalmente, a manera de conclusiones:
- La construcción inmobiliaria tiene un gran influencia en la economía, incluso durante la crisis.
- Los mercados de las viviendas nuevas y usadas tienen unos comportamientos similares.
- Tanto el boom como la crisis inmobiliaria han afectado directamente al mundo financiero, al sector inmobiliario, a las administraciones y al conjunto de la población.
Síntesis de la Intervención de Pedro Castro Vázquez.
El urbanismo permite crear espacios para la convivencia, para el ocio, para el arte y la cultura, para el trabajo y para el encuentro. Permite la construcción de infraestructuras y en definitiva, hace que las ciudades sean más acogedoras y habitables.
El elevado dinamismo económico de los últimos años contribuyó al crecimiento del sector de la construcción y del mercado inmobiliario en España, con gran peso en la economía nacional. Debido en buena medida a la liberalización del suelo que llevo a cabo el Gobierno anterior y el aumento de la demanda., derivada a su vez, de la bajada de los tipos de interés y del aumento de la demanda internacional.
Los Gobiernos Locales tienen una gran responsabilidad, por la proximidad con la población, en la aplicación de políticas consensuadas, con la Administración Autonómica y la Estatal. Con el fin de optimizar los recursos y conseguir, con ayuda del planeamiento urbano, un planeta sostenible. Pero, para hacer frente a los nuevos retos, se necesita un nuevo marco normativo que delimite con claridad las competencias y a la vez permita reformar el funcionamiento de los Ayuntamientos para responder a lo que los requerimientos ciudadanos. Además de un nuevo marco competencial con políticas de desarrollo económico, que permita a los municipios impulsar políticas propias a partir de un listado formal de competencias y servicios.
Se le debe poner mayor atención al actual sistema de financiación, ya que se ha visto su nula utilidad para responder de forma adecuada a las necesidades de los ciudadanos.
Respecto a las cifras de ingresos, la mayor parte de los ingresos de los Gobiernos Locales, proceden de los tributos propios, las tasas y precios públicos: casi un 54% en 2008 (último año del que se conocen los datos oficiales de los presupuestos liquidados). La otra gran fuente de financiación es la Participación en los Ingresos del Estado, la PIE, que en el mismo año representó casi un 21%. Otras fuentes de mayor relevancia son los ingresos patrimoniales y otros ingresos que provienen de las Comunidades Autónomas.
La PIE y los ingresos tributarios están muy ligados a la evolución de la actividad económica en el país y en el municipio, por ello en ciclos expansivos de la economía evolucionan muy bien, sin embargo en ciclos negativos, como los 2 últimos años, conduce a un desplome de los ingresos que provocan grandes problemas.
A esto se le añade el alto grado de dependencia de la actividad urbanística de algunos municipios, principalmente costeros y de los alrededores de las grandes ciudades, los cuales han sufrido un desplome mayor de los ingresos con el parón de la construcción. La gran mayoría de los Ayuntamientos no se financian con la actividad urbanística, como se dice muchas veces de forma interesada, ya que es sólo el 4,8% de media para todos los municipios españoles.
La Federación de Municipios y Provincias ha elaborado una propuesta de cambio de modelo en la financiación municipal basada en los siguientes ejes principales:
- Corregir la insuficiente participación en los ingresos generales del Estado (PIE), de acuerdo con los principios de suficiencia, eficiencia y equidad. Para ello además el Estado debe poner sobre la mesa recursos adicionales.
- Se deberá mejorar los sistemas de distribución de los fondos, con unos criterios más transparentes y automáticos.
- Debido a que en España hay 8.116 municipios, con tamaños de población sumamente dispares, por lo que se deberá diferenciar el tamaño de los municipios, garantizando siempre el acceso igualitario a los servicios a todos los ciudadanos, vivan en donde vivan, ya sea un pequeño pueblo o una gran ciudad.
- Garantizar un sistema estable de participación de los Gobiernos Locales en los Ingresos Tributarios de las Comunidades, tal como establece la Constitución.
- Un sistema fiscal propio que incluya una revisión de los recursos tributarios propios mejorando la gestión tributaria y recaudatoria de los mismos, sin incrementar la presión fiscal.
Finalmente, el urbanismo lejos de ser un problema, es un instrumento esencial para mejorar la vida en nuestros pueblos y ciudades. El reto que se tiene por delante es el de sustituir el paradigma del crecimiento sostenido por el de la sostenibilidad.
Se trata de “crecer menos, para crecer mejor” (Carta de Leipzig sobre Ciudades Europeas Sostenibles). Apostando por la rehabilitación y el reciclaje urbano como principal instrumento de transformación de la ciudad.
Síntesis de la Intervención de José Manuel Galindo Cueva.
Las grandes cifras, las cifras macro, esconden realidad complejas. El total del sistema crediticio español sin contar las administraciones públicas, es de 1,8 billones de € de los que el 60% corresponde al sector inmobiliarios (promotores, constructores y particulares).
¿Cómo se ha llegado aquí? A través de una gran inflación del sistema financiero, una inflación de la economía general, mucha creación de masa monetaria, incluso ligada a las créditos.
Posterior a esta inflación de activos y de financiación, muy por encima de las necesidades reales de la economía, lo que sucedió es que a partir de las dudas que se empezaron a producir, al no saber quién debe o cuánto se debe, se generó una gran desconfianza sobre el sistema financiero mundial y sobre las garantías con las cuales se habían conseguido los préstamos.
En España no teníamos tanto impacto de los activos tóxicos que habían circulado en los bancos, sino un exceso de un producto, en este caso del sector inmobiliario. El sistema financiero fue realmente generoso, el dinero era barato y fácil, nadie puso el grito en el cielo, ni siquiera los organismos reguladores, se tenía un momento de confort, inclusive por parte de todas las Administraciones. Pero se llega a un momento que ya no es sostenible, pasamos de un situación, hace 3 años, con una producción por encima de las 700.000 viviendas, a una producción actual que no llega a las 90.000 viviendas. El peso del sector inmobiliario en el PIB pasó de un 9,4% a un 4 %. La inversión residencial cae a la mitad.
Tomando en consideración la vocación de segunda residencia y las necesidades de primera residencia de formación de hogares y la emancipación, la demanda estructural del país podría estar en 300.000 viviendas anuales.
Actualmente, hay que ser realistas con un sector inmobiliario estabilizado y atacar una de las mayores lacras que tiene el país: el desempleo, que se podría ver beneficiado con 500.000 puestos de trabajo a partir del paso de 90.000 a 300.000 viviendas.
Los que pueden hacer algo, son las entidades financieras y las administraciones públicas, sin embargo, y a pesar de que se habla de la dimensión económica del sector inmobiliario, dentro del sector financiero, hasta el momento, no se ha tomado ninguna medida activa para reestructurar el sector.
Síntesis de las intervenciones habidas en el Coloquio
Miguel Jaenicke: Consultarle a Pedro Morón sobre el hecho de que los jóvenes se hayan visto excluidos del proceso, tanto durante el boom inmobiliario y posteriormente en el período de crisis. A José Manuel Galindo, si puede profundizar en el tema del modelo que se busca, ya que se sigue justificando la construcción de gran cantidad de viviendas pese a que hay muchas viviendas vacías en algunos municipios del interior y principalmente en el litoral.
PM. Estoy totalmente de acuerdo en que han perdido los jóvenes tanto en el período del boom, como en los momentos actuales de crisis, quizás el único aspecto positivo sería el aumento de la oferta de alquiler.
JMG. La vivienda ha sido cara y los jóvenes han sido excluidos. El sector inmobiliario tiene que repensar el modelo, aceptar así como los otros sectores la culpa. Sin embargo el sector se debe reconvertir, planteando un cambio sostenido hacia las 300.000 viviendas al año, se deben pagar las deudas, se deben generar recursos y empleo. Lo que se debe buscar es sacar el stock de forma ordenada con voluntad política en un panorama a 5 o 6 años.
Si no se produce actividad económica el país "se moriría". Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, hay zonas que tienen exceso pero en otros sectores hay demanda. Es compatible la producción con la salida del stock para que no haya destrucción de puestos de trabajo y ante todo generar actividad económica.
Profesor Fernando Moliní: ¿Cuánto se ha depreciado? ¿Cuánto ha disminuido el precio del suelo que está en manos de las inmobiliarias? Aunque es probable que variará mucho ¿se podría tener una media o casos extremos en que se haya depreciado?
JMG. Es muy difícil hablar de productos que son totalmente heterogéneos. Por ejemplo, respecto a la vivienda, en los sitios donde la demanda es mayor que la oferta los precios pueden tender a ser más elevados, eso es compatible con otro sitio donde haya un exceso de oferta, sin embargo es muy difícil evaluar la media. Respecto al suelo, la situación es similar, ya que depende de la condición del suelo o del uso a que esté destinado, como no es un producto homogéneo, ni sustitutivo es muy difícil dar medias de valores.
Juan Antonio Gil Suárez: A José Manuel Galindo, ¿Porqué no surge un mercado de alquiler en España? ¿Qué opina de que la principal inmobiliaria sea Caja de Madrid? ¿Se están estudiando en la actualidad planes para la inversión y rehabilitación de los centros?
JMG. Hace falta alquiler en España. ¿Porqué no se ha desarrollado el alquiler? Posiblemente porque si es difícil financiar la vivienda nueva, es mucho más difícil de financiar el alquiler. Se tienen que generar condiciones objetivas para desarrollar una actividad para que tenga rentabilidad y que el tiempo de recuperación de la inversión sea razonable.
Desde mi punto de vista a Caja de Madrid no le encanta ser la gran inmobiliaria, más bien le gustaría tener liquidez y dinero para dar créditos, pero se le hace difícil actualmente buscar dinero para seguir con el proceso.
Respecto a la rehabilitación de pisos, viviendas, de espacios públicos y renovación del centro de las ciudades sin embargo hay que ponerle atención a la normativa en el tema de los desalojos de las personas, para que a través de una colaboración público-privado se pueda dar.
PCV. En muchos casos, la rehabilitación de las viviendas se puede hacer, el problema que se da son los derechos que tienen las personas que tienen cierta cantidad de años viviendo en un sitio, por lo que estos años se le deben reconocer.
Se mejora la ciudad a través de la renovación, se da vertebración y vinculación de la ciudad.
Profesor Manuel Valenzuela: A José Manuel Galindo, si hay un único mercado de trabajo en las regiones metropolitanas, ¿porqué no puede haber un único mercado de vivienda? Se debería apostar por dar movilidad al mercado de trabajo, dar movilidad a la demanda. Aprovechar la movilidad que caracterizan las áreas metropolitanas de trabajo, de capital, de inversión de innovación porque lo que hay que buscar es el equilibrio.
Al señor Alcalde, también tener claro que los ayuntamientos no han sido nada inocentes en el tema del boom inmobiliario. Hay que buscar un equilibrio también en el tema de la recaudación.
PCV. Para responder al segundo tema de los ayuntamientos, se necesita de ordenación del territorio y descentralización de la ciudad de Madrid, sacando algunos funciones de la ciudad.
JMG. Hay que tener en claro los costes, por ejemplo, de los medios de transporte, no sería sostenible que la gente tenga que realizar grandes desplazamientos. Los mercados son absolutamente territorializados y locales.
