PROPOSITOS PARA LA REORIENTACIÓN DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA

Destacamos y apostillamos algunas ideas y propósitos para la “reorientación” de la política de vivienda que pueden deducirse de las declaraciones a idealista News (9/8/2018) y a El País (2/9/2018) de Helena Beunza Ibáñez, nueva Secretaria General de Vivienda del Ministerio de Fomento, 

·      “El suelo no puede convertirse de nuevo en un elemento especulativo”

·        “...se establecerán conceptos de manera genérica sobre las viviendas vacacionales y de alquiler turístico...”

·      Se va a tomar medidas para mejorar la transparencia del mercado inmobiliario español, mejorar la información sobre la vivienda y sobre suelo.

·       Hay grandes diferencias dentro de España, hay que diferenciar el problema por ciudades y zonas.

·       “... lo primero es saber exactamente cuánta vivienda vacía hay en España y trabajar conjuntamente con las CCAA. Es necesario mejorar los datos y la transparencia.”

·       “Es súperurgente crear una estadística de vivienda en alquiler para dotar de transparencia al sector...”

·       “...lo importante no es hablar de si hay o no burbuja, lo importante es analizar bien la situación en la que nos encontramos. No tenemos datos objetivos y fiables aún, como sí existen en otros países de nuestro entorno.”

·       Es necesario “repensar” el concepto de Vivienda de Protección Oficial y los suelos que ya están calificados para VPO

·       “Resulta del todo ilógico que la política de vivienda en un país se decida cada cuatro años y además, con un decalaje en la ejecución”.

·     Las 20.000 viviendas que se destinarán al mercado del alquiler, con precios asequibles en zonas donde el precio se ha disparado, procederán de obra nueva y de rehabilitaciones, y que es una manera de comenzar la creación de un parque público de viviendas en alquiler que podrá ser de gestión pública y público-privada.

Una de las alternativas que se baraja es ofrecer financiación pública para la reforma de pisos de grandes tenedores (bancos, fondos de inversión, socimis)

También se esta estudiando utilizar activos inmobiliarios en posesión de la Sareb (1640 viviendas).  Con la condición de que sean alquilados a precios por debajo del mercado

Se va a buscar colaboración con las administraciones públicas, con promotores privados, entidades financieras y con el tercer sector.

HAY QUE MEJORAR CONCEPTOS Y CONOCIMIENTOS EN TORNO A LA VIVIENDA

Siempre hemos reclamado la necesidad de definir jurídicamente los conceptos relativos a la vivienda, al “problema de la vivienda”, a la necesidad de alojamiento en una vivienda digna y adecuada... 

Hemos denunciado la falta de información en relación con el volumen y las características del parque residencial y, sobre todo, del uso de cada vivienda. Hemos mantenido que, con las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías, carecer de la información necesaria para diagnosticar y tratar adecuadamente el problema sólo podía ser por causa de la voluntad política de no querer saber.

Hemos insistido también en que hay que considerar el problema de la vivienda como un problema local, específico de un ámbito concreto y que la no definición correcta del “área del problema” conduce inevitablemente a diagnósticos inútiles y, peor aún, equivocados. Las dificultades para disponer de una vivienda digna y adecuada son muy diversas según las ciudades y las zonas.

También hemos reclamado estudios rigurosos sobre la dinámica de la demanda potencial demográfica de vivienda. En la dinámica de hogares, de las nuevas formas y unidades de convivencia, están las claves para conocer las necesidades de alojamiento en la actualidad y poder hacer previsiones sobre las necesidades futuras. 

El conocimiento de la dinámica de los diferentes tipos de hogares y sobre las características y el uso de las viviendas ha de estar actualizado en tiempo real a partir de la explotación de registros administrativos que ya existen. Difícilmente se podrá reorientar la política de vivienda sin disponer de un sistema de información continua de stoks y flujos de hogares y de viviendas disponibles.

SE QUIEREN DESARROLLAR PROGRAMAS O POLÍTICAS QUE SUPEREN EL TRADICIONAL CARÁCTER COYUNTURAL DE LOS PLANES 

Pero, ¿Cómo se podrá plantear con el rigor necesario la creación de parques públicos de vivienda sin los estudios detallados de las necesidades de alojamiento por poblaciones y ámbitos concretos?

Siempre será muy positivo mejorar la coordinación de las administraciones y propiciar un amplio abanico de agentes de todos los sectores que vean interesante participar en la tarea de facilitar viviendas dignas y adecuadas para las necesidades de alojamiento.

Hay que incrementar los recursos públicos dedicados a la política de vivienda, pero reorientar la política exige que el dinero público deje de ser un generador de plusvalías para economías privadas; hay que sacar del mercado las viviendas con algún tipo de ayudas públicas. 

JULIO VINUESA

LA APROPIACIÓN DEL ESPACIO RESIDENCIAL

La atención de los poderes públicos a la turistificación, como proceso de transformación urbana que pone en riesgo el derecho de todos a la ciudad, antes de intentar paliar algunos de sus síntomas más llamativos, deberá centrarse en corregir las deficiencias del Urbanismo (actuación pública que debería aportar racionalidad en defensa del interés general).

En el Blog Seres Urbanos he publicado un texto escrito a este respecto. 

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La apropiación del espacio residencial será también el título de una de las sesiones de nuestro próximo curso en La Casa Encendida de Madrid, que dedicaremos a dialogar sobre “conflictos urbanos” actuales y en el que intervendrán Gaia Redaelli,  Pedro Bravo y Daniel Sorando.

NO TODO EL MUNDO MALTRATA EL TERRITORIO

La mayor parte de las investigaciones, de la divulgación e incluso de las tertulias, nos han acostumbrado a pensar que sistemáticamente se maltrata el territorio, cosa que desde el punto de vista estadístico, es correcto. Pero, afortunadamente, hay excepciones.

Partida de Maryvilla (municipio de Calpe), desde la Cala de Gasparet (Foto: JMR)

André Lambert y Guillermo Pons evitaron el deterioro de dos enclaves importantes en la configuración del municipio alicantino de Xávia, pueblo de agricultores y pescadores próximo al Montgó. 

El empeño de Lambert y de su hija más tarde, han conseguido mantener alejada de la especulación creciente la zona conocida como Portitxol.

Una historia relatada el pasado 20 de agosto por Ignacio Zafraen el diario El País.

En algún momento habrá que dedicarle alguna atención al conocido como Pinar de los Belgas, en la Sierra de Guadarrama, que el naturalista y divulgador Julio Vías, ha descrito como: 

“poseído y explotado de forma ejemplarmente sostenible la Sociedad Belga de los Pinares de El Paular durante ciento setenta años, y que actualmente se encuentra a la venta.”

Tratamos con esta entrada reflexionar que la capacidad de preservar el territorio nos corresponde a todos. Parece que hasta ahora una “ínfima” minoría se ha ocupado de ello. 

José María de la Riva

A VUELTAS EN TOLEDO CON EL PAISAJE, LA VEGA BAJA Y MÁS

Invitamos a leer el nuevo artículo del geógrafo Antonio Zárate, en el que una vez más se pone de manifiesto su magisterio y su vocación en defensa de los valores patrimoniales, paisajísticos y medioambientales.

El artículo denuncia las modificaciones al PGMOU de 1986 de Toledo, que manteniéndose fieles a los principios del “urbanismo negocio”, producirán daños irreversibles en unos valores patrimoniales únicos en el mundo.

Zárate pide un auténtico proceso participativo en el que se escuche a los agentes sociales y que, frente a intereses económicos a corto plazo, las instituciones defiendan el patrimonio de todos: en el caso de Toledo, “de la Humanidad”.

 (JVA) 

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LIMITACION LEGAL DE LOS PRECIOS DEL ALQUILER

JAVIER BURÓN ha publicado recientemente en su Blog un texto de lectura imprescindible sobre las propuestas de regulación del alquiler de vivienda en algunas ciudades. (JVA)

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CHAMARTÍN , EL MADRID FOSFORESCENTE

Eduardo Mangada, a través del  artículo del pasado día 18 de agosto, vuelve a poner de manifiesto la incongruencia de un “luminoso” proyecto urbanístico, que más que fosforescente como dice el autor, se está desarrollando en un proceso opaco y sombrío.

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Como muy bien define Mangada:

“si la maqueta representa lo que tras ella hay como proyecto urbano, merece una renovada condena”

Pone como causante del problema, además de a las instituciones acompañantes en la operación, al Concejal del Área de Desarrollo Urbano Sostenible, del Ayuntamiento de Madrid, con una descripción muy contundente:

“responsable directo de la formulación de este proyecto, que asume y da respuesta generosa a los intereses del grupo financiero que sustenta esta operación, al menos en su parte más jugosa e inmediata.”

Además realiza una descripción de la maqueta irónica pero certera en nuestra forma de verlo, que concreta con la siguiente frase:

“La maqueta, ampliamente difundida por la prensa, la televisión y los folletos publicitarios de DCN, sirvió como referencia visible de los discursos fatuos y victoriosos de los protagonistas del acto…”

Sin querer abundar en que el proyecto lleva en la “cabeza y en los papeles” de muchas Administraciones desde hace cerca de 25 años, lo que debería suponer un grado de reflexión y de madurez en la propuesta, no parece que los que han estado al frente de las decisiones sobre el mismo, hayan puesto mucho empeño en realizar un trabajo solvente y, especialmente, que resuelva problemas a la ciudad, más bien parece que el único interés es “que salgan los números” o sea el financiero, como ya hemos argumentado en otras ocasiones.

Pero como afirma el propio Eduardo Mangada, al hilo de describir la “fosforescencia” de la maqueta:

“bajo la multitud de pirulís rosas, azules, morados y verdes, no hay nada que responda a una mínima cultura urbanística, nada que surja de un trabajo disciplinar solvente.”

Sorprende, seguramente más por lo que representa el actual Gobierno Municipal, que se esté intentando materializar una operación que tiene precedentes, como muy acertadamente nos recuerda Mangada, en Paris (La Défense) o en Londres (Los Docklands), que no han sido precisamente un “espejo” en el que mirarse este proyecto.

Todo eso nos lleva a acompañar al autor del artículo en su sentencia final

“En todo caso seguiremos hablando…”

No obstante, queda, en nuestra opinión, mucho recorrido hasta su desarrollo final, que no auguramos ni rápido ni fácil, pues lo que hace 25 años se presentó como algo inmediato, y a estas alturas todavía permanece en las maquetas y en el papel, no parece prudente afirmar que su materialización vaya a ser tan activa como la “ultima” presentación realizada en el pasado mes de julio. 

JOSÉ MARÍA DE LA RIVA

"CHAMARTÍN: AÚN A TIEMPO"

Con este título tan concreto sobre lo que piensa, el pasado 17 de julio en el diario El País, Eduardo Mangada, el que fuera Consejero de Ordenación del Territorio y Transportes de la Comunidad de Madrid, con el Presidente Leguina, aludía a algo que hemos tratado en este blog en diversas ocasiones con motivo de alguno de nuestros cursos, y que será objeto de reflexión en el próximo ciclo de conferencias “Diálogos sobre Conflictos Urbanos”, que esperamos desarrollar en el año 2019 en La Casa Encendida, entre los meses de enero a mayo.

El autor del artículo, que como es obvio habla con conocimiento de causa, califica la operación de:

“Un negocio especulativo”

“Lesivo, porque acentúa la histórica desigualdad entre el norte y el sur y detrae recursos, públicos y privados, necesarios para una nueva “recuperación de Madrid” para sus ciudadanos.”

Finalmente hace una proclama:

“¡¡¡Suelo público para responder a las necesidades y esperanzas de la ciudadanía y no como mercancía!!!”

https://elpais.com/ccaa/2018/07/16/madrid/1531756262_362225.html

Seguimos pensando algo que en otras ocasiones hemos planteado públicamente y que hace pocas fechas tuvimos ocasión de reproducir aquí, coincidentes con el artículo que reseñamos de Eduardo Mangada.

El interés de la materialización de este proyecto viene de lejos, pero los mismos interesados no han tenido capacidad de gestionarlo, afortunadamente. Pero son Madrid y sus vecinos los que necesitan soluciones dignas, suturando la “herida” producida por las vías del tren, como ya se hizo en el Pasillo Verde Ferroviario, capaces de equilibrar el norte y el sur de la ciudad, “al margen de malabarismos financieros” 

JOSÉ MARÍA DE LA RIVA

Foto JMR

EL PRESENTE Y EL FUTURO DE LAS CIUDADES

Una conversación con Pedro Bravo (en la Cadena SER)

A lo largo de la historia las ciudades han ido evolucionando, cambiando su forma de interactuar con sus ciudadanos, han puesto en marcha servicios que facilitan la vida a sus moradores, se han convertido muchas de ellas en “recipientes” masivos de personas, otras tienen dificultades para la supervivencia por un abandono progresivo de la población. Pero en las ciudades también se han ido generando problemas que empiezan a ser elementos que se trasladan a una parte importante de los ciudadanos.

El pasado 9/8/2018, el periodista y experto en movilidad, Pedro Bravo ha mantenido una conversación sobre un sin fin de elementos que configuran el presente y el futuro de las ciudades, identificando algo que es evidente:

“Las ciudades están en constante transformación”

“Son motores de los cambios más rápidos”

Han aparecido “problemas” relacionados con las nuevas tendencias en el uso del ocio, como son las “visitas rápidas” a las ciudades que constituyen una nueva forma de turismo, que necesita para su desarrollo mayor espacio habitacional, lo que ha marcado una dificultad en la relación del turismo con los residentes habituales en la ciudad. Este fenómeno hace que la vivienda se esté constituyendo como un activo financiero.

“La vivienda se está transformando en un activo financiero”

“Esta situación hace que nos traten como formando parte del “Monoply”

“Se hace necesaria una nueva regulación del alquiler, como ya lo han hecho en Viena, Berlín, Paris, no se trata de ningún proceso revolucionario Bolivariano” (que evite parte de los problemas de la turistificación).

Cada vez es más evidente la necesidad de equilibrar el uso del espacio de las ciudades. No es posible que los ciudades tengan el 80% destinado al uso del automóvil y un 20% de uso peatonal.

“Madrid es una ciudad donde se camina mucho, pero tiene la dificultad de tener muchos coches”

“Lo primero que somos es peatones”

“Cada año mueren en España más de 20.000 personas por contaminación, más de las que se producen por accidentes de automóvil”

“El coche genera problemas y costes sociales. La libertad del uso del coche debe acabar en el bien común”

Obras calle Atocha de Madrid

Posiblemente el análisis de los problemas de las ciudades podría hacerse interminable. Como decíamos al principio, Pedro Bravo, que formará parte de los ponentes del próximo ciclo de conferencias que desarrollaremos en La Casa Encendida a partir de enero de 2019, con el título “Diálogos sobre conflictos urbanos”, aborda en la cadena SER una entrevista donde va desgranando algunos de los problemas enunciados anteriormente.

JOSÉ MARIA DE LA RIVA

HAY OTRAS FORMAS DE HACER POLÍTICA DE VIVIENDA

“Pax-Patios de la Axerquía es un Proyecto de innovación social para la rehabilitación de un barrio del casco histórico de Córdoba mediante un proceso que no redunde en el incremento de la presión turística ni en el aumento de los precios de la vivienda.” 

El proyecto Pax-Patios de la Axerquía está “dirigido a garantizar el derecho a la vivienda, pero también el derecho a la ciudad y, por eso, persigue la mejora sostenible del centro histórico sin que eso suponga un incremento de la presión turística y la consiguiente alienación social de zonas patrimoniales” (diariocordoba.com)

El Proyecto, liderado por Gaia Redaelli, fue seleccionado por el Observatorio del Consejo de Europacomo “Buena práctica” para la implementación de la Convención de Farosobre el valor social del Patrimonio en una óptica anti-gentrificación. 

En julio de 2018 ha obtenido el reconocimiento de “buena practica” otorgado por el Ayuntamiento de Madrid.“por ser un proyecto de innovación social aplicado a la regeneración urbana y por contribuir a la construcción de una comunidad patrimonial surgida desde la ciudadanía” 

Ahora que los medios dedican tanta atención a las controvertidas estrategias de algunos ayuntamientos para combatir los efectos de la turistificación y que el Gobierno anuncia una dudosa reorientación de la política de vivienda, resulta especialmente alentador conocer iniciativas como ésta, que según la Oficina de Economía Social del Ayuntamiento de Madrid podrían ser “transferibles” en sus principales líneas de actuación: 

·    Colaboración entre economía social y administraciones públicas como fórmula para la recuperación del valor de las viviendas históricas colectivas y para el favorecimiento del mantenimiento de la población local en zonas de alto valor con riesgo de gentrificación turística en los próximos años.

·    Potenciación de formas de vivienda cooperativa como alternativa a las formas clásicas de compraventa y alquiler.

·    Estrategia para la puesta en uso de viviendas y espacio público a través de procesos cooperativos y del turismo sostenible.

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^{(*) Gaia Redaelli intervendrá en el próximo curso que organizaremos en La Casa Encendida “Diálogos sobre conflictos urbanos”, en la sesión titulada “La apropiación del espacio residencial”} 

MÁS SOBRE LA NECESARIA “REORIENTACIÓN” DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA

Insistiendo en lo que dijimos en una entrada anterior (25/07/2018) nos hacemos eco aquí de un artículo publicado por Carmen Trilla en el diario El Mundo (5/8/2018), titulado “Vivienda Social”.

Por más obvio que parezca y por más veces que se haya repetido sigue siendo necesario insistir en lo que tan clara y acertadamente expone Carmen Trilla:

 “…la vivienda social es aquella que, siendo de titularidad pública o privada, es ofrecida en régimen de alquiler a precios no regidos por el mercado sino por la capacidad de pago de los inquilinos”. 

… “de lo que se trata es de darle un vuelco a nuestra situación estructural, promoviendo, comprando o rehabilitando viviendas que se puedan destinar a alquiler que no se rija por el mercado.”

“Dos ejes pues deben marcar la política de vivienda de futuro en España. El primero el incremento del parque social de alquiler y el segundo la supeditación de toda forma de vivienda protegida a una duración indefinida de su calificación con un control público de las transmisiones y de sus precios.”

Citamos también algo que publicamos en Ciudad y Territorio hace casi 10 años (*): 

“Hay que terminar con la confusión de que la única vía para satisfacer las necesidades de alojamiento es la compra de una vivienda y corregir la incongruencia que supone que la venta de una vivienda protegida dé lugar, de forma sistemática, a la apropiación privada de las plusvalías generadas con el esfuerzo público. Debería establecerse como objetivo la no enajenación de viviendas construidas con algún tipo de ayuda pública y, de forma transitoria, controlar los procesos de descalificación alargando progresivamente los plazos.”

También queremos recordar que entre las Conclusiones del curso “Un nuevo paradigma para la vivienda”, que celebramos en La Casa Encendida de Madrid en 2016, se dijo:

“Nunca ha existido auténtica política social de vivienda. Las políticas de vivienda han estado fundamentalmente orientadas a ofrecer facilidades financieras y fiscales para dinamizar la demanda en favor de una producción (sectores financiero, inmobiliario y de la construcción) que ha llegado a ser irracional por excesiva. La política de vivienda ha de desarrollarse como servicio público en el marco del “Estado social” y al margen del mercado de vivienda-inversión.

En el curso que celebraremos en 2019 en La Casa Encendida dedicaremos una sesión a la “Política de Vivienda”, para seguir reflexionando sobre estas ideas. Está prevista la intervención de Carmen Trilla (economista y presidenta de la Fundació Hàbitat3) y Juan Antonio Gómez-Pintado (presidente de ASPRIMA)

 (JVA)

(*) Vinuesa, J., De la Riva, JM. y Palacios, A. (2009) “Política de vivienda y urbanismo”, Revista Ciudad y Territorio Estudios Territoriales. 161-162, p. 516.

DE LA "OPERACIÓN CHAMARTÍN" A "MADRID NUEVO NORTE"

^{El pasado viernes 27 de julio de 2018, en el Ayuntamiento de Madrid, se presento como la operación urbanística más importante del siglo XXI en la ciudad la ahora denominada Madrid Nuevo Norte, más popularmente conocida como “Operación Chamartín”. Un proceso urbanístico con cerca de 25 años de “desarrollo”, sin colocar ni un ladrillo, pues hasta la fecha únicamente se ha “producido” papel y “conflicto” entre las administraciones encargadas de su materialización: Ayuntamiento de Madrid, Comunidad de Madrid y Ministerio de Fomento.}

^{De este acontecimiento se han hecho eco prácticamente todos los medios de comunicación, por la trascendencia que supone para la capital de España. Algunos de ellos aportan datos de su magnitud y significado:}

 ^{https://www.vozpopuli.com/economia-y-finanzas/dificil-operacion-Chamartin-Administraciones-distintas_0_1157885446.html}

 ^{https://elpais.com/ccaa/2018/07/27/madrid/1532695044_279265.html}

^{https://www.lavanguardia.com/local/madrid/20180727/451125618412/madrid-modifica-skyline-nuevo-norte.html}

^{https://distritocastellananorte.com/presentacion-institucional-de-madrid-nuevo-norte-con-amplio-consenso/}

^{Ya en enero de 2017 poníamos en cuestión la necesidad de un nuevo norte para Madrid, con el artículo, publicado en el diario El País, “El “crecimiento” del Norte ¿Una necesidad de Madrid? Cerrar la “herida ferroviaria” en el norte y ponerle fachada a la estación de Chamartín, asignaturas pendientes de la capital madrileña”.}

^{Desde este blog hemos analizado este proyecto en diversos momentos, el más reciente con motivo del Curso que organizamos en La Casa Encendida, de Madrid, “La Ciudad: Espacio colectivo / Intereses privados”, en la sesión del 27 de abril de 2017 “Grandes operaciones privadas en la ciudad de todos”.}

^{En el próximo ciclo de conferencias a desarrollar en el curso 2019, bajo el título “Diálogos sobre Conflictos Urbanos”tenemos programada una de las sesiones, que previsiblemente contará con dos ponentes de excepción, Eduardo Leira, que fue Director del Plan General de Madrid de 1985, y Luis Rodríguez-Avial, así mismo Director del Plan General de 1997:}

^{DE LA OPERACIÓN CHAMARTÍN A MADRID NUEVO NORTE (Un “Nuevo Norte” ¿para quién y para qué?), en el que nos planteamos que:} 

^{“La Operación urbanística sobre los terrenos de la Estación de Chamartín es desde hace varios decenios un ejemplo de la confrontación de intereses sobre el futuro de Madrid. Grandes operadores públicos y privados han centrado el debate en cuestiones técnicas que en realidad determinan rendimientos económicos. Mientras, al conjunto de la ciudadanía le llegan a través de los medios informaciones y opiniones generalmente sesgadas que ocultan la autentica dimensión de la Operación.}

^{Mas allá de construir un “Nuevo Norte”, se está definiendo en buena medida el futuro de la ciudad y su entorno metropolitano. A los debates técnico y económico sobre la Operación, deben anteponerse otros que arrojen luz sobre el modelo de ciudad que sería mas conveniente para el conjunto de los madrileños.”}   

^{Es evidente que se trata de una propuesta de gran importancia, porque transformar 2,6 km2 no es un proceso fácil, teniendo en cuenta que significará que Madrid continúe distanciando su “centro tradicional” del “centro financiero”, que se ha ido desplazando hacia el norte, con situaciones tan relevantes como Telefónica, BBVA, Bankia, etc.} 

^{Este proceso que lleva 25 años de “maduración” parece que alcanza en estos momentos un grado de acuerdo entre las Administraciones responsables, a pesar de su diferente responsabilidad política, pero ese acuerdo ha estado en proceso de materialización en otras ocasiones y hasta la fecha no ha concluido. ¿Será el momento de su conclusión? ¿Es necesaria esa operación en el norte de la ciudad? ¿Contribuirá más a la diferencia norte/sur? Son cuestiones que conoceremos en los próximos meses y esperemos que no deterioren más el territorio de la ciudad de Madrid.  (JMR)}