LOS “ÍMPETUS INMOBILIARIOS” FRENTE A LA REALIDAD GEODEMOGRÁFICA

La actividad inmobiliaria, al amparo y con el estímulo de un modelo de planeamiento urbanístico desarrollista a ultranza, se ha caracterizado –y no sólo durante la última burbuja inmobiliaria- por un total desprecio hacia las llamadas a la contención que la dinámica de la población española viene emitiendo desde hace decenios. Incluso, con todas las heridas de los excesos del boom abiertas, no faltan las invocaciones a una recuperación de pasados ritmos de construcción de viviendas, apoyadas en ficticias expectativas demográficas.

En los últimos años ya hemos incorporado al Blog varias entradas: sobre los resultados de algunas proyecciones de hogares, para hacer algunas acotaciones sobre la cuantificación de las necesidades de nuevas viviendas, para rebatir algunos falsos argumentos demográficos y, siempre, para reclamar un cambio de modelo que diferencie, desde el planeamiento urbanístico, las “necesidades de vivienda” como alojamiento y la “demanda de vivienda” como activo-económico-financiero

Decíamos en A vueltas con la vivienda que la construcción de muchas más de las necesarias no ha sido un error por sobreestimación de la demanda de viviendas para alojamiento, ha sido un proceso coherente con el modelo económico, justificado por el peso de la actividad inmobiliaria y de la construcción en el PIB, por su relevancia en la financiación de las haciendas locales y regionales y por las expectativas de enriquecimiento que generaba en las economías familiares. Simplemente no se han querido escuchar los “aguafiestas” avisos de la demografía que, entre otros, llamaban a la contención. 

Volvemos a apoyarnos ahora en los resultados de un nuevo ejercicio de prospectiva demográfica: se trata de las primeras Proyecciones de hogares publicadas en octubre de 2014 por el INE, que “proporcionan una simulación estadística del número de hogares futuros de España, de cada comunidad autónoma y de cada provincia, en caso de que se prolonguen las tendencias demográficas y comportamientos sociales actualmente observados.”

Los resultados de estas primeras Proyecciones de hogares, para el periodo 2014-2029, vienen a confirmar, en lo fundamental, las estimaciones que hemos presentado en anteriores ocasiones: estamos ante una drástica e inevitable tendencia decreciente de la formación de nuevos hogares en la población española. En las estimaciones que hicimos en 2012, concluíamos que no cabía esperar crecimientos muy por encima de los 71.000 hogares al año hasta 2021. Las proyecciones que ahora presenta el INE estiman, tras incorporar las nuevas tendencias migratorias, un incremento medio de menos de 61.000 hogares al año para el periodo 2015 a 2029. 

Sin entrar ahora en disquisiciones acerca del método o de las hipótesis utilizadas en esas proyecciones de hogares, hay que concluir que la población española ya no va a generar unos 300.000 hogares más cada año, como ocurría hasta los primeros años de siglo. Durante los próximos quince años, el aumento de las necesidades de viviendas para alojamiento difícilmente llegarán a una quinta parte de esa cifra. Sustentando esta afirmación está un factor tan evidente y tan indiscutible como la estructura por edades de la población española y su inevitable inercia, que a su vez son consecuencia de unas muy bajas tasas de fecundidad y de natalidad desde hace más de treinta años y una ininterrumpida elevación de la esperanza de vida.

No hace falta ser un experto en demografía para apreciar en las imágenes resultantes de la superposición de las pirámides de 2011 y 2014 (figura 1) y de 2014 y 2029 (figura 2) fuertes adelgazamientos de los grupos en edad de emancipación (principal factor generador de nuevos hogares) y engrosamientos de los grupos que por la parte alta de las pirámides alimentan los flujos de desaparición de hogares. Es una consecuencia prácticamente mecánica que el saldo neto anual de hogares, como diferencia entre los que se crean y los que desaparecen, va a ser progresivamente menor. 

Figura 1. Superposición de las pirámides de España en 2001 y 2014

FUENTE: INE, Censo de 2001 y Proyecciones. Elaboración propia. 

Figura 2. Superposición de las pirámides de España en 2014 y 2029

FUENTE: INE, Proyecciones. Elaboración propia. 

Estos datos a escala nacional son sólo una aproximación a la evolución de la necesidad futura de nuevas viviendas para alojamiento como consecuencia de la dinámica demográfica. Pero, como ya hemos repetido en numerosas ocasiones, el análisis de las necesidades reales deberá estar siempre referido a ámbitos locales concretos. Hay que señalar también que según las proyecciones de hogares del INE, cuyos resultados estamos comentando, un tercio de las provincias van a registrar disminución en su actual número de hogares, lo que quiere decir que, con respecto al parque residencial ya existente en esos ámbitos territoriales, aumentará el número de viviendas disponibles.

Pero con todo, esto no es más que una estimación altamente fiable del futuro demográfico. Hay que considerar también los actuales stocks de viviendas desocupadas y habitables. Como ya hemos concluido en anteriores ocasiones, si consideramos el saldo neto de hogares y el stock existente, no habría que construir nuevas viviendas para atender necesidades de alojamiento, al menos durante los dos próximos decenios, en la mayor parte del territorio nacional. 

Para hacer un diagnóstico completo sobre los futuros desajustes entre la dinámica demográfica y el parque de vivienda existente hay que considerar la posibilidad de que haya desplazamientos de hogares de unos territorios a otros. Las migraciones internacionales van a ser importantes pero están sujetas a una total incertidumbre, los desplazamientos interregionales estarán vinculados a la dinámica del empleo, mientras que los movimientos intrametropolitanos, seguramente los más intensos, estarán especialmente vinculadas a la oferta residencial. La redistribución espacial de los hogares debería ser uno de los ejes estratégicos de la planificación territorial en la búsqueda de la necesaria coordinación interterritorial.

Los responsables públicos del “urbanismo” deberían garantizar que la Ordenación del Territorio y el Planeamiento Urbanístico ejerzan su papel de instrumento para regular un uso racional y sostenible del territorio. Ni siquiera al amparo del “todo urbanizable”, se pueden seguir legitimando desarrollos residenciales fundamentados en unas proyecciones demográficas a todas luces inverosímiles. 

Algunos agentes económicos (financieros, inmobiliarios, construcción…), sin menoscabo de su naturaleza vinculada a la obtención de lucro, deberían abandonar modelos de comportamiento sólo guiados por incontrolados impulsos especulativos e incorporar a su toma de decisiones el conocimiento de la demanda demográfica y la oferta residencial existente.

Los poderes públicos deberían abandonar el modelo de política de vivienda volcado en la promoción de vivienda en propiedad y centrarse en garantizar una respuesta adecuada al derecho de un alojamiento digno y adecuado para todos los españoles. La acción pública debería enfocarse a optimizar el uso del parque residencial existente para facilitar el alojamiento de los hogares. Hay que impulsar la rehabilitación e implementar los apoyos necesarios y las modificaciones legislativas oportunas para que las opciones de alquiler tenga un protagonismo similar al de la media de los países de la UE.

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