SINOPSIS Y ENLACES DE INTERÉS: "MÁS VIVIENDAS EN ALQUILER"

Proponemos algunas ideas, documentos y enlaces en relación con el tema a tratar el día 16 de febrero:

(SE NECESITAN) "MÁS VIVIENDAS EN ALQUILER"

La proporción de viviendas en alquiler en Madrid, como en el resto de España, es muy inferior a la de la mayoría de las grandes ciudades europeas. 

La proporción de viviendas en alquiler es 57% en Alemania, 44% en Francia, 47% en Holanda, menos del 15% en España

La casi total inexistencia de viviendas de propiedad pública o de sociedades dedicadas al alquiler es una de las principales características de la política y de mercado de la vivienda en España.

En Madrid más del 98% de las viviendas pertenecen a propietarios particulares.

Los hogares que viven en alquiler suponen algo más del 16%, proporción se concentra en los distritos centrales: Centro, 36%; Chamberí, 28%; Tetuán 25%.

En 1960, la proporción de hogares en alquiler en España era del 43%

¿Qué ha producido y qué mantiene este desequilibrio a favor de la vivienda en propiedad?

La proporción 85% propietarios y 15 % inquilinos en el régimen de tenencia de la vivienda, presenta ventajas e inconvenientes.

Ser propietario de una vivienda supone contar con un importante patrimonio. Unos importantes ahorros.  

¿Supone seguridad individual? ¿Supone estabilidad social?

¿Cómo se puede valorar, en una sociedad en progresivo envejecimiento demográfico, que en torno al 85% de la población longeva, con problemas y costosas necesidades de dependencia, disponga de unos importantes ahorros?

La vivienda en propiedad, además de un alojamiento –bien de uso-, es un activo económico – bien de cambio- inversión. La compra de una vivienda es vista como una buena inversión como una forma de enriquecimiento.

“El 63% de los españoles considera los inmuebles la mejor inversión” “en España seis de cada diez encuestados consideran que los inmuebles son la inversión más rentable, en Portugal la cifra se reduce a dos y en Bélgica a tres.” (El Periódico de Catalunya, martes 22 de enero de 2008) 

El patrimonio inmobiliario en vivienda tenía en 2001 un valor de 2,2 billones de euros, tras un crecimiento del 91,6% desde 1991, que fue consecuencia de un incremento del 15% en la superficie y del 66,5% en los precios. En 2004 el patrimonio inmobiliario de vivienda alcanzaba un valor de 3,5 billones de euros, consecuencia a su vez del crecimiento del 50% de los precios y del 5% en la superficie. Naredo, JM, Carpintero, O y Marcos, C; (2005), "Patrimonio inmobiliario y balance nacional de la economía española (1991-2004)", FUNCAS Colección "Tesis y Ensayos”, nº 4.) 

La generalización de la compra de la vivienda supone el predominio en la vivienda del carácter bien de cambio- inversión - favorece las actitudes especulativas, el encarecimiento y la sobredimensión del sector Inmobiliario y de la Construcción:

- Favorece actitudes especulativas: encarecimiento (el aumento de los precios de la vivienda es una buena noticia para todos).

“Entre un 60% y un 80% de los que han adquirido una vivienda entre 2000 y 2005 y los que tienen intención de adquirirla en el futuro, en el momento de la compra, han sopesado la rentabilidad de la vivienda como inversión” (EL PAÍS, 13 de noviembre de 2007, p. 30.) 

En 2005 los ayuntamientos recaudaron 6.096 millones de euros, frente a los 4.002 ingresados en el año 2000. El 9,5 % de la recaudación total del Estado (Gobierno Central, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos) procede de transacciones inmobiliarias y un 22% de los recursos de las corporaciones locales, están directamente vinculados a dichas actividades.

- Sobredimensión del sector Inmobiliario y de la Construcción

• La inversión residencial en España es el 7,3% del PIB, frente al 4,9 % de media en la UE.

• La relación entre activos inmobiliarios y financieros de las familias españolas es 80/20, frente a 60/40 (EU) o 50/50 en (EEUU).

Ver también “Ahorro familiar en España”, Papeles de la Fundación nº39, Diapositiva 22. Fundación de Estudios Financieros.

- Sobredimensión de los desarrollos residenciales: consumo innecesario de territorio” (se construye MUCHO MAS DE LO NECESARIO en función de la demanda económica – especulativa- (vivienda como bien de cambio) y no de la demanda demográfica -necesidad de alojamiento-

La debilidad del mercado de alquiler supone:

- “Obligación de comprar”
 
- Se agrava el problema de la vivienda: sectores sociales expulsados de la ciudad y se acentúa la segregación espacial:

“El problema de la vivienda no podrá resolverse satisfactoria y eficientemente en España mientras el mercado de vivienda en alquiler no adquiera unas dimensiones similares a las de la media de los países europeos y mientras no se multiplique varias veces la oferta de vivienda protegida en alquiler que, además, deberá diversificarse y perder definitivamente su tradicional carácter de solución para casos de extrema insolvencia..” (Palacios y Vinuesa, 2009, 116)

Articulo completo: Palacios, A y Vinuesa, J. (2009) “Un análisis cualitativo sobre la política de vivienda en España. La opinión de los expertos”. Anales de Geografía, 2010, vol. 30, núm. 1, 101-118

- “El alquiler social como auténtica solución"

El aumento, hasta alcanzar niveles europeos, y la diversificación de la vivienda en alquiler es uno de los elementos básicos e imprescindibles para el necesario cambio de modelo en la política de vivienda. Hay que favorecer, a través de una estrategia compleja, sostenida y a medio plazo, el desarrollo del mercado de alquiler, tanto de viviendas libres como de viviendas sociales. Para ello deben crearse parques de vivienda social en alquiler, promovidos y gestionados por empresas mixtas o sin ánimo de lucro; hacer efectivo un progresivo trasvase de ayudas de la venta al alquiler; apoyar el desarrollo de las SOMICI (Sociedades Cotizadas de Inversión del Mercado Inmobiliario) e introducir cambios legislativos y de funcionamiento de la Justicia para garantizar los derechos de propietarios e inquilinos.” (Vinuesa et al, 2009, 519)

Articulo completo: Vinuesa, J., De la Riva, JM. y Palacios, A. (2009) “Política de vivienda y urbanismo”, Revista Ciudad y Territorio Estudios Territoriales. 161-161, 505-520.

- Anclaje espacial, rigidez en el mercado de trabajo, mayores necesidades de desplazamientos.

“El banco de España considera que un incremento del alquiler de vivienda puede generar mejoras en la economía al facilitar una mayor movilidad geográfica de los trabajadores. Y también estima que el alquiler facilitará el acceso a la vivienda en condiciones más favorables y contribuirá a absorber el stock. Además, el organismo pone de relieve que en España el peso del alquiler es muy reducido, en comparación con otros países europeos” (“El Banco de España… idealista news, miercoles 30 noviembre 11)

- Ineficiencia en la utilización del parque –viviendas vacías- despilfarro social y económico inadmisible

La acumulación de viviendas vacías y la inexistencia de una oferta de alquiler amplia y diversa son, probablemente, las principales debilidades del parque residencial de Madrid. El stock estructural de viviendas desocupadas (¿350.000?) es contrario al principio constitucional de la función social de la propiedad y constituyen un auténtico despilfarro económico.

Vinuesa, J., De la Riva, JM & Palacios, A. (2008) El fenómeno de las viviendas desocupadas. Madrid. http://www.uam.es/julio.vinuesa. 108 p

Vinuesa, J. (2008). “La vivienda vacía en España: un despilfarro social y territorial insostenible”. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2008, vol. XII, núm. 270 (39). < http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-270/sn-270-39.htm >

“En España un 20% de las viviendas están vacías. En una década las casas desocupadas pueden pasar de los 3,1 a los seis millones”. (El País, 8-01-2012)

La existencia de una proporción de viviendas vacías próxima al 20%, está relacionada con las características del mercado de alquiler

¿Por qué no se alquilan las viviendas vacías?

“La rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en Madrid está en el 4,3%, a ese porcentaje hay que restarle impuestos, fiscalidad, mantenimiento, pérdidas por los periodos de la vivienda vacíos y a veces seguros. Actualmente muchos depósitos bancarios, bonos o acciones ofrecen una mayor rentabilidad”. En “5 falacias sobre el alquiler de viviendas en España” Idealista news, lunes 19 septiembre 2011.

Burón, J. (2012) “El tratamiento de la vivienda vacía en los países más avanzados de la UE” http://paisajetransversal.blogspot.com/2012/01/el-tratamiento-de-la-vivienda-vacia-en.html. [Consultado, enero-2012]

Burón, J. (2012) “El tratamiento de la vivienda vacía en España” http://paisajetransversal.blogspot.com/2012/01/el-tratamiento-de-la-vivienda-vacia-en_16.html. [Consultado, enero-2012]

¿Es la inseguridad por la lentitud de la justicia la causa fundamental?

¿Por qué se sigue viendo el alquiler como una mala solución desde la demanda? ¿Alquilar es tirar el dinero? ¿Negación de expectativa de enriquecimiento?

¿Qué hay que cambiar para que mejore el mercado del alquiler?

- La ineficiencia del sistema judicial en la defensa de los derechos de los arrendadores y arrendatarios. Hay que mejorar la seguridad jurídica. el coste elevado que supone entrar en juicio por impago de renta o por otros motivos hace que haya menos viviendas de lo normal en alquiler”.

- Que las ayudas fiscales no sean inferiores que las de la compra y diversificar las ayudas. La mayor parte de las deducciones están dirigidas a grupos de población muy específicos, como los jóvenes, discapacitados o con rentas limitadas, lo que las diferencia de la amplitud de aplicación que ha poseído la deducción por compra de vivienda.

- Eliminar la prioridad de la vivienda de protección en propiedad, y crear parques de vivienda social en alquiler. En España está entre el 1% y el 2%, mientras que en Francia o Reino Unido es del 15%.

- Hay que mejorar la política de control de rentas.

- La vivienda como política social: ayuda a las personas y no a la construcción.

- SOMICI (Sociedades Cotizadas de Inversión del Mercado Inmobiliario).

- Cooperativismo.

- Derecho de superficie.

¿Cuál puede ser el papel del Ayuntamiento?

Es necesario plantear medidas innovadoras e imaginativas que incentiven la salida al mercado del enorme parque de vivienda actualmente infrautilizado.

La llegada de población inmigrante ha acrecentado la necesidad de intensificar una oferta de vivienda protegida flexible y diversa, con especial atención a favorecer la distribución homogénea en la ciudad, como elemento favorecedor de la cohesión.

Las elevadas cifras de vivienda vacía obligan a plantearse la necesidad de afrontar seriamente el problema de la desconfianza y el temor entre los propietarios, que ante los riesgos de arrendar su vivienda deciden mantenerla desocupada renunciando a las potenciales rentas del alquiler. ¿Cuáles son los resultados de la Agencia Municipal de Alquiler?

Atendiendo a la estructura con la que se cuenta en otras ciudades europeas, ¿hay que impulsar desde el Ayuntamiento las herramientas financieras necesarias y dar apoyo para que surja actividad empresarial capaz de promover y gestionar parques de vivienda protegida en alquiler?

¿Es necesario impulsar el papel de los agentes privados en la renovación, construcción y gestión de los parques de viviendas? ¿Debe propiciarse la constitución de empresas mixtas con participación municipal?

¿Debe demandar el Ayuntamiento de Madrid mayores competencias y medios para llevar a cabo una política de vivienda a la medida de las necesidades sociales específicas, pero también en la búsqueda de la máxima eficiencia económica y de la optimización del funcionamiento de la cuidad?

Otros documentos a disposición:

Documento: "Informe sobre la situación del sector inmobiliario y la promoción de vivienda social en España en régimen cooperativo".

Artículo completo.

"En estos momentos de máxima incertidumbre e inestabilidad de los Mercados Financieros, y de fragilidad del Sector Inmobiliario se hace imprescindible, una reflexión de la evolución de estos últimos años, y de las condiciones que deberían darse, para que la producción de Viviendas Sociales, especialmente las Protegidas Básicas, no se pare, y haga inviable la posibilidad de adquirir y comprometer Suelos Públicos para su gestión en Régimen Cooperativo, de las distintas Administraciones Públicas: Gobierno de España ( suelos de Sepes y de Operaciones como la de Campamento en Madrid, o en Cataluña de antiguos Cuarteles, Proyectos de Vivienda Social y Sostenibles como Arco Sur y Valdesparteras en Zaragoza, Sociópolis en Valencia….etc., y las múltiples actuaciones Municipales de Vivienda Social en Rivas ( Madrid ) Municipio ejemplar en su Política Activa de Vivienda Social, y Empresas Públicas de Suelo y Vivienda, tanto de los Ayuntamientos como de las Comunidades Autónomas".

Documento facilitado por: Fernando Abad Bécquer. Secretario General GECOPI. Año 2012.

Documento: "II Plan Estratégico del Cooperativismo de Viviendas en España".

Artículo completo.

El II Plan Estratégico sobre el Cooperativismo de Viviendas, diseñado por CONCOVI y GECOPI, presenta los objetivos concretos de ambas asociaciones en materia de vivienda y cómo lograr un acceso a la propiedad o el uso, de todas las personas, parejas y familias que lo necesiten, en las mejores condiciones posibles de calidad y precio.

Documento facilitado por: Fernando Abad Bécquer. Secretario General GECOPI. Año 2011.

Entrevista: "Fernando Encinar Rodríguez - Revista Administración de Fincas".

Entrevista completa.

El II Plan Estratégico sobre el Cooperativismo de Viviendas, diseñado por CONCOVI y GECOPI, presenta los objetivos concretos de ambas asociaciones en materia de vivienda y cómo lograr un acceso a la propiedad o el uso, de todas las personas, parejas y familias que lo necesiten, en las mejores condiciones posibles de calidad y precio.

Documento tomado de: http://www.algest.es/. Entrevista: Juan José Bueno. Revista del Colegio Profesional de Administración de Fincas de Madrid. Número: 131. Junio 2011.

Enlace: "La burbuja de alquier se deshincha".

Artículo completo.

"La burbuja inmobiliaria no se ha producido solamente en los pisos de obra nueva. El mercado de alquiler ha vivido también su propia burbuja desde 2008. Y como con el ladrillo, estalló y ha provocado un descenso de precios que oscila en Cataluña entre el 18% y el 11,6%, según la fuente. Mientras, el número de alquileres crece mucho: el 45% en el mismo periodo. La diferencia entre los dos mercados, el de compraventa y el de alquiler, es que las rentas comenzaron a bajar un año más tarde y más despacio. Los expertos coinciden, con todo, en que los alquileres continuarán cuesta abajo".

Tomado de: http://ccaa.elpais.com/. Autora: Clara Blanchar. Enero 2012.

BOBO

BOBO (Contracción de las palabras francesas bourgeoisey bohème)

¿UN NUEVO PARADIGMA[1] PARA LAS CIUDADES?

Es posible que estemos presenciando, sin percibirlo con claridad, un cambio de modelo en las ciudades. Asistimos diariamente a críticas sobre los esquemas tradicionales con los que se han desarrollado. Ponemos “patas arriba” todo lo que hasta aquí creíamos avances en el uso de la ciudad, elementos que pensamos que nos dan más comodidad, que nos sitúan en lo que, como se ha puesto de moda, llaman “entorno de confort”.

“ULTRAMARINOS” Y “CARRUAJES”

Hay apuestas decididas que nos llevan a unas nuevas formas de usar la ciudad. Los nuevos modelos de distribución, viendo como han desaparecido los “ultramarinos” y han aparecido grandes superficies, nos llevan a pensar en la necesidad de recuperar el comercio de proximidad. Debates y conflictos intensos en el modelo de transporte, donde hemos pasado, no hace tanto, del carruaje con tiro de sangre al motor de explosión y ahora al “smartcar”. Posiblemente la polémica entre el uso del taxi o los VTC esté encubriendo un cambio más profundo. En España tenemos 66.000 licencias de taxi y 13.431 de VTC, según el Ministerio de Fomento, pero prácticamente hay un mínimo de un automóvil por familia. Encontramos nuevos elementos de competencia y uso de la movilidad de las personas, en conflicto con la moto y coche tradicional, como son los patinetes y bicicletas eléctricas.

Durante mucho tiempo, especialmente para los jóvenes, el coche y la moto en propiedad era un signo de capacidad económica, al tiempo que un elemento de libertad. Esto ya no es tan evidente, pues la aparición del “sharing” (moto y coche) en las grandes ciudades, que no en los ámbitos rurales, hace que se debilite ese fenómeno. Por poner alguna cifra, en Madrid y Barcelona hay 7.000 motos de compañías de “motosharing”. Es de gran importancia en las pautas de consumo el desarrollo de internet y la aparición de nuevos servicios.

Una tercera parte del consumo energético en las grandes ciudades es debido al transporte, en estos momentos, pero si lo proyectamos, en las mismas condiciones, hasta el año 2030, podría alcanzar el 50%. Ya hay soluciones que están empezando a funcionar y que van a suponer no sólo ahorro de energía, autobuses, vehículos sobre raíles (trenes, cercanías, tranvías), coches compartidos y sin conductor, sino que a corto plazo empezaremos a tener espacio “liberado” por el automóvil, para el que debemos ir pensando en nuevos usos. China, de quien todos pensamos que es uno de los territorios donde más se contamina, tiene ya un parque de autobuses eléctricos del 20% y la ciudad de Pekín quiere alcanzar el 80% el próximo año 2020.

DEL “CARDO” Y EL “DECUMANO” A LAS SOCIMI

En los últimos decenios nos hemos “convencido” de que hemos estado instalados en la compra de vivienda para alojamiento, cuando la realidad es que se trata de un fenómeno ligado al despegue industrial de los años 60 del pasado siglo, como consecuencia de las políticas de vivienda de la dictadura.

Uno de los nuevos fenómenos o procesos que han irrumpido con fuerza en las grandes ciudades es la “turistificación”, fenómeno complejo y con diversas caras en su realidad cotidiana, pues es una mezcla de nuevo modelo de consumo turístico, ligado a elementos de consumo de servicios de la ciudad, sin el retorno esperado, así como a un nuevo escenario de inversión que, aparentemente, no genera beneficios evidentes para la ciudad, sino todo lo contrario.

Esto nos lleva a analizar cómo opera la industria constructiva en las ciudades. Observamos que la misma, lejos de resolver el problema del alojamiento, cada vez que se vincula más a una estructura de inversión, pues la decisión en este marco se hace evidente, dado que la actividad bancaria ofrece por un depósito a plazo tan sólo el 0,1% de interés. El Banco de España dice que la rentabilidad bruta del alquiler es del 4%, que sumado a la revalorización y restando los gastos que no repercuten en los inquilinos, nos encontramos con un beneficio neto de entre el 2% y 2,5%. El diferencial sobre lo ofrecido por las entidades financieras es abismal. UDA (Urban Data Analytics) sitúa la rentabilidad en el 8% para el año 2018, aunque Colonial y Merlin se acercan más a lo afirmado por el Banco de España, con rentabilidades que van del 2,5% al 4,5%.

Es evidente que la opción mayoritaria pasa a ser la adquisición de viviendas para alquilar, que se concentra en cuatro millones de ahorradores, e incluso en las SOCIMI que van consiguiendo suficiente confianza en el mercado de inversión.

DE LA VELA AL LED

A finales del siglo XIX, las ciudades incorporan una de las transformaciones más evidentes: la electricidad. El gran negocio de las industrias de energía se centra de forma muy importante en las ciudades. Este proceso de consumo energético, sin límite, ha desencadenado uno de los problemas de contaminación más serios para las ciudades y para el mundo en general.

A estas alturas la mayoría de las grandes ciudades, especialmente, trabajan denodadamente por conseguir tener una energía limpia, pues ya son conscientes de su gran responsabilidad en el cambio climático. Hay multitud de agentes pensando cómo resolver uno de los problemas más complejos que hoy tienen los grandes conglomerados urbanos.

La Agencia Internacional de Energías Renovables (IRENA), plantea que hay que, prácticamente, “resetear” todo el sistema energético. La Agencia Internacional de la Energía (AIE), dice algo que se viene planteando desde hace muchos años, que conviene que el sistema de producción de la energía se integre donde se consume.

Espacios aparentemente alejados de nuestra percepción modernizadora como la población de Diu (India), se está abasteciendo totalmente con energía solar. Aunque según IRENA no es sólo producir energía más limpia, se trata, fundamentalmente, de consumir menos cantidad, que supone el mejor ahorro.

Recientemente la legislación europea intenta incorporar una figura muy significativa en el cambio de modelo energético: el prosumidor (productor/consumidor). Una figura que puede significar un cambio vital para el cambio de modelo ciudadano, pues en 2018 el autoconsumo supuso el 90% de los nuevos 261’7MW de energía solar fotovoltaica, lo que significa un crecimiento del 94% sobre 2017, según informa UNEF (Unión Española Fotovoltaica).

HACIA UNA NUEVA RENOVACIÓN DEL USO Y DESARROLLO DE LAS CIUDADES

Finalmente conviene analizar todo este conjunto de elementos que cambian los parámetros con los que desde hace siglos se vienen desarrollando las ciudades. Muchas veces los debates los “oscurecemos” buscando “atajos” con los que dar soluciones más aparentes que de fondo.

¿Nos encontramos ante nuevos conceptos o nuevos fenómenos, nueva terminología o nuevos procesos? Gentrificación y turistificación, han irrumpido como dos nuevos grandes problemas en las ciudades, especialmente las de gran tamaño. Pero, ¿son realmente estos problemas concretos o, evidentemente, como decíamos al inicio, se trata de un nuevo cambio de paradigma? Ya empieza a haber literatura abundante sobre estos fenómenos, pero lo que es más evidente es que la estructura de la gentrificación está dominada por lo que pudiera ser una “nueva clase” dominante, que está sustituyendo a la tradicional clase media, que reside en las grandes ciudades, en espacios gentrificados y que políticamente tiene ideologías liberales o progresistas. Lo que pone de manifiesto el avance del neoliberalismo y, sobre todo, se posicionan económicamente en las lógicas del mercado.

El dominio de la gentrificación hace que sus titulares se comporten como lo han hecho tradicionalmente los más poderosos, las élites y por tanto aquellos que trabajan para las mismas, pero que quieren políticamente distanciarse, aunque su comportamiento sea muy parecido.

Uno de los elementos que se percibe en esta “nueva clase” es su incorporación en el modelo dominante. La gentrificación hace que se produzcan similitudes entre los protagonistas de estas nuevas posiciones en las grandes ciudades, que nada tienen que ver con habitantes con capacidad económica similar en los espacios rurales.

El geógrafo francés Guilluy, en su ensayo “El fin de la clase media occidental” plantea que la clase media va siendo cada vez más frágil por la mundialización. Nos encontramos pues con una consecuencia de gran importancia, la sustitución de muchos elementos y protagonistas en el desarrollo de nuestras ciudades. No conviene seguir “oscureciendo” el debate con términos y conceptos, porque el problema tiene mucho más calado. 

José María de la Riva

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[1]Según el diccionario de la RAE “teoría o conjunto de teorías cuyo núcleo central se acepta sin cuestionar y que suministra la base y modelo para resolver problemas y avanzar en el conocimiento”.

MEDIDAS DEL GOBIERNO RESPECTO AL MERCADO DE ALQUILER

Las Medidas del Gobierno para fomentar el mercado de alquiler (ver Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas) se verán contrarrestadas al reintroducir la fiscalidad favorable a la compra.

En el Informe Anual 2011 del Banco de España se dice:

“A finales de 2011 se reintrodujo la desgravación fiscal por adquisición de vivienda, tras su eliminación para las rentas superiores a 24.000 euros a principios de año, y se extendió la rebaja temporal del IVA aplicado a la compra de vivienda nueva. Estas medidas, que en principio deberían contribuir a impulsar la demanda de vivienda y a acelerar la absorción del elevado stock residencial sin vender, suponen un paso atrás en la necesaria neutralidad fiscal entre la tenencia de vivienda en alquiler y aquella en propiedad”. (ver Informe Anual, 2011, p.121)

Estamos nuevamente ante un discurso repetido muchas veces y nos parece una oportunidad para volver a recordar las propuestas que venimos defendiendo desde hace tiempo (ver las sesiones: ¿Cuántas más viviendas, mejor? y Más viviendas en alquiler - Ver vídeo). En España se necesita un mercado de viviendas en alquiler, como existe en todos los países europeos. Pero es preciso que los poderes públicos apuesten de verdad por el fortalecimiento del mercado de alquiler, partiendo de la idea de que la política de vivienda debe tener fundamentalmente un carácter social.

Confiamos en que llegue un día en que todos entendamos que las ayudas fiscales a la compra de vivienda no son sino ayudas económicas para la promoción. Los vendedores de vivienda terminan apropiándose del importe de la desgravación mediante la elevación de los precios que permite la mayor capacidad de los compradores (ver artículo sobre “Política de Vivienda y Urbanismo”).

La Comisión Europea y, más recientemente, el FMI han reclamado a España que elimine la deducción fiscal por compra de vivienda, pero el PP incorporó a su Programa en las elecciones de 2011 la recuperación de las desgravación por compra de vivienda y fue una de las primeras medidas adoptadas por el Gobierno.

Otras lecturas recomendables sobre el tema 

- Borgia, S. y Delgado A. (2010): Evolución de las políticas de vivienda en España. Comparativa con la UE-15.

- Parlamento europeo. (1996). Política de vivienda en los estados miembros de la Unión Europea.

DEFICIENCIAS CONCEPTUALES Y METODOLÓGICAS EN EL ANÁLISIS DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

 Hay una marcada tendencia a culpar al mercado (demanda-escasez de oferta- carestía) de las dificultades existentes para disponer de una vivienda. Dentro de lo que se dice y se escribe sobre el problema de la vivienda predominan las deficiencias conceptuales y metodológicas y la elusión de otros de los muchos factores que interactúan en el complejo sistema de provisión de vivienda. Se llega así, inevitablemente, a conclusiones simplistas que conducen a diagnósticos equivocados y a la cronificación del problema por aplicar soluciones ineficaces, centradas en enmascarar los efectos en lugar de corregir las causas. 

Ha quedado explicado en algunas notas anteriores que no es metodológicamente correcto confrontar el número de hogares creados (“demanda”) con el de viviendas construidas (“oferta”) para detectar escasez, tal como se hizo en un muy citado informe del Banco de España. Se afirmaba que, durante el bienio 2022-2023, la “creación neta de hogares“ fue de 545.000 mientras que sólo se construyeron unas 200.000. De ahí se deducía un “déficit” de unas 365.000 viviendas a las que habría que sumar otras 120.000 de “demanda de no residentes” y se concluye con que hay que construir más para corregir esa “evidente” escasez.  

De acuerdo con la definición estadística de hogar, es idéntico el número de hogares al de viviendas principales: cada uno de los hogares creados durante esos dos años lo es porque ha dispuesto de una vivienda. Sí hubo viviendas para que se constituyesen ese medio millón largo de hogares porque, además del flujo de las construidas, había un excedente de stock. Al determinar la existencia de un hipotético déficit no se ha tenido en cuenta que, en la vivienda, la intensidad de los flujos de demanda y de oferta puede no ser sincrónica. 

En ese tipo de estimaciones, además del error de no tener en cuenta la dimensión temporal de los procesos de provisión de vivienda, se incurre en otro no menos grave al otorgar a los datos a nivel nacional un significado que no tienen. Si lo que se busca es suavizar las dificultades de acceso a la vivienda, la confrontación de la demanda y el stock de vivienda disponible ha de estar referida a ámbitos locales. Cuando se confronta con datos de toda España se está produciendo el absurdo de que las demandas de unos ámbitos se compensan con los excesos de oferta existentes en otros, independientemente de las distancias que los separen. 

En general, los datos nacionales no son útiles para diagnosticar los problemas de provisión de una vivienda adecuada y asequible. Las inconsistencias comienzan por no diferenciar necesidad y demanda: aunque toda necesidad debería convertirse en demanda, no toda demanda representa una necesidad real de vivienda. Hay necesidades insatisfechas por falta de recursos que requieren apoyo público, y existen demandas para segunda vivienda o inversión, que no buscan cubrir la necesidad de la vivienda principal y no deben, por tanto, relacionarse con el aumento de hogares ni con las políticas para garantizar el derecho a la vivienda.

No es asumible, con la información disponible y la capacidad tecnológica existente en la actualidad, seguir diagnosticando necesidades de vivienda sin especificar el tipo de hogar: tamaño, composición, capacidad de renta, lugar... Porque, sobre todo, esos análisis simplistas están omitiendo que ese saldo neto de más de 250.000 hogares anuales -además de la emancipación de los jóvenes- proviene fundamentalmente de la inmigración. En los estudios prospectivos hay que considerar la incertidumbre migratoria y las certezas del “factor inercia” de la pirámide poblacional, que en la dinámica sociodemográfica actual tiende a hacer negativo el saldo endógeno.

La misma indefinición se produce al valorar la oferta disponible. Se habla de vivienda y apenas se diferencia entre libres y protegidas, pero para evaluar la capacidad de proveer de viviendas dignas y adecuadas es necesario confrontar las cambiantes necesidades de los hogares con las características de las viviendas: situación, tamaños, regímenes de cesión, precios, tipos...  En definitiva, para decidir qué viviendas se necesitan es imperativo saber para qué hogares y dónde. Tampoco se puede obviar la incidencia mutua de oferta y necesidad de vivienda.  El mercado, junto con las determinaciones del planeamiento y la normativa urbanística, distribuye la oferta de viviendas por zonas (según tipologías y, sobre todo, precios) y actúa como factor de atracción o exclusión residencial en la distribución socioespacial de la población. 

Para diagnosticar correctamente los problemas de la provisión ineficiente de viviendas, además de un análisis más riguroso de la adecuación del parque a las necesidades, se requiere un enfoque holístico, teniendo siempre presentes las dimensiones espacial y temporal. No habrá buenos diagnósticos sin una visión global de la incidencia de otros muchos factores de carácter social, cultural, económico, político, normativo, urbanístico... La eficacia del sistema de provisión de vivienda va a depender de la actuación coordinada de las administraciones y de los agentes económicos y sociales que participan respectivamente en la regulación y la gestión, en la producción y en el uso más justo y eficiente del parque de viviendas.

JULIO VINUESA

PONENTES DE LA SEGUNDA CONFERENCIA

En esta ocasión, la sesión se dedicará a reflexionar sobre "La apabullante dimensión económica del sector inmobiliario", para ello contaremos con la participación de:

Pedro Castro Vázquez, Presidente de la Federación de Municipios y Provincias.

Pedro Castro Vázquez (Tomelloso, Ciudad Real, 1945). Es Técnico de Organización y ha cursado estudios de Derecho, que no concluyó para dedicarse por completo a la vida municipal. Es Concejal del Ayuntamiento de Getafe desde las primeras Elecciones Democráticas en 1979, siendo entonces Primer Teniente de Alcalde y responsable del área de Juventud. Es Alcalde desde febrero de 1983. Es miembro de Federación de Municipios de Madrid (FMM), asociación que vertebra a los 179 municipios de la Comunidad de Madrid en defensa de sus intereses, competencias y recursos y recientemente ha sido elegido miembro de la Comisión Nacional de Administración Local (CNAL), órgano permanente de colaboración entre la Administración General del Estado y la Administración Local.

En el ámbito internacional, es miembro del Comité Internacional de Ciudades y Gobiernos Locales Unidos (CGLU), que es la organización mundial más grande de ciudades y gobiernos locales del mundo, cuenta con miembros en más de 100 países y defiende los intereses y perspectivas locales en el ámbito global respecto a los temas cruciales para las ciudades y sus ciudadanos.

Es miembro fundador del Foro de Autoridades Locales (FAL) por la inclusión social de Porto Alegre, Foro comprometido con la democracia, la defensa de los Derechos Humanos, la lucha por la Paz y la inclusión social.

En el ámbito europeo, es miembro de la Comisión de Municipios y Regiones de Europa (CMRE), organización que trabaja por la unidad europea sobre la base de los gobiernos locales y regionales, y de la Campaña europea de Ciudades y Pueblos por la Sostenibilidad.

Dentro de su partido, el Partido Socialista Obrero Español, es el Secretario General de la Agrupación de Getafe, miembro del Comité Regional y Federal, habiendo sido de este último Presidente de la Comisión de Asuntos Municipales y Autonómicos.

José Manuel Galindo Cueva, Presidente de APCE y ASPRIMA.

José Manuel Galindo Cueva, es Arquitecto con especialidad en edificación, cuenta con un postgrado en la Escuela de “Hautes ètudes d’urbanisme”, en París. Además de un diplomado por el IESE en el Programa de Alta Dirección de Empresas (PADE). 

Ha sido profesor encargado del curso de la Cátedra Proyecto II, en la ETSAV (1972-1981).

Es vocal de la Comisión Asesora del Programa de Seminarios de Formación Inmobiliaria del IADE de la Universidad Autónoma de Madrid. Además, es miembro del Consejo Rector para el Máster en Consultoría de Construcción de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid y miembro del Consejo Asesor del Máster de Gestión Inmobiliaria de la Universidad Europea de Madrid CEES.

Dentro de su actividad empresarial, ha sido Director del Departamento de Inmuebles del Banco Urquijo (1975-1990) y Director General de SEINSA (Sociedad Europea Inmobiliaria, S.A.) (1990-1994).

Actualmente, es Presidente de APCE (Asociación de Promotores Constructores de España), desde el año 2008 y Presidente de ASPRIMA (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid), desde el año 2007, anteriormente fue Secretario General desde 1994.

Entre otros cargos, ha sido:   

- Presidente del Patronato de la Fundación ASPRIMA.

- Vicepresidente de la Fundación Agencia Española de Vivienda Turística.

- Presidente de la Comisión de Turismo de la APCE.

- Vocal de la Junta Rectora de CEIM.

- Presidente de la Comisión de Urbanismo de CEIM.

- Vocal del Pleno de la Cámara de Comercio e Industria de Madrid.

- Presidente de la Comisión de Urbanismo de la Cámara de Comercio e Industria de Madrid.

- Vocal de la Junta Directiva de AECOM.

- Vocal de la Comisión de Turismo de CEOE.

- Asesor Técnico del Grupo Empresarial del Consejo Económico y Social de la

Comunidad de Madrid.

- Patrono de la Fundación para el Desarrollo del Este Madrid

- Consejero de IMADE-Instituto Madrileño de Desarrollo

- Consejero del Diario del negocio Inmobiliario.

Pedro Morón Bécquer, Estudios Inmobiliarios - UAM.

Pedro Morón Bécquer, es Doctor en Ciencias Económicas por la Universidad Autónoma de Madrid y Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la misma universidad. Además, es Miembro de la European Network for Housing Research y de la Urban Land Institute.

Es Profesor titular de Economía Aplicada en la Universidad Autónoma de Madrid y ha sido profesor de la Universidad de Murcia

Fue Director General de Presupuestos y Tesorería de la Comunidad Autónoma de Murcia.

Ha trabajado en el Banco Hipotecario de España, en las áreas de administración de préstamos y analista de inversiones; y asesor de diversas empresas privadas y entidades públicas.

Ha sido Director del curso para posgraduados “Gestión de la vivienda”, cofinanciado por el Fondo Social Europeo y Coordinador del “Máster en Administración y Dirección de Fundaciones y otras entidades no lucrativas” de la Universidad Autónoma de Madrid. Así como, Director del Programa de Formación Inmobiliaria de la misma universidad desde el año 2000.

Cuenta con diversas publicaciones, como autor de varios capítulos en libros en su mayoría relacionados con la vivienda, así como autor de más de 60 artículos de revistas y Director de la Colección de libros de “Formación Inmobiliaria”.

Además, ha participado como ponente sobre temas inmobiliarios, académicos y de organizaciones no lucrativas en España, Austria, Portugal, Finlandia e Islandia.

LOS ABUSOS DEL DESARROLLISMO URBANÍSTICO. ¿CÓMO ABORDAR EL FUTURO?

Enrique Bardají Álvarez, 

Arquitecto, Profesor Ad Honorem de la Universidad Politécnica de Madrid

(Conferencia en el Curso “Propuestas para combatir el despilfarro urbanístico”. La Casa Encendida -Universidad Autónoma de Madrid. 18 DE DICIEMBRE DE 2014)

Permítaseme iniciar estas notas con una auto-cita de un texto que publiqué en la revista Ciudad y Territorio en el año 2011:

“Estamos en momentos, después del estallido de la burbuja inmobiliaria, de valorar los resultados que la aplicación de las Normas Urbanísticas, han dejado en nuestras ciudades. Sin matices, podemos afirmar que los resultados de la actividad común en construcción, transformación y ampliación de ciudades y pueblos en España en los últimos cincuenta años es, en términos generales (con las excepciones meritorias suficientemente publicitadas), un campo de mediocridad, despilfarro, simplicidad, insostenibilidad, depredación del territorio y fealdad arquitectónica insuperables. Y casi por igual en todo el territorio español, con independencia de las diferentes regulaciones legales en cada una de las Comunidades Autónomas”.

En este curso, orientado a discutir las propuestas para combatir el despilfarro urbanístico, me parece de interés partir del reconocimiento de que, además de los factores económicos y políticos, nuestras Normas Territoriales y Urbanísticas (reflejo de aquellos) no han servido para evitar los desmanes edificados sobre el territorio español. Y ello a pesar de que todas las exposiciones de motivos de las diferentes regulaciones destacaban los objetivos de protección de nuestro patrimonio y de mejora de vida de los ciudadanos en nuestras ciudades.

Intentaré en esta presentación esbozar los caminos que pueden plantear escenarios de futuro algo más esperanzadores que los que se deducen del análisis de la situación actual.

Mi aproximación hará hincapié en la organización de los mecanismos de ordenación del territorio y de planeamiento para la regulación de las acciones con efectos físicos sobre el territorio y en el crecimiento y transformación de las ciudades y no en aquellos otros aspectos que sin duda tienen una gran relevancia para condicionar la vida en las ciudades (políticas locales, políticas de información, orientación de la economía, sistemas educativos, etc…) pero que quedan lejos de mis conocimientos.

ENLACES DE INTERÉS: "LA DIMENSIÓN ECONÓMICA" (1)

Con el fin de amplir la temática de la segunda sesión:

"La apabullante dimensión económica del sector inmobiliario",

compartimos algunos enlaces con el fin de complementar el tema.

Reportaje: Crisis inmobiliaria. Entrevista a David Taguas, Presidente de Seopan. 

Artículo completo.

Los constructores cifran el 'stock' de viviendas en venta en tan sólo 350.000 unidades.

'Son muchas y es grave, pero no tanto. Es equivalente a la demanda de un año'

'Se ha exagerado la cifra de inmuebles en manos de los promotores o bancos' 

Tomado de: http://www.elmundo.es/. Fecha: 18/01/11.



Reportaje: España acumula suelo 'invendible' equivalente a 1,4 millones de pisos. 

Artículo completo.

La penuria inmobiliaria azotará con fuerza a la banca, que se enfrenta a una amenaza de pérdidas de 60.000 millones, según un estudio de RR de Acuña & Asociados.

La lucha del sector inmobiliario por sobrevivir a su mayor crisis puede acarrear daños colaterales de una magnitud preocupante. Sobre todo, por las pérdidas que va camino de causar en los bancos y, sobre todo, en las cajas de ahorros.

Tomado de: http://www.expansion.com/. Fecha: 18/02/11.

Reportaje: Las cajas tienen 100.000 millones de activos inmobiliarios tóxicos.

Artículo completo.

La mitad de toda su cartera vinculada al ladrillo.

El 40% de estos créditos problemáticos ha sido destinado a la financiación del suelo, los activos que más valor han perdido durante la crisis. 

Tomado de: http://www.expansion.com/. Fecha: 22/02/11.

Reportaje: El suelo supone la mitad de los activos inmobiliarios de las cajas

Artículo completo.


La mitad de los activos inmobiliarios que las cajas de ahorros españolas se han adjudicado, mayoritariamente como consecuencia de la explosión de esta burbuja, son solo eso, suelo. En concreto, estas entidades acumulan 23.000 millones de euros en superficies sin construir sobre un total de 44.000 millones de euros de activos del ladrillo que pesa en sus balances

Tomado de: http://www.CincoDias.com.   Autor: Juande Portillo - 23/02/2011

Reportaje: Blanco insta a la banca a bajar el precio del suelo para reactivar el mercado.

Artículo completo.

El Gobierno "tantea el terreno" para ver "hasta qué punto están dispuestos a ceder" bancos  cajas de ahorro.

El Gobierno insiste en que la ronda informativa de las últimas semanas entre el Ministerio de Fomento y las promotoras y entidades financieras ha sido una "toma de contacto", un primer acercamiento sin exigencias ni respuestas concretas para calibrar el pulso de un sector que desde hace años vive su particular calvario. Pero más allá de las buenas palabras, el ministro, José Blanco, ha lanzado un mensaje claro a la banca y a las promotoras: hay que rebajar el precio del suelo para reactivar el sector. 

Tomado de: http://www.abc.es/. Autor: L.M. Ontoso, M.  Cuesta. Fecha: 07/02/11.

Reportaje: Análisis Crisis Municipal.

Artículo completo.

  

El mantenimiento de la grave crisis económica,  confrmado recientemente por los datos de la Encuesta de Población Activa, ha afectado con intensidad a muchos hogares e incrementado su demanda de servicios sociales y ayudas monetarias en todo el país para atender sus necesidades básicas. Los Ayuntamientos, por su mayor proximidad a los ciudadanos, son los encargados de ofrecer en una primera respuesta a tal demanda, en un contexto de gran escasez de recursos económicos.

Tomado de: http://www.elpais.com/. Autor: Jesús Ruiz Huerta. Fecha: 30/01/11.

Reportaje: La mitad de los Ayuntamientos de la región están al borde de la quiebra.

Artículo completo.

El nivel de endeudamiento les impide pagar luz, agua  sueldos de empleados.

Tomado de: http://www.elpais.com/. Autor: J. D. Quesada. Tono Calleja. Fecha: 30/01/11.

Reportaje: Los ayuntamientos suben el IBI para compensar el pinchazo inmobiliario.

Artículo completo.

- La revisión de los valores catastrales eleva su recaudación un 22,8%.

- La cesión obligada de suelo de promociones se ha parado y baja el ingreso público el 36%.

- El 54% de los ingresos municipales procedía del ladrillo en el 2007, antes de la crisis. 

Tomado de: http://www.lavanguardia.es/. Autora: Rosa Salvador. Fecha: 06/09/10.


Reportaje: El día que el Banco de España se doblegó.

Artículo completo.

El supervisor cedió a la presión política y no actuó para frenar la catástrofe inmobiliaria.

Tomado de: http://www.elpais.com/. Autor: Íñigo De Barrón. Fecha: 13/03/11.

Reportaje: Fallaron los supervisores.

Artículo completo.

De los múltiples diagnósticos de esta crisis financiera, los fallos de mercado, las malas prácticas de evaluación y gestión de riesgos de los operadores y las insuficiencias de los supervisores han sido repetidamente destacadas.

Tomado de: http://www.elpais.com/. Editorial : 13/03/11.

URBANISMO Y VIVIENDA A TRAVÉS DE LOS PROGRAMAS MARCO PARA LAS AUTONOMÍAS Y LOS MUNICIPIOS DE DIFERENTES FORMACIONES POLÍTICAS

Los integrantes del Grupo Territorio Racional y Sostenible desde la Universidad Autónoma de Madrid, venimos organizando Cursos en La Casa Encendida para difundir ideas, invitar a la reflexión y llamar a la participación de toda la sociedad en relación con la necesidad de que se produzcan importantes cambios en las políticas de vivienda y en el modelo de “desarrollismo urbanístico” implantado en España desde hace decenios. Proponemos un uso más racional y sostenible del territorio fundamentado en criterios de equidad, cohesión social, cooperación interterritorial, sostenibilidad y eficiencia económica.

El último Curso (2014-2015) ha estado dedicado a recoger “Propuestas para combatir el despilfarro urbanístico”. En un anterior post presentamos un breve resumen de algunas de las principales ideas del diagnóstico y de las propuestas aportadas por los ponentes y colectivos que han participado en las diferentes sesiones (pueden encontrase en extenso a través de los documentos colgados en este Blog y de los enlaces a los vídeos de las sesiones colgados por La Casa Encendida en Vimeo). 

La última sesión, que se celebrará el próximo día 23 de abril de 2015, estará dedicada a confrontar la opinión de los expertos que han participado en nuestros cursos con las propuestas de los Partidos Políticos sobre la necesidad de un nuevo modelo de desarrollo urbano y de cambios en las políticas de vivienda.

Como aportación documental previa a dicha sesión, presentamos a continuación algunas de las propuestas recogidas de los Programas Marco Autonómicos y Locales, disponibles a fecha de hoy en la Red. 

La selección de los textos de los Programas está hecha bajo nuestro criterio, con la única intención de facilitar la máxima información, y recoge párrafos literales de los documentos de los que están extraídos.

ES NECESARIA UNA NUEVA POLÍTICA DE VIVIENDA

Parecía que la burbuja inmobiliaria iba a hacer reflexionar sobre la vivienda. Algunos pensamos que llevaría a las administraciones, especialmente las municipales, a estructurar un nuevo modelo para ser menos dependientes de la necesidad de la venta de su patrimonio de suelo, puesto que no resuelve ninguno de los problemas, ni el de su financiación ni el de las personas que necesitan una vivienda.

Se sigue pensando que hacer más viviendas resuelve el problema social, lo que pone de manifiesto que no se ve que los grupos con necesidad de vivienda no siempre tienen capacidad de compra y que no es razonable que las plusvalías generadas con actuaciones públicas terminen en las manos privadas de aquellos que recibieron ayudas cuando tenían necesidad.

¿OTRA BURBUJA INMOBILIARIA?

Parece que nos acercamos a un ritmo acelerado a una nueva burbuja inmobiliaria. Así se dice en el informe realizado por el banco UBS para 2018, aunque “existe un menor riesgo de contagio económico” ya que el proceso actual está concentrado en las grandes ciudades. El coste de la vivienda está aumentando en todas las grandes capitales del mundo. Nos enfrentamos a una mayor distancia entre los ingresos personales y el precio que del alojamiento. La medida más interesante que propone dicho informe es una mayor REGULACIÓN por parte de los poderes públicos. 

Hay cifras que ponen de manifiesto la necesidad de nuevos criterios político a la hora de abordar la política de vivienda. Los precios del alquiler, en los últimos cinco años se han incrementado un 47% en Barcelona y un 38% en Madrid. El INE pone de manifiesto que en 2018 la compraventa ha aumentado por encima del 10%, y, a todo esto, vemos que las ayudas a la vivienda en 2018 en España representan un 0,04% del PIB, que sumando las ventajas fiscales alcanzaría el 0,22% del PIB, muy lejos del promedio europeo que está en el 0,6% del PIB de la UE. El INE calcula que en 2017 un 24% de los ingresos de las familias se utilizaron para pagar el alquiler, un 26,5% en Madrid. Si desagregamos por edades nos vamos a unas cifras alarmantes para los jóvenes entre 24 y 34 años, pues su coste de “emancipación” significa pagar por su casa un 57% de sus ingresos en el caso del alquiler. Un 40% de los menores de 30 años no pueden ni comprar ni alquilar. Son datos que ponen de manifiesto que, con la política de recalificación masiva de suelo en Madrid, lejos de conseguir que los jóvenes encontraran su alojamiento en la capital, se sigue produciendo su salida hacia la periferia como en la década de los 80.

ES NECESARIO UN PACTO POR LA VIVIENDA

Nadie parece querer asumir una estrategia de vivienda a largo plazo. La solución del problema que afecta cada vez a más ciudadanos, precisa de un acuerdo entre los grupos políticos a largo plazo, que permita estabilizar unos criterios y asienten una política que lo resuelva realmente.

Es fundamental acometer, a largo plazo, una política pública de vivienda que incremente, de forma sustancial, la actual “raquítica” participación de las administraciones públicas en el desarrollo de un parque inmobiliario público que influya de verdad en la solución de un arraigado desequilibrio entre alquiler y propiedad. Por ejemplo, sería bueno que una importante proporción de las viviendas en manos de la SAREB, que son públicas, pasaran ser gestionadas por aquellos municipios que tengan capacidad, ofreciendo alternativas de alquiler en función de los recursos de aquellos que las necesitan. Resulta muy cuesta arriba entender que el Ministerio de Fomento quiera construir 20.000 viviendas de nueva edificación, teniendo un patrimonio improductivo en manos de la SAREB. Se hace cada vez más necesario dejar de poner parches a la política de vivienda y que se produzca un cambio radical en la legislación.

Para fortalecer una política de vivienda largo plazo, debería impedirse que cualquier administración venda su patrimonio de suelo o su parque de vivienda. 

Para que se produzca un cambio profundo es necesario mejorar la información sobre vivienda, que como ya advertíamos hace más de 10 años (El fenómeno de las viviendas desocupadas, 2008, pp. 101-105), debe materializarse con la creación de un registro estatal de viviendas, de licencias de primera ocupación, obtención de flujos de hogares de los padrones municipales, integrar la información del catastro y el padrón, etc.

José María de la Riva